合理控制我国房地产价格的途径探讨

牛海娟

摘要：近年来，我国房地产市场飞速发展，房地产价格急剧上涨，吸引了大量投资者，房地产行业因此也成为了国民经济的支柱产业。但是，少数城市在房地产价格快速上涨的同时也产生了很多弊端。本文从我国住房的现状出发，通过分析我国房地产的现状及价格过高的原因，阐明了这种现象对人民生活水平及资源配置的影响，进而提出合理控制我国房地产价格的一些可行方法和建议。

关键词：房地产 价格 控制 途径

1 问题的提出

房地产是人类赖以生存和生活的基础载体，房地产业则是我国国民经济的支柱产业之一。房地产业的发展给国民经济以及人民生活带来的积极影响，包括对GDP的贡献率，最高峰达到了5.2%，平均水平是4.5%。房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活保障。因此，房地产价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。

2 我国房地产行业的现状及价格过高的原因分析

2.1 我国住房价格的现状 从1998年开始，我国正式取消了福利分房推行商品房改革，房地产业进入一个空前发展的时期，房价也逐步进入一个市场化阶段。随着房地产的高速发展，我国的房价也在随之不断的增高，甚至出现了房地产“泡沫”。我国人民的收入水平并没有实现大幅增长，但我国的住房价格仍然出现了大幅增长的现象。

2.2 我国房地产价格过高的原因

2.2.1 货币供应量增长太快。

在过去的这些年里，随着我国外汇储备的增加，对应的货币投放也不断增加。货币的过多投放将导致物价上涨，而物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。

2.2.2 土地制度及地方政府对土地财政的依赖。相关的法律规定我国农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通，政府高度垄断土地市场。在地方政府垄断土地的情况下，市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。由于土地制度及地方政府对土地财政的依赖，导致土地的价格越来越高，房价也跟着水涨船高。

2.2.3 房屋的需求供给不平衡。需求方面：在高房价的刺激下，出于投资目的的买房行为，在房屋买卖成交量中占的比例越来越大。在消费市场，价格完全可以调节供求关系，而在投资市场抬高的房价逐步脱离了以消费为目的住房的需求所能承受的价格。供给方面：高的价格一定会刺激市场产生更多的供给者，开发商一方面通过销售一部分房源来回笼一部分资金，同时又将较好的房源囤积起来伺机而售，从而造成房源供应的虚假短缺。

2.2.4 长期的房价上涨强化了“牛市”心理预期。因为房地产不仅是消费品，而且具有投资品的特性。投资品的价格决定于未来的收益预期。在投资品市场，价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。十年的大牛市使投资者心理产生了中国房地产价格只涨不跌的“神话”，当房地产价格上涨的“神话”出现以后，希望通过政策调控来实现市场的软着陆的企图是不现实的。

3 控制我国房地产价格的途径

3.1 货币政策方面

3.1.1 货币尽快回到稳健或从紧的状态。目前，货币与信贷仍然处在较宽松的状态，要从宽松的状态迅速恢复到稳健状态不太可能。市场普遍感觉资金紧张的主要原因是地方政府的投资规模还处在超长增长的状态，与货币政策之间还缺乏协调。

3.1.2 进一步完善税收金融信贷政策。加强对银行信贷政策的监管，提高信贷审批门槛，完善现有开发商信贷政策，防止信贷资金转为土地出让金，完善现有个人住房按揭贷款信贷政策，科学区分房地产投资需求与消费需求。

3.1.3 实际利率尽快回到正的状态。实际利率基本上处在负利率状态的情况必须尽快得到修正。否则，不仅房价难降，物价也很难得到控制。

3.2 土地制度及土地出让方式 加强土地的集约化管理，谋求土地资源的永续高效利用；加快农村土地制度改革，建立城乡统一的住房市场；提高土地供给弹性，创新用地制度。

3.3 控制房屋的投资需求 房产作为商品在消费品市场时满足人们的居住需求是仅次于衣、食之后的第二基本需要，不应该加以限制，也无法限制，应该控制的是那一部分投资的需求。

3.4 加强保障性住房的建设 要确保用地供应，增加政府投入；规范保障房准入审核；多渠道筹措保障房资金，吸引更多社会资本的进入；完善住房租赁市场，保护租赁者合法权益。

3.5 提高政府自身建设 政府在房地产市场上的职能应局限于宏观调控，提供信息和公共服务，避免市场垄断。政府调控政策的主旨应是避免市场的大起大落。政策要保持连贯性、稳定性、适度微调，这样才有利于市场平稳运行。

4 结束语

金融和金融投资一定是共存的关系。一般的金融投资对象都不是生活必需品，比如股票、期货等，但是住房这类是生活必需品，后者比前者的繁荣期更长，很容易造成需求很大的假象。政府只有从宏观政策上加以引导，才能有效保证经济的科学快速增长，避免泡沫经济的出现。

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