投资性房地产公允价值计量相关问题探讨

韩金灿

摘要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》将公允价值计量视为投资性房地产后续两种计量模式之一，但实际工作中只有极少数企业在对投资性房地产后续计量时选用公允价值计量模式。投资性房地产业在公允价值后续计量运用上的谨慎做法，违背了投资性房地产准则制定的初衷，部分企业的会计信息质量也因此大打折扣。本文拟对投资性房地产后续计量模式的选择问题进行深入探讨，同时对现行投资性房地产准则中公允价值计量会计核算面临的问题进行分析并提出优化建议。

关键词：投资性房地产 公允价值 计量

一、投资性房地产后续计量模式的选择问题

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关规定，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有当存在确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值均能够持续可靠取得的情况下，才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量。同时规定，同一企业只能采用同一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。从以上不难看出，我国会计准则虽然鼓励有条件的单位采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，但在后续计量模式的选择上还是做出了倾向性规定，对公允价值计量模式的运用采取了谨慎态度。近年来房价持续上涨，涨幅常常高达数倍，企业若采用公允价值计量模式可以提高投资性房地产的账面价值并增加企业净资产，但正是由于准则的这种倾向性规定，实际工作中采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业却并不多见。

目前我国房地产交易市场还不是非常规范，房地产交易信息提供的手段和方式还不够完善和统一，企业获取公允价值还存在一定的难度和局限，而公允价值计量模式的核心是要求投资性房地产期末公允价值能够持续可靠取得。从这个角度来说，会计准则对投资性房地产后续计量模式做出倾向性规定，对公允价值计量模式的使用采取谨慎态度是可以理解的。但企业会计应以向财务会计报告使用者提供企业财务状况、经营成果和现金流量相关会计信息，反映企业管理层受托经济责任履行情况，协助财务会计报告使用者进行经济决策为目标。从会计信息质量的要求来看，公允价值计量模式相对成本计量模式而言，更符合投资性房地产的特性，有利于更加及时全面地反映现在和未来经济环境的变化，有利于更加真实合理地反映投资性房地产的盈利能力和企业的财务状况，有利于进一步提高企业财务信息的相关性和可靠性。因此企业会计不应该完全受会计准则倾向性规定的约束，只要投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，即投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，投资性房地产的后续计量就应该积极采用公允价值模式，以提高会计信息的可靠性与相关性，以便财务会计报告使用者更好地做出经济决策。

二、投资性房地产公允价值计量会计核算面临的问题

《企业会计准则第3号——投资性房地产》对公允价值计量的会计核算规定如下：（1）投资性房地产后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（借记或贷记“公允价值变动损益”）。（2）投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（借记或贷记“公允价值变动损益”）。（3）自用房地产转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（借记“公允价值变动损益”）；公允价值大于原账面价值的，其差额直接计入所有者权益（贷记“资本公积——其他资本公积”）。笔者认为上述会计处理并不十分妥当，原因如下：

（一）公允价值计量将公允价值与账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），可能会引起企业账面利润上升，导致股利分配及税收缴纳等现金支出增加

一般来讲，企业预缴所得税的基数为实际利润额，而不考虑纳税调整项目。当投资性房地产的公允价值远高于其成本时，企业利润会大幅增加，但这部分增加的利润仅为账面利润，并没有形成真正的现金流入，而当期预缴的企业所得税额却会显著上升，从而导致企业现金流出大大增加。另外，企业的股利分配与公司业绩紧密相连，大部分企业都遵循着“有利则分，无利不分”的原则，并且大都倾向选用现金方式分配股利。当企业利润增加时，表明企业的盈利水平较好，投资者会要求企业对其进行股利分配，这也会导致企业现金流出大大增加。企业上述现金流出的大幅增加，将打破企业正常的现金收支平衡，严重时会导致企业资金链断裂甚至破产。

（二）公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，存在虚增或虚减自用房地产账面价值的可能

《企业会计准则第4 号——固定资产》第十四条规定“企业应当对所有固定资产计提折旧”，这也就意味着，即使自用房地产的公允价值上涨，其账面价值也应当是不断减少的，企业不能将公允价值与账面价值之间的差额确认为当期损益。但如果企业出于各种人为利润操纵因素的考虑，可以通过某种不具有真实经济实质的手段（如关联交易等）改变房地产用途，从而增加自用房地产的账面价值以及当期损益。如先将自用房地产对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，租赁期满再将其转换为自用房地产。这一过程的直接效应便是前期自用房地产折旧价值得以转回甚至高于原值，这一效应在近年来房地产价格普遍持续上涨的背景下将更加明显。此外，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，还可能规避固定资产减值准备不得转回的政策壁垒。《企业会计准则第8号——资产减值》第十七条规定“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回”。然而投资性房地产的转换在一定程度上对冲了这部分效应。具体而言，已计提减值准备的固定资产可以通过先将其转换成采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，然后再转换为自用房地产。经过两次转换之后的固定资产的新入账价值便是后一次转换日的公允价值。在当前房地产价格持续上涨的过程中，公允价值不仅高于减值后的账面价值甚至还可能高于固定资产初始计量时的入账价值。endprint

（三）自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产时按照转换当日的公允价值计量，与准则的相关规定相矛盾，违反了资产初始入账价值的确认原则

《企业会计准则第3 号——投资性房地产》第七条规定“投资性房地产应当按照成本进行初始计量”，同时《企业会计准则第1 号——基本准则》第二十一条规定资产确认的一个重要条件为“该资源的成本或价值能够可靠计量”。自用房地产转换为投资性房地产其实物形态并没有发生变化，转换后资产（投资性房地产）的取得成本即为转换前资产（自用房地产）的账面价值，因此转换日投资性房地产的入账价值应为转换日自用房地产的原账面价值。转换日投资性房地产公允价值与转换前自用房地产的原账面价值的差额应视为后续计量的一部分，在资产负债表日按照该日的公允价值一并进行调整。

三、关于投资性房地产公允价值计量会计核算的优化建议

为避免现行准则中存在的上述问题，并保持会计准则前后规定的一致性，笔者建议对投资性房地产公允价值计量的会计核算作如下优化：

（一）投资性房地产后续计量时

企业采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间的差额直接计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。

在资产负债表日，投资性房地产公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目；公允价值低于其账面价值的差额做相反的会计分录。

（二）投资性房地产转换为自用房地产时

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以该项投资性房地产的成本即“投资性房地产——成本”科目的金额作为自用房地产的入账价值，并将转换当日投资性房地产的公允价值与自用房地产入账价值的差额直接计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。

转换日，按该项投资性房地产的成本，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目。

（三）自用房地产转换为投资性房地产时

自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换日自用房地产的账面价值入账。资产负债表日再对转换形成的投资性房地产按照公允价值进行后续计量，将投资性房地产资产负债表日的公允价值与其账面价值的差额直接计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。

在转换日，按该项自用房地产在转换日的账面价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已经计提的折旧或摊销金额，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，按已经计提的跌价准备，借记“固定资产跌价准备”或“无形资产跌价准备”等科目，按账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目；期末资产负债表日，再对转换形成的投资性房地产按照公允价值进行后续计量，投资性房地产公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目；公允价值低于其账面价值的差额做相反的会计分录。J

参考文献：

1.柳雅君，侯晓红.投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式[J].财会月刊， 2012，（3）中旬.

2.郭芙蓉，唐智，高向杨.投资性房地产会计核算的不足与完善[J].财会月刊，2012，（6）上旬.endprint