基于GIS的新建商品房网上备案系统的设计与实现

樊文有，刘 静，饶 灿

(1.中国地质大学(武汉)信息工程学院，湖北 武汉 430074；2.武汉中地数码科技有限公司，湖北 武汉 430074)

基于GIS的新建商品房网上备案系统的设计与实现

樊文有1，刘 静1，饶 灿2

(1.中国地质大学(武汉)信息工程学院，湖北 武汉 430074；2.武汉中地数码科技有限公司，湖北 武汉 430074)

针对目前市场上新建商品房网上备案系统的不足，提出基于GIS技术的网上备案系统。该系统以GIS数据为基础，采用“外网申请，内网审批”的模式，以楼盘表数据为载体，直观地展示房屋预售、签约备案状态，实现了新建商品房预售、现(销)售合同在线网上签约备案功能。通过该系统，能够增强房地产市场供求信息的透明度，进一步规范开发企业新建商品房(预)销售活动，提高房地产管理部门对房产市场的监控和管理能力；同时整合地图数据与房产业务数据，达到空间信息和房产属性信息的有效链接和统一，真正实现房产管理的数字化和信息化。

WebGIS；数字房产；网上备案

一、引 言

随着城市建设和房产交易的迅速发展，目前我国已有几百个城市建立了新建商品房网上备案系统，但绝大多数系统只是基于文字数据的普通管理信息系统(MIS)系统，将GIS应用于数字房产的案例比例较少。目前新建商品房网上备案系统普遍存在着办公信息、房产权属信息、地理空间信息等数据无法共享[1]，无法直观准确地为大众提供房屋的地理信息和周边环境信息等问题。

将GIS技术引入到房产信息管理中，以房产信息为核心，充分利用GIS、MIS、办公自动化、工作流等技术，最大限度地综合集成和利用各类房产信息资源，达到房产管理和服务的最优化，提高房产信息共享和综合利用水平[2]。基于该思想设计与实现的新建商品房网上备案系统操作简单，并具有智能化、可视化等特点，不仅为购房者提供详细的房屋信息，提高政府的服务效能和对市场监控能力，还可为数字房产的理论研究、软件开发提供一定的参考依据，从而推动整个数字房产的信息化进程。

二、系统分析

1.业务需求分析

为规范新建商品房交易市场秩序、保障交易双方利益、降低交易风险，房产部门出台一系列政策措施，将商品房签约纳入到了网上交易流程中。该系统主要实现新建商品房预售许可管理、现(销)售合同在线网上签约备案，以及查询、统计分析等功能。

房产开发商对在建、未做过任何抵押，且未被查封限制的房屋以幢为单位在互联网上(外网)提交预售许可申请，房产局管理部门通过房产专网(内网)及时获取开发商预售许可申请信息，若受理、审批失败，则向外网发送不予受理或审核不通过原因；只有审批通过并归档之后，修改外网房屋状态为可售，形成可签约的房源信息。预售许可业务流程如图1所示。

图1 预售许可业务流程图

网上签约的业务办理以楼盘表为载体，实时读取房屋状态信息，已办理预售许可业务并且房屋权属状态正常的新建商品房才有资格进行网签备案。买卖人双方通过协商确定房屋交易价格、交付时间等交易信息，在外网提交合同交易信息，房产局管理部门经过内网受理审查，对审查通过的房屋，修改外网库中房屋状态为备案，有效防止一房多卖。合同备案业务流程如图2所示。

图2 合同备案业务流程图

2.数据需求分析

新建商品房网上备案系统涉及的数据根据应用角度不同，可以从以下两方面进行分析。

(1)数据类型

新建商品房网上备案系统的数据类型主要是房产GIS数据和房产业务数据。为建立房产测绘、房产交易一体化的新建商品房网上备案系统，实现“以图管房”的新型房产管理模式，将二者统一在同一个平台上，实现各类房产数据之间的互联互通。数据库具体逻辑结构如下图3所示。

图3 数据库分类

(2)数据时效性

由于房产业务繁杂，数据库量大，故将处于不同业务阶段的数据分为临时数据库、现势数据库、历史数据库，简称为三库。临时库、现势库、历史库定义如下：

1)临时库：存放临时数据，即在业务办理过程中产生的数据，这些业务数据由于还未完成审批流程，故不具备有效性。

2)现势库：内网审批完成之后的数据成为现势数据，已经具备了“法律效力”，故这些数据可以作为查询、统计分析等业务操作的依据。

3)历史库：存放现势库数据发生变化之前的数据。这些数据曾经具备“法律效力”，但当前不具备“法律效力”[3]。

三库数据在新建商品房网上备案业务办理的过程中，是相互联系，并可相互转化的。如预售许可申请都会有临时库和现势库之间的转换，而预售许可变更业务会涉及临时库、现势库和历史库的转换，如图4所示。

图4 房产对象在三库之间的相互转换

(3)数据存储位置

根据系统用户群体，新建商品房网上备案系统分为内网和外网两个部分：

1)内网部分的使用者是房产局的管理人员，用于管理基础数据(物理数据和权属数据)，楼盘表就是在这里维护的。内网部分还负责对房地产开发商、项目的审核及统计分析的业务。

2)外网部分的使用者包括房地产开发商及公众用户，其核心业务是预售许可申请、合同备案申请，以及房源信息和交易信息发布。

三、系统关键技术

1.WebGIS

WebGIS是基于Internet平台，客户端应用软件采用互联网协议运行在网络上的地理信息系统[4]，是通过互联网对地理空间数据进行发布和应用，以实现空间数据的共享和交互操作，从而使地理信息的社会化服务成为可能。

(1)海量空间数据管理

当前GIS技术普遍采用关系型数据库或对象关系型数据库管理空间数据。相对于传统文件型数据库管理方式，基于关系数据库或对象关系数据库的空间数据管理方式(空间数据库)具有管理海量数据、多用户并发控制、严格的权限管理、空间信息与属性信息一体化存储等优点。空间数据管理的核心是通过空间数据库引擎(space data engine)对空间数据库进行存取等操作。本系统采用MapGIS的SDE实现空间数据和属性数据的一体化管理，将WebGIS技术和Oracle数据库相结合，使用Oracle数据库管理房产业务信息和地理空间信息，实现WebGIS与房产业务系统无缝集成。

(2)决策支持

WebGIS技术可充分发挥GIS的空间分析能力，根据用户的需求对房地产信息进行数据的拓扑叠加分析、缓冲区分析，或运用各种数学分析模型，进行动态数学模拟、评价和预测，为房地产管理部门提供决策支持。

2.基于工作流的管理

诸城市南湖区朱泮二村的吴桂田，今年已经70岁了，种了一辈子地的他如今有了一个新身份——产业工人。他现在是国家级农林科技孵化器的一名员工，负责修剪苗木，一个月有2000多块的工资收入，还有流转土地的收入。“俺这么大岁数了，还能到企业上班，比以前种地轻快，挣得也多多了。”吴桂田高兴地说。

新建商品房网上备案系统的业务具有典型的流程性特点，许多重要数据的产生及对业务节点的管理是一个涉及多个部门、多个角色用户协同工作的工作流程。业务流程会随着业务部门的调整、人员变更或机构重组等情况的变化发生相应改变，这就需要系统对业务流程的变化有较强的适应性，因此本文引入工作流思想。

工作流可以分为建模和运行两个方面，通过工作流可视化建模工具，用户可方便灵活将业务流程定义到系统中；利用控制数据与业务数据相分离的设计方法，使系统严格按照流程的定义执行业务实例的运行。流程的建立、维护和运行都依靠系统的解释来实现，工作流的这种机制又被称为“工作流引擎”[5]。

同时，通过工作流定制的新建商品房网上备案系统可以对各种数据进行查询、统计，业务办理人员根据自己已配置的权限，查询统计系统中的各种数据的内容或报表，报表可根据业务需要定制。同时工作流还配置了丰富的监控统计图表，包括线状图、柱状图、饼状图等。

采用工作流技术是新建商品房网上备案系统建设成功的基础，也是信息化的必由之路，是将办公自动化，创建无纸化办公环境与业务管理融为一体的保证。

3.存储过程对大批量数据的操作

新建商品房网上备案系统的业务逻辑较多，数据量大，不仅涉及业务数据，还涉及房屋属性数据，需要同时对多表进行增、删、改操作；同时多数业务功能是相同的，需要反复执行的。毫无疑问，这会增加网络的通信量，给数据的完整性和安全性带来风险。利用存储过程，不仅可以提高数据库的执行速度，若将其封装起来与数据库提供的事务处理结合一起使用，可以对数据进行复杂、安全的处理。

四、系统实现

1.系统开发环境

2.系统特色

与传统的系统相比，基于GIS的新建商品房网上备案系统充分体现了数字房产的管理理念，实现了传统系统很难实现的一些特色功能，归纳起来主要有以下几点。

(1)WebGIS展示

WebGIS一方面为购房者提供更加直观、快速和准确的房源考察手段，不仅可查看房屋的属性信息，还可通过GIS地图查看房屋周边的交通、医院、学校等多方面的信息，实现足不出户即可“网上看房”；另一方面房屋管理部门可通过房屋坐落信息快速定位到业务办理所处的基础图形位置，就可以通过该图形对应的楼盘表和业务系统中的相关信息进行交互操作，最终实现WebGIS与新建商品房网上备案系统无缝集成，为“以图管房”奠定基础。

(2)方便的预售许可申请，流程化的预售许可审批

新建商品房外网提供方便快捷的预售许可申请、变更、注销和跟踪浏览功能，内网流程化审批；同时严格控制预售申请范围“一次申请一幢、不可分层分单元办理”，有效地规范房地产开发企业的预售行为。

(3)便利的内网合同模板制作，快捷的外网合同模板定制

系统内网提供“邮件式”合同模板制作功能，统一规范内网合同模板的内容；外网根据销售需求在内网合同模版的基础上提供合同内容统一填写、增加买受人等自定义编辑功能。

(4)直观的房屋状态显示，“所见即所得”的合同签约

用户在外网可方便看房、查房，系统准确展示楼盘表的签约状态，通过楼盘表选择签约房屋，对已签约和非正常权属状态的房屋的可售状态进行控制，有效防止一房多卖，合法保证购房人的权益，同时提供所见即所得的合同签约界面。

(5)有效控制幢签约权限，实时锁定签约用户

具有幢签约权限分配、预售幢锁定和签约用户锁定功能，保证房管部门对非法预售情况的及时终止，同时为购房者提供设定合同密码，防止非法浏览合同，保护购房者隐私。

五、结束语

将GIS应用到新建商品房网上备案系统，通过图形化的业务办理方式，真正实现“以图管房”的管理模式；利用GIS的空间查询统计分析功能，提高了房产管理统计的科学性和准确性，全面加强了政府对房地产市场的监管和宏观调控能力，树立了良好的政府形象。同时系统能有效地克服传统系统只注重房屋自身属性信息，而不注重房屋周围地理信息的缺点，为购房者提供更加直观、方便的购房途径。本文系统充分发挥GIS对空间数据的有效管理，提升了房产数据管理的自动化程度，标志着城市房产的数字化走向更成熟的道路。

[1] 刘权.房产的研究与实现[D].长春：吉林大学，2006.

[2] 刘权，石伟伟.房产测绘与房产GIS的一体化集成研究[J].测绘通报，2007(9)：50-53.

[3] 石伟伟，谭秀娟.房产信息系统数据库设计中的三库分离技术[J].计算机工程，2006，32(5)：58-59.

[4] 吴信才.面向网络的新一代地理信息系统[M].北京：科学出版社，2009.

[5] 袁再健.杭州房产管理信息综合系统交易产权子系统的探讨与研发[D].石家庄：河北师范大学，2003.

Design and Implementation of Newly Built Realty Barging On-line Recording System Based on GIS

FAN Wenyou，LIU Jing，RAO Can

P208

B

0494-0911(2014)12-0108-04

樊文有，刘静，饶灿.基于GIS的新建商品房网上备案系统的设计与实现[J].测绘通报，2014(12)：108-111.

10.13474/j.cnki.11-2246.2014.0411

2013-10-08

樊文有(1970—)，男，内蒙古集宁人，博士，教授，研究方向为GIS基础理论研究与空间信息应用。