西安市住宅价格波动状况及政策建议

马 磊,王婉玲

(西安工程大学 思想政治理论课教学研究部,陕西 西安 710048)

0 引 言

自1998年住房改革后我国房地产市场迎来十余年快速发展时期,住房价格随经济的发展呈波动上升态势.受2007年下半年全球金融危机的影响,住房价格出现下跌.此后,在国家宏观经济政策以及住房市场自身发展规律的影响下,住宅价格开始止跌回升波动不断.在全国的房地产业一片火热，房价不断创出新高的形势下,西安市房地产业也呈现开发投资额逐年增高，住宅销售价格快速上涨的态势.一方面过高的住宅价格已经成为影响人民生活、制约城市化进程最棘手的问题之一;另一方面,住宅价格下跌后交易量锐减又会引起一系列经济社会问题.如何建立一套稳定城市住宅价格的可行性政策已成为国内各界最关注也是最难解决的问题之一[1-6].

西安市住宅市场与中国住宅市场发展同步,在近几年城市规划、城市经济发展的带动下,自2008年西安市住宅市场的参与主体和交易量逐年增大,住宅市场取得令人瞩目的成绩.而住宅价格在不同时间段波动幅度不同,2006年以前西安市住宅价格呈现5%的小幅波动,2006年～2010年涨幅增大,出现10%～20%的增速,2011年受政策调控力度加大的影响,涨幅又有所回落,在10%左右.如何准确预测并从容应对经济发展可能引起的住宅价格上涨的波动与西安市居民低收入之间的矛盾,是当地政府的当务之急.本文利用2008～2013年数据,对西安市住宅价格自身波动的特性及其原因进行系统分析,为准确定位西安市自身住宅市场的政策提供科学依据.

1 西安市住宅价格变动状况

西安市商品住宅价格2004年前基本保持着相对稳定的发展态势,2004年后,房价涨幅较大.2004年～2007年短短4年期间,每m2住宅销售价格上涨910元.随着2007年国家出台一系列房地产市场宏观调控政策,西安市商品住宅价格呈“逆市上涨”现象,2007下半年涨幅明显放大,全市均价达3 536元/m2,同比增幅为7.23%.

2008年至2010年,为房地产市场调整期,住房价格逐渐由小幅上扬转为大幅上涨,之后呈现稳步上扬态势.2008年,国际金融环境全面衰退,国内经济受到较大的影响,房地产行业发展减速明显,住宅价格涨幅趋缓.自2008年9月全球爆发金融危机到2009年期间,为刺激国内消费需求,政府大力支持房地产业的发展,全国房地产市场取得快速恢复.西安市住宅房地产市场销售持续向好,住宅价格呈现出“普涨”态势, 市场价格整体走势明显趋高.2010年,西安市房地产市场在四月新政的影响下,二季度全市普通住宅成交价出现下滑;三季度后,在通胀预期影响下市场观望迅速结束,市场销量的好转促使普通住宅成交均价持续上升;年末各开发企业为保业绩而采取大规模促销活动促使住宅成交均价出现小幅回落.相比2009年,2010年西安市商品住宅价格依然保持较高涨幅.表1反映了西安市2007年至2010年普通住宅成交价格走势.从表1中可以看出,2008年到2010年之间,西安市住宅价格涨幅明显增大.

表1 2007年～2010年西安市普通住宅成交价格走势

数据来源:西安房地产信息网数据研究中心.

2011年～2012年,西安市住宅价格涨幅开始放缓,呈现小幅波动.伴随国家一系列调控政策,西安市住房市场向政策引导的方向过渡,住宅价格涨幅有所回落.2011年,住宅价格总体表现为小幅上扬;2012年,随着宏观经济环境的变化以及促进房地产市场健康发展政策的逐渐见效,西安市住宅价格整体表现为平稳中温和上涨的态势.与此同时,2011年与2012年不同价格区间段的波动幅度存在差异, 2011年住宅价格在3 500元/m2～4 000元/m2区间段比例增长最为明显,2012年住宅价格在5 500元/m2～6 000元/m2区间段比例增长最为明显.从中反映出西安市住宅需求仍以中低价位的户型为主,住宅刚性需求以及改善型需求仍占住房需求的主要部分.

纵向比较西安市自身住宅价格变动,其涨幅略高.体现在2008年至2012年西安市住宅均价的涨幅情况中,住宅均价由2008年的3 768元/m2上升至2012年的6 693/m2,总体上升了77.6%,年均上升15%左右.

表2 西安市2008年～2012年同国内其他城市住宅均价表

数据来源:中国统计年鉴,中国房地产统计年鉴,中国指数研究院,

各地方房管局.

横向比较西安市同全国以及其他城市住宅均价,从表2可以看出2009年～2010年,西安市住宅均价低于国内住宅均价,2011年之后略高于全国住宅均价,西安市住宅价格波动幅度基本同全国保持一致;同北上广一线城市相比,西安市住宅价格明显偏低,涨幅不大;同武汉、成都、南京、沈阳这几个区域中心城市相比,住宅价格基本保持稳定.

2013年初,国内房地产市场已然迈入商品房和保障性安居工程的“双轨制”发展进程,西安市住宅价格在小幅波动中稳步上升.数据显示,2013年上半年西安住宅成交价格为6 938元/m2,同比上升5%.住宅均价方面,西安市2013年前3个月住宅均价环比为1.68%,1.11%,1.89%，呈小幅上扬,4～5月环比为0.52%,-1.74%，有所回落,6月又小幅回升为0.24%.从中可以看出,住宅价格在持续的政策调控、业内的激烈竞争以及购房者理性回归的环境下,住宅均价环比小幅波动,逐步趋于稳定.

2 系统动力学因果回路图

住宅系统涉及政治、经济、社会等诸多因素,各因素间具有复杂的相互作用机制,并非单一的作用关系,而是存在明显的反馈关系,是一个典型的多变量、非线性的动态反馈系统.而住宅价格的波动性更非由单个因素或多个因素孤立作用的结果,影响住宅价格波动的因素之间具有明显的反馈结构,波动行为的产生源于各系统之间相互作用合力的结果,只有在理清住宅系统内部各子系统之间以及同外部系统之间存在的反馈联系后,才能对住宅价格的发展做出合理的判断.根据研究目的和需要解决的问题以及城市住宅产业发展所涉及到的房屋生产、流通和消费领域,将住宅系统分为住宅需求系统、住宅供给系统、住宅价格系统、土地供给系统以及对住宅系统产生深刻影响的外部系统:政策系统.住宅价格系统是住宅系统中重要的子系统,通过利用系统动力学的分析方法研究住宅系统,建立如图1所示的住宅系统总体因果回路图模型,揭示住宅价格子系统的运行,阐述住宅价格的波动性.图中正号起促进作用,负号起平衡和抑制作用[8].

图1 住宅系统总体因果回路图

从图1中,住宅价格的因果反馈环为:

(1) 住宅价格→+房价收入比→-住宅需求→+住宅供需比→-住宅价格

该回路为正反馈回路,住宅价格提高,使得房价收入比变大,住宅需求量减少,需求量减少使得住宅供需比变大,进而促使住宅价格降低.

(2) 住宅价格→+新成交土地面积→+土地供给住宅新开口面积→+住宅施工面积→+住宅竣工面积→+住宅供给→-住宅价格

该回路为负反馈回路,住宅价格提高后通过刺激土地成交面积提高使得住宅供给量增加,最终住宅价格降低,恢复稳定.

此外,政府系统是住宅价格系统的外部影响系统,主要通过对贷款利率、保障房建设、税费、土地的调整影响住宅供给和需求,达到稳定住宅价格的目的.

在对住宅价格反馈回路分析的基础上,具体分析西安市住宅价格波动的原因.

3 西安市住宅价格波动成因分析

住宅价格变动不仅涉及到住宅市场的供给和需求,还涉及到土地市场、国家相关政策以及金融市场和房地产行业稳定健康发展等各方面,住宅价格在内外合力的共同作用下形成波动.

3.1 需求——住宅价格波动的直接推手

随着经济的发展,城市化进程的推进,城市人口的快速增长,收入的不断提高,年龄、家庭结构的转变引发对住房的旺盛需求.需求增长成为推动房价上涨的主要因素.西安的住宅需求主要来自两个方面:

一是刚性需求和改善性需求.不同年龄段存在不同的住房需求,80,90年代出生的庞大人群,到了成家的年龄,扩大了刚性需求的队伍;60,70年代出生的人群,收入得到可观的改善,对住房面积、舒适度等有了更高的要求,增加了改善性住房的需求量.同时,近年来在西部大开发、建设西安国际大都市等战略政策的实施下,西安的经济得到突飞猛进的发展,城市化水平取得很大的进展,吸引越来越多流动人口,并且西安住房相比其它一线城市性价比高,也吸引更多的人们到西安购置住宅,增加住宅的需求量.从表3可以看出,西安市常住人口自2008年以来逐年增加,自然增长率虽存在小幅波动,但基本处在稳步增长状态,家庭户数也基本是稳步增长,只在2011年出现下降,人口数量的不断增长无疑会增加住宅的刚性需求.同时,从西安市人均GDP的发展动态,可以看出西安地区总体经济实力逐年增强,人们生活水平提高,家庭人均可支配收入逐年增长,反映出西安市民的富裕程度不断提升,直接刺激住宅的改善性需求[8-9].

表3 西安市2008年～2012年人口、收入变化情况表

数据来源:陕西统计年鉴,中国区域经济统计年鉴,陕西省统计局.

二是投资性需求.西安市近年来高速发展的经济,促使高收入群体不断增多.与此同时物价却在不断走高,银行利息也在较低水平徘徊,居民实际收入明显缩水,人们的投资需求得不到满足.相比之下,住宅价格前期涨幅较大,虽然国家的调控政策有所限制,但住宅价格仍处于高位,被视为比较稳妥的投资渠道.最终,投资性需求在市场和政府的共同作用下,呈现出一定的波动,其波动势必会带来住房需求的变化.具体表现在,西安市住宅总体销售面积自2008年基本表现为逐年增加,从2008年的710.5万m2上升至2011年的1 687.1万m2,2012年因国家连续几年从紧的房地产调控政策,住宅总体销售面积下降至1 379.1万m2.而现房销售面积却表现为有升有降,由2008年的180万m2下降至2010年的71万m2,继而又上升至2012年的134.4万m2.从中体现出住宅投资性需求的波动直接波及需求的变动进而导致住宅价格发生变化.

3.2 供给——影响住宅价格波动的又一力量

住宅供需结构的变化是导致住宅价格波动的主要因素,住宅供给量跟不上需求量的增长势必会带来住宅价格的上涨.从表4中可以看出,近几年西安市住宅市场上住房供给量小于住房需求量,并且期房销售面积远远大于现房销售面积,说明西安市住宅价格的不断上涨同新建住宅供给量的不足有密切的相关性[10].

此外,住宅市场的供给除了现房和期房外,还存在一定量的二手房,对住宅的供给产生一定的分流作用,一定程度缓冲住宅的供不应求,起到稳定住宅价格的作用[3].近几年西安市二手房市场的成交面积在一系列调控政策的作用下表现出有升有降.具体为：2010年为101.25万m2,2011年为138.35万m2,2012年为82.88万m2.可以看出2012年同其他年份相比,变化幅度最大,同比下降40.09%,与此同时现房销售面积同其他年份相比涨幅也最高,同比上涨80.3%,说明二手房供给变化会影响住宅市场供给量的变动.图2反映出西安市二手房自2007年以来的销量发展趋势.目前,西安市二手房关注度不高,价格与新房差距不大,同时税费成本高,对分流新房需求的作用没有得到充分的发挥.

3.3 土地市场——住宅价格变动的又一牵动力

住宅必须依托土地,土地作为住宅商品最主要的生产成本,其市场稳定与否直接影响住宅市场的稳定性,土地对住宅市场的影响主要表现在以下两个方向：第一，土地供应量和成交情况会对住宅市场产生影响.自2000年西部大开发战略实施以来,西安的城市建设、基础设施建设、教育以及城市环境建设均取得快速的发展.由此带来西安市大型公路网络的建设、教育基地的大量建筑以及高新区、开发区的快速发展,使得西安市建设用地短缺问题更加凸显.同时,住宅用地结构中除了普通商品住宅外还存在别墅、高档公寓、保障性住房建设用地,从而一定程度上减少普通商品住宅的土地供给量.土地供应量的变化很大程度上将引起住宅价格的波动[11].西安市住宅土地供应面积、成交面积自2008年到2012年呈下降趋势,其中土地供应面积由2009年的440.23万m2不断下降至2012年的179.31万m2,土地成交面积由2009年的426.44万m2不断下降至2012年的129.96万m2.除了销售周期逐年缩短、住宅房地产需求旺盛导致住宅竣工面积小于销售面积外,土地供应量不足是重要原因.土地市场受制于市场机制,在不同时间段以及区域,当供求发生变化时,土地交易价格呈现不同发展态势,引起土地成本的变动,最终导致住宅价格随之波动.

表4 西安市2008年～2012年住宅供需结构及变动情况表

注:同比增长为,同上一时期、上一年度或历史相比的增长(幅度).即，

同比增长=(本期数-同期数)÷同期数×100%.数据来源:国家统计局.

图2 2007年～2012年西安市二手房销量走势数据来源:西安房地产信息网数据研究中心

第二，土地政策会对住宅市场产生影响.土地市场波动性主要是由于土地供应中对土地资源的不合理分配,存在土地市场失灵现象,引起政府调控的介入,通过政策来引导土地供应量和供应结构的合理化.自2007年以来,政府加大土地供应结构调控力度,重点保障廉租住房、中低价位、中小套普通商品住房用地,并加强土地供应管理,防止开发企业囤地,加强批后监管,防范闲置土地.西安市跟随中央土地调控政策,根据西安市自身住宅市场发展的情况调整具体的土地供给量,具体表现为根据西安市各城区住宅市场发展状况的不同,提供不同的土地供应策略;根据房地产市场具体发展情况,分配各种功能用地数量以及土地储备量,通过土地调控达到稳定住宅价格的目的.表5显示政府针对西安市住宅市场的区域差异性,采取不同的土地供应对策对整个西安市住宅市场以及价格的稳定有着不可或缺的作用.表6表现出住宅用地的成交量在土地规划面积中的占比正在逐年下降,西安市住宅用地趋于适度,囤地现象逐渐减少.

3.4 政府政策——稳定住宅价格不可或缺的主力

住宅房地产市场存在市场失灵现象,促使政府的介入.中央和地方政府多从土地、金融、税收、行政这几个方面入手对住宅房地产进行调控.首先,近几年西安市地方政府将中央调控政策同西安市具体情况相融合,制定了一系列稳定住宅市场的政策,其中最突出的是加大对保障房建设方针的执行力度,西安市保障房建设工程成绩突出[12].西安市住宅市场能平稳发展,很大程度上得益于保障性住房的快速发展.其次,西安市政府不断完善住宅房地产市场信息系统,如2011年4月西安市房管局规定商品房项目申请预售时,需在销售网络系统中填报每套预售房屋预售价格等,努力达到住房市场信息透明化的目的.再次,西安市政府推出的城市规划方案,对引导住房需求梯度消费、梯度供给以及稳定住宅价格发挥了积极的作用.西安市政府根据住宅市场内部和外部形势的变化,不断出台关于促进住宅房地产业健康发展的多项政策,调控更加深入和细致,多方位入手优化土地供应结构，调节住宅供应结构，支持刚性需求和改善性需求，遏制住宅的投资投机性需求，改善供需结构.西安市住宅市场同一线城市和其它二线城市相比,住宅价格波动幅度不大,很大程度上取决于政策的调整.

表5 西安市2010年～2012年土地分城区成交情况表

数据来源:西安房地产信息网数据研究中心.

表6 西安市2009年～2012年住宅用地占土地规划面积比例表

数据来源:西安房地产信息网数据研究中心.

总之,近几年,西安市住宅价格在原材料成本不断增长、土地价格持续上扬、国内生产总值持续增高、股市等投资热钱涌入的推动下出现猛涨现象.同时,住宅价值在城市居住环境的持续改善下不断提升，房地产业在城市地位提升下被赋予更高发展空间以及物业管理品质的提升也不同程度地助推了住宅价格的上涨,总体西安市住宅价格呈上涨态势.但受供需变化、政策以及宏观经济环境的变动等因素的影响,西安市住宅价格呈阶段性波动,稳定住宅价格成为亟需解决的问题.

4 对策及建议

(1) 调整住宅供需结构，加快二手房市场发展速度 供需均衡才能稳定住宅价格,而均衡性取决于住宅开发商、政府以及消费者三方博弈的最终合力.为降低住宅价格的波动幅度需多方位、动态调整住宅市场参与主体之间的关系,促使供需均衡.政府需在住宅市场机制作用得以充分发挥的前提下提升协调功能,从西安市区域各自的特性出发,优化住宅供需以及住宅自身的供给结构;在稳定新房市场的同时不断完善二手房市场,降低住房空置率,促进二手房的成交量.

(2) 完善住宅房地产信息系统以及预警系统 西安市住宅价格波动性较小离不开政府调控所发挥的积极作用.进一步稳定住宅价格,政府需不断完善自身,建立长效机制;进一步强化各地区的房地产信息系统以及预警系统,形成良好的市场信息反馈机制,从而能更好调控市场、引导市场.

(3) 加强保障性安居工程建设 继续加强保障性住房建设,缓解商品住宅市场的需求量.需继续加大对保障性住房用地以及资金的供给,稳定住宅价格.在增加保障性住房建设的同时,还需抓紧完善保障房制度的建设,确保公平分配.

(4) 引导住宅需求梯度消费 继续根据不同的需求阶层合理地开发住宅产业,达到保障性住房、普通住宅、高端住宅协调建设、发展.同时,需进一步引导住宅需求的梯度消费理念,使得住宅需求群体根据自身情况理性购置住宅,抑制住房的投机、投资性需求.

(5) 制定合理政策,提高土地利用率 根据各区域经济发展情况以及人群的住房需求,突出区域以及需求的差异性,合理分配土地供给,调整供地计划.在坚决抑制囤地现象发生的情况下,加大住宅用地的供应量,特别是中小套型普通商品住宅用地的供应量,尽快形成有效供应.与此同时,应制定合理的奖惩制度,鼓励开发商科学合理地利用土地资源,提高土地利用率,遏制闲置土地等无效用地现象的发生.

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