浅析借名买房归属的法律问题

摘要：经过对许多地区的有关不动产登记公信力的考察，能够得出的结论是不动产登记公信力效力并不具有绝对性，并不能说在不动产登记簿上经过记载后其都具有真实可靠的法律效力。比方说，在我们的日常生活当中发生的借名买房情况，并且借名情况也各不相同。当这种情况发生后，在法律上并不能一概的将此种行为认定为违法，从而对事实购房人的利益予以否定，应当区别不同情况来认定不动产登记的公信效力，以案件的实际情况为依据具体对待借名买房的情况，以达到对事实购房人的利益予以保护的目的。本文所要讨论的便是当下现实生活中经常发生的一种现象，即房产借名登记的问题。

关键词：借名登记 利益保护 法律归属

1 借名买房的界定

1.1 借名买房的含义

所谓借名买房即房屋借名登记，顾名思义，是指一方当事人因某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是经协商征得另一方当事人的同意，以另一方当事人的名义购买并进行了登记的行为。事实购房人也就是借名人，即是指真正掏钱购房的人；登记房屋人指的是借名字给他人使用的人，也就是出名人。

借名登记包含以下几层含义：

第一，事实购房人为购买房产而实际出资。

第二，事实购房人借用他人名义购房，并将房产登记在他人名下。

第三，事实购房人和名义购房人约定房屋所有权归事实购房人。

最后，对房屋实际行使权利的人是事实购房人。

1.2 借名登记出现的原因分析

在现实生活中，由于借名登记买房的现象与物权法的相关规定相冲突，存在着大量的因借名登记买房所引起的冲突。但在现实实践中，委托买房、借名登记已经是十分普遍的现象，其原因非常之复杂。现总结常见的几种情况：

首先，对法律或者政策进行规避。

在我国，根据商品房购买的有关规定，购房的优惠措施是随着购房人身份的不同而有所差别的。不具备相关优惠政策所必须条件的购房人，不能享受该政策所提供的优惠条件。因此，事实购房人就有可能通过规避法律或者政策，从而享受到自己本没有资格享受的优惠条件，获得本不应该获得的利益。有的购房人借名登记不仅仅是为了规避现有法律和政策，还考虑到了将来可能实施的法律，其中最典型的就是规避遗产税的情形。虽然我国目前还没有征收遗产税的相关法律、法规，但依照法制完善的趋势，开征遗产税的设想必然在不久的将来成为现实。由于房子的价值比较大，如果征收遗产税的话其数额相应的也会比较大，于是一些人便在购房时直接以子女的名字登记。一方面避开了被征遗产税的可能，另一方面还省掉了将来办理产权过户的麻烦和费用。

其次，隐匿或转移财产逃避债务。

在现实生活中一些从事公职的人员，生活并不检点，贪污受贿、徇私舞弊，为了逃避检查掩盖灰色收入而隐匿财产；债务人为了逃避债务，妨碍法院的强制执行行为而将房产登记在他人名下；还有另一种情况就是夫妻离婚分割共同财产时，丈夫一方或者妻子一方为了少分或不分财产给对方，就需要将财产隐匿或者转移出去，而借名购买房屋不仅能够将财产快速的转移，同时又能保证其财产不被消耗。因此，类似案件中，当事人往往借用第三人名义购买房屋，从而达到隐匿或转移财产逃避债务的目的。

再次，其他原因。

比如在不涉及任何违法违规的前提下，完全处于当事人自由意志的约定的原因。

2 借名买房行为存在的风险

由于是借用他人的名义购买房屋且房屋登记在他人名下，此种现象存在以下风险：

①在市场经济的发展过程中可能会有许多突发情况，诸如房价发生猛烈的波动，如果涨幅很大，在这种情况发生后登记购房人便有可能发生心理波动，进而后悔当初不该出借自己的名义致使自己错失购房机会，从而否认借名的事，一口咬定是借款买房。如果发生这种情况，但是事实购房人又无法证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，那么想要维护自身的权益从法律上讲就会很困难。

②事实购房人所要承担的另一风险是借名登记只是在借名人和出名人之间存在某种形式的约定，但是依据物权的公示公信原则，不动产登记簿上载明的人推定为房屋的所有人，如果登记人在诉讼上败诉，此房产作为其名下的财产便面临着被查封或处分的风险。此外，由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋的所有人，登记人如果与第三人签订买卖协议，且第三人不知借名登记情况的存在，则借名人便面临着失去房屋的可能性。

再次，如果房屋登记人死亡，继承便会发生，该房屋就可能会因为继承关系而被他人取得。

最后，在贷款买房的情况下，如果银行最后查实实际购房人和借款人不是同一人的话，银行很可能会根据贷款合同的有关规定，提前解除贷款合同。

在上述情形下，事实购房人想要得到房屋便很困难，只可能依双方的借名协议要求对方返还购房款并支付违约金。即便是登记人并未有违反约定和诚信的行为发生，那么要将登记人名下的房屋转移登记到事实购房人名下也要承担额外的税负。

3 借名买房合同的效力及房屋归属问题

借名买房行为的背后会有当事人的一个约定，即借名买房契约，该合同的效力问题对当事人至关重要。因此，对双方当事人在幕后所订立的协议的效力如何需要具体分析。

①借名购买一般的商品房，不存在规避法律或者政策的行为，根据意思自治的原则，双方当事人可以在法律规定的情况下签订委托代理合同，该借名买房合同应当认定为有效合同，购买房屋行为应认定为有效的法律行为，事实购房人可以依据约定，要求登记人将所代买房屋过户到自己名下从而得到房屋的所有权。

②借名购买经济适用房等特殊房屋的合同，订立该合同属于故意规避法律或者政策的行为，存在明显恶意，此种情况下该协议便不应具有法律效力。例如并不具备购买经济适用房资格的人借用具有购买资格人的名义购买经济适用房的行为。

4 借名买房的风险防范

我国物权法明确规定，不动产的所有权以登记为准。因此，借名买房的法律风险是不言而喻的。所以，在借用他人名义购买房屋之前一定要对该行为有足够的认识并充分做好风险防范措施。

①在不违反国家相关法律法规的前提下，要是非采用借名的形式购买房屋不可，那么当事人之间必须要订立书面的借名协议，并且要明确双方的权利义务。为了加强该协议的效力还可以对其公证，一旦发生纠纷可以有强有力的证据来证明双方之间是借款买房还是借名买房关系。同时，事实购房人在出资购买房屋时应当从自己的银行账户扣划购房款，而且一定要把相关的单据保留好，以免日后真的发生风险，事实购房人可以有证据来证明自己的权利。

②事实购房人还可以与登记产权人到当地办理抵押登记的部门以该房产办理一个抵押登记，由登记产权人将该房产抵押在事实购房者名下。这样一旦遭遇风险，也是可以有效约束登记产权人的。

购房者一定要审慎对待借名买房存在的法律风险，如果必须要采取这种方式来购买房屋，那么事先一定要做好应对风险的防范措施。但是，为应付国家政策而徣名买房，购房者需谨慎对待。国家的政策，在根本上是为了促进社会的公平正义，为了追逐利益而去违反规章制度的行为是要被否定的，况且任何法律协议都是不具备法律效力的。那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险，不如堂堂正正选择其他投资渠道。

参考文献：

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[4]郭明瑞.中华人民共和国物权法释义[M].中国法制出版社，2006年版.

[5]王利民.合同法研究[M].北京.中国人民大学出版社，2002年版.

作者简介：

王小青（1987-），男，河北保定人，在读研究生，研究方向：民商法。endprint