武汉市建设用地节约集约利用评价研究

安永强

(武汉市测绘研究院，湖北 武汉 430022)

1 引 言

土地资源是保证各项生产活动顺利开展的基础性资源，城市发展以土地资源为依托。目前，我国正处于高速工业化、城市化发展阶段，对土地利用的需求十分迫切［1］。但人多地少的现状让耕地保护和建设用地供给成为我国目前发展经济过程中一个十分突出的矛盾。要想“守住18 亿亩耕地红线，同时又满足城乡建设用地的需求”，除了要执行严格的土地管理与使用制度外，还需要着力提高土地利用效率。2010年，国家部署了“保经济发展，保耕地红线”的“双保工程”，其主要目的是为了实现“以集约促转型、以集约保经济”的目标。2011年，国家将“实行最严格的节约用地制度”纳入了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，并要求“从严控制建设用地总规模”和“加大闲置土地清理力度”，同时鼓励深度开发利用地上地下空间。目前，提高城市土地节约集约利用水平和效率已经成为树立和落实科学发展观、调整经济结构和转变发展方式的根本要求，是贯彻中央关于土地问题的重大决策部署。城市土地节约集约利用已成为我国政府部门和社会各界高度关注的重要课题。

武汉市作为我国中部中心城市，正处于城市化高速发展期，城市建设用地规模扩张很快。武汉市要实现跨越式发展，必须协调好土地高效集约利用、城市建设、经济发展、环境保护之间的关系，必须科学管理和合理利用建设用地，提高建设用地的利用效率。要达到这一目的，必须分析目前武汉市建设用地集约利用现状，为武汉市各级政府下一步制定土地管理和调控政策提供科学的决策依据。为此，我们开展了武汉市建设用地节约集约利用现状评价研究工作。

2 评价对象与评价思路

具体的评价思路是:首先确定评价范围，然后根据评价范围的特点，确定评价对象。本次评价选取武汉市中心城区684．5 km2范围内的居住用地、工业用地、商业用地、教育用地、特别用地等5 类建设用地作为评价对象。接着对每类建设用地，建立各自的评价指标体系，并确定每类指标的权重。然后对每类建设用地，在空间上均匀选取具有代表性的地块作为评价样本，并实地调查每个样本的评价指标的实际值及理想值。由于不同的评价指标具有不同的量纲，采用每个指标的理想值对每个样本的评价指标实际值进行标准化处理。最后采用评价模型定量计算每个样本的集约利用强度值，并根据计算出的集约利用强度值对土地利用状况类型进行划分。整个工作流程如图1所示:

图1 评价工作流程

3 具体评价模型与评价方法

3.1 多因素综合评价模型

本项目采用多因素综合评价模型来综合定量评价每种用地类型的利用强度，该评价模型的公式如下:

式中:λ 表示评价结果，即该样本片区土地利用集约度;βi表示评价样本的第i 个评价指标对应的权重值，其中βi的取值区间为［0，1］。此外，同一评价地类对应的所有评价指标的权重值的和为1;Fi表示评价样本的第i 个评价指标对应的标准化值。

评价结果λ 值越大，代表利用强大越大。按照利用强度从强到弱，可以将利用强调分为“过度利用”、“集约利用”、“中度利用”和“低度利用”4 种类型。

3.2 评价指标体系的建立及权重的确定

决定土地节约集约利用程度的因素较多，主要涉及人口、经济、资源和环境等诸多方面。土地集约利用评价是从整体上对上述决定因素进行整体综合的定量分析与评价。因此，建立的评价指标体系应该包括主要决定因素，要能够反映土地集约利用的内涵。建立科学的评价指标体系必须坚持以下原则:全面性和整体性、共性和可比性、独立性和可操作性。此外，评价指标体系必须具备解释功能、评价功能及预测预报功能［2］。

本次评价，我们参照国土资源部制定的《建设用地节约集约利用评价规程(TD/T 1018－2008)》，确定了5 类建设用地的评价指标体系［3］(如表1所示)。

表1 评价样本及其评价指标

续表1

应根据每个评价指标对建设用地节约集约利用的决定与影响程度来确定其权重值。权重取值在［0，1］之间，每类建设用地所有评价指标的权重值之和都应为1。评价指标权重值的确定采用特尔斐法;特尔斐法，又称专家打分法，即通过对评价指标的权重进行多轮专家打分，然后按式(2)计算权重值。采用特尔斐法确定评价指标权重的工作步骤为:①确定预测问题，选择征询专家;②制定、分发首轮问卷;③专家意见咨询和轮询信息的反馈。将上一轮打分的结果进行数理统计分析，并将结果公布，各位专家根据统计分析结果(均值与方差)来修正自己的意见，直到协调程度较高通过检验为止;④确定最终结果。

式中:Wi—第i 项评价指标的权重;Eij—专家j 对第i 个评价指标权重的打分;n—专家总人数。

本次评价中，各评价指标采用特尔斐法确定的最终权重如表1所示。

3.3 指标理想值的确定及指标标准化值的计算

为了减少主观因素对理想值的确定产生干扰。指标理想值的确定综合运用目标值法、经验借鉴法、专家咨询法等方法;

指标标准化值采用理想值比例推算法，其公式如下所示［4，5］:

式中:Fi0表示第i 项评价指标对应的标准化值的初始值，它不一定是最终的标准化值Fi;bi表示第i 项评价指标对应的理想值;ui表示第i 项评价指标对应的实际值。

各个评价指标最终的标准化值Fi应该根据该指标及其对应理想值的具体特征进行具体处理。具体处理原则如下:

①如果第i 项评价指标对应的实际值ui是一个唯一值，并且越大越好时，应根据Fi0的取值来确定Fi的值。

如果Fi0大于或等于1，则Fi取值为1，表示该指标的实际值为最佳状态;如果Fi0小于1，则Fi取值为F0，表示该指标的实际值与理想值有差距。

②如果ui是一个区间值而不是一个唯一值。应根据bi与ui的关系来确定Fi的取值。

如果bi隶属于ui所在的区间，则Fi取值为1，表示指标的实际值处于合理的状态。

如果bi大于ui的上界值，则Fi取值为F0，并要求式(3)中的ui取相应的理想值的上界，表示指标的实际值超过了理想值;

如果bi小于ui的下界值，则Fi取值为F0，并要求式(3)中的ui取相应的理想值的下界，此时，表示评价指标的实际值与理想值有差距。

③如果ui是一个不为0 的唯一值，且大于或小于bi都不好时，则Fi取值为F0。

4 评价结果

本次评价中，采用以下标准将评价结果划分为“过度利用”、“集约利用”、“中度利用”和“低度利用”等4种利用强度:

过度利用:100≥λ≥95;集约利用:95＞λ≥75;

中度利用:75＞λ≥50;低度利用:0＜λ＜50。

各类建设用地样本中，不同利用强度的土地面积及所占百分比如表2所示。从表2可以看出，本次评价区域内教育用地集约利用率最大，达到57%。这主要是由于湖北省是教育大省，武汉市在校学生规模庞大所导致的。其次是居住用地，其集约利用率达36%，这主要是由于近年来房地产市场较火热，部分居民小区容积率较高所导致。特别用地的集约利用率最低，仅达2%;工业用地和特别用地的利用率较低，它们的低度利用率均超过了60%，这可能与武汉市工业用地和特别用地供应充足，出让价格相对较低有关;商业用地的利用强度较适中;此外，从空间分布来看(部分图如图2所示)，汉口的居住用地利用强度比武昌高。而且，居住用地和商业用地在均是越靠近市中心，其利用强度越大，这与实际情况是相符的。

表2 评价结果

图2 居住用地利用强度评价结果图

5 结 论

从评价结果(见表2及图2)我们可以看出，评价范围内的工业用地和特别用地粗放利用现象突出，其他类型的建设用地挖潜潜力较大，集约利用程度还有提升的空间。为了保障武汉市城市化发展用地需要，政府应该进一步加强管理与调控，并采取有效的措施处置盘活存量建设用地，释放闲置、低效用地的利用潜力，切实做到“优化土地利用结构、提高土地资源的利用效率”。

［1］何晓丹．建设用地集约利用评价［D］．杭州:浙江大学，2006．

［2］王昆．武汉经济开发区土地持续集约利用评价研究［D］．武汉:华中农业大学，2006．

［3］TD/T 1018－2008．建设用地节约集约利用评价规程［S］．

［4］钱铭杰．区域建设用地集约利用模式与评价研究［D］．北京:中国地质大学，2011．

［5］徐潇瑾，潘润秋．基于熵值法和统一理想值的开发区土地集约利用评价［J］．国土资源科技管理，2011，28(3):52～56．