美国楼市“辉煌”不再

王玉树

近期数据不尽如人意

从新房开工情况看，根据美国商务部公布的数据，美国今年1月新房开工环比大幅下滑16%，为2011年2月以来最大跌幅，1月新房开工年化值为88万户，远不及市场预期的95万户。其中，1月独栋房屋新开工年化值跌至57.3万户，去年12月为68.1万户；1月多户房屋新开工年化值跌至30.7万户，去年12月为36.7万户。美国3月新房开工虽环比上升2.8%，经季节调整后，年化值为94.6万套，但同比则下降5.9%。其中，独栋房屋新开工年化值为63.5万套，环比上升6%，同比上升1.9%；波动性较大的多户房屋开工为29.2万套，环比下降6.1%，同比下降18%。

反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量，经季节调整后，美国1月建筑许可年化值为93.7万户，比前月下降5.4%，去年12月、11月建筑许可也分别比前月下降2.6%、2.1%；美国3月建筑许可年化值为99万套，比前月下降2.4%。

从新房销售情况看，根据美国商务部公布的数据，美国1月、2月份新房销售量按年率计算、修正后的数据分别为44.5万套、44.9万套。美国3月份新房销售量下降至2013年7月以来最低，经季节调整，按年率计算为38.4万套，远逊于预期的45万户，环比下降14.5%，同比下降13.3%。近一年来，美国新房销售表现平平，显示房地产市场复苏并不稳固。

从房价及二手房市场走势看，2013年美国房价与2012年同期相比每月都在显著上升，但上升的幅度却逐月下降。美国联邦房屋金融局（FHFA）公布的数据显示，美国2月FHFA房价指数同比增长6.9%，增幅创13个月新低；3月二手房销售环比下降0.2%，虽好于市场预期但不及2月相应数据，同时更是创下2012年7月以来最小增幅。全美地产经纪商协会（NRA）公布的数据也显示，美国3月二手房销售年度总数回升至459万户，但不及2月相应的460万户。在当月二手房销售活动中，美国东北部和中西部上升，但西部和南部下滑。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）指出，春季是购房的高峰期，二手房的销售则在整体住房销售中占到90%以上，所以3月二手房的销售数量显得尤为重要，而今年第一季度包括这一关键数据在内的美国房地产市场多项月度数据却创下近年新低。

对于美国房地产市场今年第一季度不尽如人意的数据表现，有分析人士认为，严寒天气扰乱了房地产业发展，随着天气、就业、经济增长等情况的逐渐好转，房地产需求还将继续上升。劳伦斯·云认为，去年12月美国各地不同寻常的极寒天气迫使人们待在室内，以至于很多买家无法看房或者出价购房。至于包括加利福尼亚州在内的那些没有遭到寒流天气袭击的西部地区，之所以房屋销量比去年下跌了16%，主要原因是该地区住房价格上涨速度高于工资上涨速度，使潜在的购房者处于观望状态，同时，上市房屋库存不足也导致购房者选择不多。

房地美（联邦住宅贷款抵押公司）首席经济学家弗兰克·诺萨夫特（Frank Nothaft）表示，紧张的存量可能对美国很多地方的购房者构成显著挑战，这将导致更高的房价以及低于预期的销售量。

总体来看，美国房地产市场中期走势基本符合专家的早前预期。美国商务部5月16日最新公布的新房开工、建筑许可两项数据远超市场预期。美国4月新房开工年化值为107.2万户，环比飙升13.2%，为2012年11月以来最大升幅，市场预期为98万户。美国4月反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量年化值为108万户，市场预期为101万户，创下2008年以来新高，大大缓解了人们对美国房地产市场复苏动能不足的忧虑。

长期展望谨慎乐观

影响美国房地产市场长期发展的主要因素有：首先是经济增长方面：主要包括美国经济复苏的速度与程度、美国劳动力市场的改善情况、美国家庭及个人收入的增长等；其次是政策调控方面：主要包括美联储退出量化宽松政策节奏特别是资产购买计划终结后何时上调联邦基金利率、美国财政部等政府相关部门财税政策、土地规划及使用政策的调整等；此外，美国人口增长、人口结构及后金融危机时代美国民众居住需求取向、购房观念的变化等也将影响美国房地产市场的长期走势。

美国经济自2009年开始，从深度衰退走向持续复苏，去年下半年美国实际GDP按年率计算为3.25%，达到了近3年来的最高值，表明美国经济复苏正步入一个坚实的轨道。美联储预计，2014年美国经济增速将超过2013年。美国4月份失业率已降至6.3%，同比下降1.25%，在过去一年中，美国平均每月新增就业岗位近20万个，自美国2008年9月爆发金融危机、就业状况随后处于最低谷算起，美国已新增就业岗位850万个，失业率也从最高点降低了3.75个百分点。有分析人士认为，随着美国经济的复苏，就业市场的持续改善，房市供给的缓慢增加将带动房价水平的整体提高，美国房地产市场将步入稳步发展的通道。

不过，从美联储退出量化宽松可能推动抵押贷款利率的上升、美国家庭实际收入继续下降、美国民众居住需求取向正在发生变化等方面进行深度分析，也有分析人士认为，看待美国房地产市场的长期走势，还是持“谨慎乐观”态度为好。

但从今年4月住房按揭申请降至2000年以来最低的情况看，人们还是担心抵押贷款利率的上升。近几年的房地产市场的相关数据显示，抵押贷款利率的小幅上升都会给整个房地产市场带来令人不安的显著变化。

经济政策研究所（Economic Policy Institute）去年发布的研究报告显示，1979年至2012年尽管劳动生产率提高了74.5%，但工资增长的中值仅为5%。诺贝尔经济学奖得主、《纽约时报》专栏作家保罗·克鲁格曼指出，自上世纪70年代后期以来，半数美国底层劳工的工资涨幅停滞或下降，而占1%的顶端人群的收入几乎翻番。美国贫富差距的扩大及家庭实际收入的停滞或下降将严重影响美国房地产市场的进一步复苏。endprint

美国每年增长近300万人口，表面上看会形成巨大住房需求，但由于人口结构的变化，实际形成的住房需求则不可高估。美国犹他大学经济专家阿瑟·尼尔森（Arthur C. Nelson）的研究表明，美国人口从2010年至2040年将增长31%，即从2010年的3.08亿人增至2040年的4.06亿人。这30年间，美国人口结构将发生巨大变化，2010年65岁以上人口占比约为13%，2040年65岁以上人口占比将达到20%，35岁至65岁之间的人口几乎减半，而历来是这部分人口组成家庭后对独栋房屋的需求最大。35岁以下年轻人由于工作变动不愿意太早买房而固定于某个城市，65岁以上老人因为管护房屋能力不足而愿意卖掉房屋而租住公寓。

阿瑟·尼尔森的研究还表明，后金融危机时代美国民众的居住需求取向、购房观念等正在发生不可逆转的变化。由于成年子女和孙辈为度过金融危机而选择和父母同住，美国近年来出现了家庭人口总数增加而住户总数下降的情况。今年第一季度美国住房拥有率跌至65%，达到1995年来最低；从去年3月到今年3月，美国只有423000个买房家庭，其他都是租房家庭，金融危机发生前每年平均约有100万买房家庭。这些数据表明上述趋势正在固化，特别是在工资水平上涨缓慢的情况下，成年子女无法离开自己的父母而独立购房或租房，将永久性地减少居民住房的人均需求。

今年第一季度美国独立屋的中位价是191600美元，比去年上涨了8.6%，全国有74%的地方房价有增长。虽然一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中是不可或缺的一部分，美国政府也将努力推行为美国人提供“买得起住房”的政策，但美国房地产市场要想达到金融危机前的“辉煌”似无可能。未来的美国房地产市场将回归理性成熟、持续健康发展。

欧版QE 东施效颦

全法中国法律与经济协会秘书长

法国巴黎索邦大学经济学教授

根据欧盟各成员国公布的经济数据来看，欧元区一季度的GDP增长远低于预期值。而通胀率依旧处在不到一个百分点的“险区”，尽管4月份略有回升，欧盟主要成员国的经济业绩也参差不齐，显示出较高的“异质性”：德国还是老大，一如既往地推动欧元区经济实现适度增长，法国停滞不前，意大利和荷兰则陷入负增长；至于欧元兑美元走势，走低在1.3660，更是创两个月来新低。

而在4月初欧洲央行召开的议息会议上，管理委员会的成员一致同意将运用权限之内的非常规工具，以有效应对通胀持续低迷的风险。随后欧洲央行行长德拉吉明确表示，这些非常规工具包括量化宽松（QE）的货币政策。自此，“欧版QE”便成了几乎无人不谈的话题。而在笔者看来，欧版QE其实是“东施效颦”，在欧洲大陆或将“水土不服”，倘若启动，也难逃“饮鸩止渴”短视之嫌，与欧盟的中远期目标无补。

原因是，所谓的量化宽松（QE）货币政策，最早是英美文化国家的工具。美联储自然是QE的倡导者与践行者。而英美文化国家与欧洲大陆国家完全不同，就连一些根本的问题也迥异。

首先，国家政体类型与财政决策机制不同。英国和日本都是“单一制”国家，美国是一个“联邦制”国家，但无论是单一制还是联邦制，该政治实体都有其统一的财政决策机制，因而能够实施步调一致的财政政策。然而，作为一种新型的国家政体类别，欧盟共有28个成员国，欧元区则有18个成员国，外加“申根国”与“自贸国”等错综复杂的多层面构架，欧盟虽有粗略的“政治联盟”，却迄今没有真正实现“财政联盟”。这也是欧债危机久而未决的根本原因之一。

其次，社会模型与经济模式不同。英美国家总体上奉行“自由经济”原则，尽管也有国家的介入，但“市场化”程度显然要高于欧陆国家，后者对经济采取的依然是国家的强力干预，国家在诸多经济现象中依然扮演着“最终贷款人”的角色。除了国家的强力干预，欧陆国家奉行“高福利”的社会体系，以示社会的公正与公平。在法国居高不下的失业率（在10%左右徘徊）中，过高的各类补助也是促成部分原本有能力就业的人，宁可继续保持失业状态的原因。

第三，欧美在“异质性”上差异不小，极高的“异质性”也是阻碍欧盟效仿英美采用QE的因素。如图所示，德国一季度季调后GDP初值环比增0.8%，预期增0.7%，前值增0.4%；德国一季度未季调GDP初值同比增2.5%，预期增2.2%，前值增1.3%。意大利第一季度GDP初值环比降0.1%，预期增0.2%，前值增0.1%；意大利第一季度GDP初值同比降0.5%，预期降0.1%，前值降0.9%。法国一季度GDP初值环比增0%，预期增0.1%；前值修正为增0.2%，初值增0.3%；法国一季度GDP初值同比增0.8%，预期增0.9%，前值增0.8%。德、法、意作为欧盟的“三驾马车”，不同的经济业绩也促使他们各有所念，尤其是作为欧盟经济“引擎”的德国更是如此。尽管默克尔已多次松口，但当一个国家的经贸利益与欧盟的总体利益相悖之时，决断也是不易。

最后，金融体制与融资渠道也大相径庭。鉴于不同的社会与经济模式，英美国家的金融也是“市场倾向型”，而欧陆国家则是“银行倾向型”。与依赖于资本市场的美国经济不同的是，欧陆国家的经济主要依赖于银行的贷款。数据显示，欧元区部分国家对银行信贷的依赖度高达八成。

综上各种不同，欧版QE难免“东施效颦”。如果真启动欧版QE，欧版QE的“性价比”极低，得不偿失。

现在的一个共识，欧洲的威胁是“通缩”。3月份欧元区CPI同比增速仅为0.5%，其中核心CPI为0.8%，这与欧洲央行确定的“2%通胀目标”相去甚远。和有些国家难以抑制通胀相反的是，作为世界上最大经济体的欧盟面临的是，如何刺激投资和消费，进而拉高通胀的“使命”。经历了5年多欧债危机的欧洲人，对未来预期趋于悲观，因而在消费上持谨慎保守态度，而银行业由于担心借款企业“违约”频发，也在实际上对放贷条件“水涨船高”，造成了欧陆国家普遍存有严重的“惜贷”现象。

“解铃还须系铃人”。欧盟的症结在于虽有统一的“政治联盟”，却无统一的“财政联盟”；而“银行业联盟”是实现“预算联盟”的关键，“预算联盟”又是“财政联盟”的关键；如果这“银行业联盟”能切实实施，欧盟的6000多家银行能够组成有效的联盟，那么，实现“财政联盟”也就如同“探囊取物”，能为进一步解决欧盟的其他问题打下坚实的财政基础。

总之，欧洲人的问题只能由欧洲人来解决。估计负利率会是欧洲央行下一步的首选，但由于欧盟经济体的结构性问题，负利率究竟能起到多大的功效还是个问号。然而，“外来的和尚”毕竟还是外来的，由于环境与背景的差异，如果生搬硬套，届时难免会“水土不服”。endprint