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中国房市靠百姓刚需支撑行不通

2014-07-09钮文新

齐鲁周刊 2014年20期
关键词:空心化老百姓房价

正确认知“房地产泡沫”,对于中国经济极具现实意义。

为了认清事实,我们必须回顾一下历史,看看一些典型的“房地产泡沫”破灭的背景到底是怎样的。

先说美国。应该说美国房地产破灭距离当下最近,但它却有一定的特殊性,因为它属于“本来买不起房子的人却买了房子”的问题。所以,美国的房地产泡沫破灭被称之为“次贷危机”,并危及到了世界经济。但它与一般的房地产泡沫也有共性,那就是“产业空心化”。

在一个国家实体经济空心化的前提下,资本最便捷的赚钱渠道就是股市、楼市、债市及其衍生品市场。泡沫的本质是什么?这不用问,那一定是“实体经济虚弱”,是财富的创造能力不支持财富价格的上涨。但美国的特殊性决定了它“不怕泡沫破灭”,美国经济的特殊性在于这么几个方面:一是美元的地位无可取代;二是美国的金融市场是一个全球的市场,泡沫破灭之后是全球买单;三是美国的经济是全球布局,本土的泡沫破灭并不影响海外资产的质量,也不影响美国的跨国公司财富创造能力。

如果说美国房价泡沫问题对中国的启示不够充分,那咱们再来说说日本。

可以说,日本和亚洲金融危机受灾国的房价泡沫问题,对中国的启示将极具现实意义。

1985年,广场协议(主要内容为美、日、法、英等国政府联合干预外汇市场,诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题)签订之后,日元便开始升值,日本的金融市场也就开始开放,利率市场化便加速推进。在此前提下,日本的制造业企业开始向外转移,国内大搞“亚洲金融中心”,也试图在效仿美国,成为世界上的“金融食利者”。鉴于房地产投资对于利率的容忍度较高,再加上日元的升值和金融开放所形成的资本流入,日本的房地产市场便开始变成重要的投资领域,其房价、股价在境内外资本的合力推动下不断上涨。同时,财富效应也推高了日本经济热度。

但是,失去工厂而转为服务员的日本国民,真能买得起那么贵的房子吗?日本真需要那么多的房子吗?关键还是取决于日本是否可以成为亚洲的金融中心。但遗憾的是,华尔街怎会容忍这样一个“竞争者”的出现。日本金融机构再怎么也不是华尔街金融大鳄的对手,如果没有所谓“金融中心”的支撑,实体“产业空心化”势必将变成房价上涨的克星。因为,日本的本土企业财富创造力、国民收入的成长力已经与房价上涨脱节。这就是房价泡沫和股价泡沫的本质原因。

中国是不是也一样?我们看看过去,人民币是不是在升值?利率市场化是不是在加速推进?金融市场开放是不是在提速?中国实体经济的生存环境是不是在恶化?实体经济成本是不是越来越走高?房价是不是在上涨?这当然是泡沫化的走向。更严重的问题是,我们没有意识到房价上涨的深层原因,所有治理方案都基于表面“供求关系”的改变。结果,越调控房价越上涨。

大家应该还记得,开始抑制房价时政策无所不用其极,当房价真跌了而又发现消费者并不买账,市场成交量大幅萎缩。加上“闹房”之事此起彼伏,严重影响社会安定之时,政府政策开始左右为难。所以,我们一直强调宏观调控是一个“艺术的过程”,“艺术气质”表现为时时刻刻都要和人心对话。目的就是,既要让市场按照自己预期的方向发展,又不能伤害民众消费与投资的信心。如此之宏观调控意图的表达,涵括于领导者的一言一行当中,贯穿于政策制定与执行亦捧亦压的分寸之间。现在看,各地政府都受不了了。毕竟土地收入是其财政的主要来源之一,中央财政如果不能有效解决地方政府足额财政预算问题,地方政府就根本不可能放弃土地这道生命线。

为什么最近房价又开始出现下跌?原因很简单,是因为中国经济开始走弱,人民币开始贬值,利率受到了央行的压制。而在此过程中,我们听到的却是热钱的流出,资本外逃。这种状态下靠什么支撑房价?靠老百姓改善住房的愿望和刚需吗?我看不行,因为老百姓已经买不起房子了,一套房子所需要的钱已经使许多过正常日子的老百姓望尘莫及了。

这种情景下应该怎么办?为避免房地产泡沫破灭给中国经济带来的巨大冲击,我想有两种方法可以借鉴:第一是通过一些技术性的处理,政府收购开发商的项目,然后廉价租给老百姓使用;第二是想方设法增加老百姓的一次性分配收入以及股票投资收入,未来把廉租房折价卖给老百姓。

钮文新 曾任《中国市场经济报》编委、副总编辑,后到中央电视台“经济半小时”做编导,并作为总编导制作大型系列片《走进国债》、《金融风暴》和《资本市场》,现为央视证券资讯频道执行总编辑。endprint

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