高层房地产开发项目管理

崔冰冰

摘 要：房地产是当今社会的一个热门的行业，对于房地产开发的项目进行管理是以高效率实现开发项目的经济效益为最终目标；以项目的主要负责人为项目管理的基础，对整个房地产开发项目来进行系统的管理。对于房地产开发项目进行合理的计划并组织，对于房地产开发商的监督和管理系统来说，是一个有效的提高。房地产开发项目的管理主要是以经理作为负责人的模式，进行有效的系统管理。目前我国房地产的开发已经普及到了农村和乡镇，所以，对高层房地产开发项目的管理进行研究是十分必要的。

关键词：高层房地产；项目管理；流程

1 房地产开发项目的流程

房地产的开发是一个大项目，所以，在进行房地产开发项目管理的过程中，要设计好相关的程序，按照程序进行开发。首先，就是要制定约束性的标准，所有的建筑工程都是要有一定的质量标准，对于一个项目的管理，首要任务就是制定相关的管理程序及组织结构和相关的标准。

其次就是要制定有效的计划，为房地产项目的开发建设设置好既定的目标。对于房地产开发项目所设置的目标，通常情况下可以分作两种：果断性目标和约束性目标。

最后就是要设置好有效的资金利润目标以及有效的投资效益目标等，然后组织所有的成员，使其各司其职，能够使整个项目在有条不紊的情况下顺利的进行。

2 不同开发阶段的工程项目管理的重点与制度支撑

2.1 规划、设计阶段的工程项目管理与制度支撑

想要对房地产开发项目进行有效的管理，要使整个房地产项目可以有计划的进行开展，就要通过一个动态的管理计划来把高层地产开发项目的目标能够有计划的实现。对于房地产开发项目的管理组织要设置好所有人员的岗位，使他们要有一个明确的职责划分，最终使各项目标顺利的实现来保证整体目标的实现。只有设置好一个良好的组织管理机构以及相关的工艺流程和解决的程序，才能够使整个高层房地产开发项目可以顺利有效的进行。

2.2 预算、招标采购阶段的工程项目管理与制度支撑

由于房地产开发项目是一项十分大的工程，如果对整个项目的某个方面做的不够精细的话，就会造成整个工程的造价有很大程度的提高。所以，在对开发商进行选择的时候，要选择那些有一定经验的开发商。此外，还要设置好相关的招投标制度，在选择投标商时，要设置一定的门槛，要求开发商具有所需要的实力，并具有相应的资格。此外，还要严格的要求相关人员，在进行招投标工作的过程中，按照事先制定好的制度开展工作，不能徇私舞弊，要公平、公正的去对待招投标这项工作。

2.3 开工建设阶段的工程项目管理与制度支撑

在房地产进行开工建设的过程中，要严格的按照相关的设计图纸进行施工，严格的要求整个房地产工程的施工过程，对于施工中的各项事情都要严格的要求、把关，不让任何质量方面的隐患存在，从而保证房地产开发项目能够安全的运行，保证所有业主的安全。此外，还要设置相关的监理制度，使得整个工程的施工都是在有人监督的情况下进行，一旦施工中出现质量或者是技术方面的问题，能够及时的发现并解决，这样就可以很好的保证房地产开发项目的施工质量。此外，高层房地产施工的设计图纸、文件在一般的项目工程上面都是十分重要的，记录着整个工程的细节方面问题的所在。但是，大部分的房地产工程在施工的过程中，都会因为施工中的变化而导致施工计划有所改变。在对这方面的问题进行管理的时候，大部分都是因为工程施工过程中的变化而导致施工中相关资料以及设计图纸、合同的改变。所以，我们要对整个工程施工过程中的相关资料进行严格的管理。在进行施工的过程中，一旦出现施工计划以及相关的变更问题，就要及时通知相关各方，尤其是房地产开发项目的设计图纸，一旦需要变更，就需要经过相关设计人员的鉴定。在进行相关资料变更的时候，要求每一次变更都需要相关的认证程序来进行鉴定，只有通过鉴定、盖章之后，变更之后的资料才算是有效的。

2.4 竣工验收阶段的工程项目管理与制度支撑

高层房地产项目施工完毕之后，就进入到了竣工验收的阶段。竣工验收也是高层房地产开发项目的一个重要阶段，所以，对于房地产开发竣工验收阶段的工程项目管理以及制度方面的支撑也十分的重要。

房地产开发项目的竣工验收是由项目验收的主体以及交工的主体等几个方面所组成的一个验收机构，由该项目的所有经过批准的项目设计文件，以及国家所颁布的相关验收规范及质量方面的标准作为依据，按照一定的程序对整个房地产开发项目的总体质量以及使用功能进行相关检验及评价，需要通过评价、鉴定并认证的活动。在一个项目竣工验收的过程中，验收的交工主体是该房地产项目的施工单位，验收的主体是该房地产项目的法人，客体也就是房地产设计的相关文件及合同规定的施工对象。

首先，对于竣工的资料以及相关的建设档案要进行很好的管理。房地产开发项目竣工之后遗留下来的资料，是整个建筑物在使用过程中，一旦出现质量方面的问题，对于原因的分析及核实的依据，可以很好的找出问题的原因，从而解决质量方面的问题，也避免了质量事故方面的纠纷现象的出现。此外，还可以作为日后建筑物的扩建以及改建和返修的依据。第三，竣工之后的资料还可以作为日后建筑物规划及类似建筑物建设时的一个参照物。对于这些材料的管理，还可以保证在验收的过程中不至于出现造价方面的问题。因为工程相关资料的变更是由施工过程中的相关工程变更而导致的，工程施工过程中的变更导致工程量的变更，最终会影响整个房地产开发项目的造价，使得工程造价在竣工验收的过程中出现很大的差异，容易出现纠纷的现象，所以，需要对其进行很好的管理。

其次，在进行竣工验收的过程中，领导者还要始终认真负责房地产开发的各项目的制度，合理的完善并记录下来。在对房地产开发项目进行决策的过程中，我们一定要好好的把握住机遇，不能有半点的差错，这是对于房地产开发项目进行管理的一个重要方面。对于竣工阶段的验收工作，我们既要有计划的进行，又要有系统的进行评价和认证、核实。这都是对开发房地产项目的有效办法和途径的一个探索。此外，如果房地产项目的建设地点不同，也要根据差异程度的大小来进行合理化的设计。作为房地产开发项目的管理者，在进行管理的时候，要有全面的、技术性的分析，对每一个细节都要进行很好的分析并掌握好技术相关材料。

3 结语

综上所述，我们要对高层房地产开发项目的管理方式进行很好的研究，我们只有按照相关的管理方式及规律进行管理，进行有序的开发，才能很好的促进我国房地产的发展。但是，到目前为止，房地产开发的项目管理中还有很多的不足之处，我们一定要好好处理这些技术上存在的漏洞，从而提高在项目开发上的某些不足，我们要全方位的保证开发的技术质量，为我国房地产的健康发展打下良好的基础，为我国的现代化建设做好充分的准备！

参考文献

[1] 张红亚.高层房地产开发项目管理分析[J].项目管理，2011.

[2] 李飞.房地产开发项目管理类型[J].项目管理，2012.

[3] 张丽.高层房地产开发项目管理[J].项目管理，2011.