2014中国楼市拐点来临？

刘颖

各地房价飞涨，日光盘频现，地王层出不穷……中国楼市在2013年着实疯狂了一把。然而进入2014年，一些地区房价逐步下行，个别城市楼价甚至遭到腰斩。杭州、常州等地楼市率先降价。过了五一，降价风潮逐渐波及到了全国房产市场，三四线城市房子供过于求，一二线城市房价也开始出现松动。多个房企开始出现资金链断裂窘境，市场崩盘说此起彼伏。

究竟是什么原因让中国楼市急转直下，甚至形成向下的拐点？面对楼市下行趋势，政府是否应该一改政策方向，出手救市呢？关系到社会各阶层利身利益的房价，真可谓牵一发而动全局。

谁将楼市拉下神坛？

2013年对中国楼市来说可谓是疯狂的一年，“北上广深”四大一线从去年9月开始新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月超过20%，其他各地房价也是一路飞涨。尽管房价高企，却没有阻挡买房人的热情，日光盘频现。中国2013年商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%，房企赚得“盆满钵满”。房企纷纷看涨未来楼市，导致一线城市地王层出不穷。2013年地方政府的国有土地使用权出让收入4.1万亿元，同比增长44.6%，创下历史新高。

然而，马年刚至，整个地产行业突然开始弥漫起悲观情绪，从三四线城市出现房价下跌，蔓延至一二线城市刚需楼盘变相降价，崩盘之说此起彼伏。地产业内专家和媒体将其说的神乎其神，似乎中国楼市真的要停下它的脚步。

然而根据国家统计局公布的2014年4月70个大中城市房价数据显示，新建住房环比价格变动中，70个大中城市中，价格下降的城市仅有8个，比上月增加4个，持平的城市有18个，比上月增加8个，上涨的城市有44个；同比价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个。二手住宅价格环比下降的城市有22个，上涨的城市有35个。形势并没有想象中这么严峻，起码目前为止是这样。

2013年那么的疯狂，2014年如此的悲观，是什么把中国楼市一下子拉下神坛的呢？

房地产隐患逐级放大

其实在疯狂背后，很多风险已经开始显现。像内蒙古鄂尔多斯、贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰等多个城市开始出现“鬼城”现象，高楼林立，却了无人烟。

2014年4月70个大中城市房价环比下降的城市分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，都是之前上涨过快的三四线城市。这些城市一般都紧邻一线城市，随着整个房地产业的预期向好，他们也被带动上涨，但是这种上涨显然是盲目的，不能正确反映供求规律。

易居房地产研究院监测显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。供大于求的状况严重，按照市场规律，存销比一旦大于12就会对房价形成向下的压力。三四线这种明显供求失衡的城市必然首当其冲被去泡沫化了。

中金公司的研究报告也表示，从2013年开始，大部分房企龙头企业已从三四线城市撤离，回归一二线城市。中原地产监测数据显示，截至2014年4月底，全国40个城市中，三四线城市土地累计流标率为26%，较去年年末大幅上升了10个百分点。

三四线楼市这种看得见的畸形为2014年楼市行情带来很大隐患。

大佬悲观“预言”左右市场情绪

继三四线城市房价岌岌可危之后，不得不提年初各个地产大佬的“新年预言”了。

中国地产界的“章鱼保罗”——华远地产董事长任志强在亚布力中国企业家论坛上称，2014年跟2013年比房价增幅会大幅下滑，我个人对开发商提出警告，你们太乐观了，很危险，不要对2014年太抱希望。

SOHO中国董事长潘石屹认为，目前土地的价格奇高，即便在北京和上海，住宅的回报率也只有1%。金融的风险跟房地产的风险是紧紧连在一起的，第三方存款、委托理财、信托产品的量越来越大，它对应产品的质量又不是很高，这种风险随时都会爆发。

万科集团董事会主席王石用“非常不妙”来表达自己的观点。2013年9月，王石就曾表示，楼市发展情况不甚理想。对于香港首富李嘉诚抛售内地410亿港元的资产，王石在微博表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

近日，兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委和经济学家马光远也掉头转向看空房地产。

不仅中国业内人士发声看空房地产，连外媒也来掺上一脚。《华尔街日报》中文网连发5篇文章解析中国楼市，认为中国楼市过度建设已经失控，市场增速出现大幅放缓。英国《金融时报》中文网头版头条文章称中国房地产市场如今正面临强劲逆风。

人们相信“春江水暖鸭先知”，这些房地产大佬们不仅观测着市场全局，更是引导市场方向的推手。其实翻看历史，即便政府这些年连续出台各种的楼市打压政策，但是市场情绪依然乐观，房价一涨再涨，其重要因素不能忽略的就是这些业界大佬的“预言”。

今年这些标杆性人物都纷纷出来唱衰楼市，不禁让市场开始弥漫悲观情绪，反映最快速最直接的就是购房者，很多人开始持观望态度，无论是刚需者还是投资者都希望在房价低点出手，果然，比房价下跌速度更快的是销量下滑，在二手房市场上尤为明显。

众开发商不遗余力砸自己买卖的行为其实着实让人费解。万科集团总裁郁亮给出的解释是：“房地产行业真的需要改变了。与其被别人革命，不如革自己的命，这样的话至少可以选择死的方式会好看一点。”但是其背后又隐藏的真相，才是消费者应该需要思考的。

银行收紧房贷回避风险

今年李克强总理提出的楼市顶层设计定位于“双向调控”，看起来不温不火，难觅趋势。万科集团董事会主席王石的一句话却是说到点子上了：不能讲直接对房地产的政策才叫调控，货币政策也是调控。

银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，严控房地产贷款风险，重视“局部风险”。在今年，华夏银行发展研究部研究员杨驰曾公开表示，“银行在土地开发贷款上持谨慎态度，目前一二线城市土地保持高位，三四线城市基本收缩谨慎。”很多银行也明确强调“将根据市场变动采取有保有压的房地产信贷政策”。endprint

对市场影响最明显的莫过于银行收紧个人住房按揭贷款。近日媒体公布的一份房贷报告显示，多家银行的首套房房贷根据基准利率上浮5%至20%不等；二套房业务利率上浮10%至40%不等。且贷款审批难度持续加大，部分银行审批时间延长至两个月，有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止。

出于国际经验，当大量已经贷款买房的“房奴”经历房价大跌时，其资产将会大幅缩水。一旦房主所欠银行房贷，高于房子能卖出去的市场价，在悲观预期下，房奴将会放弃“供房”，这种情况如果大规模发生，将有金融危机的可能。有商业银行负责人对此表示，从反馈的信息来看，目前还没有发生大规模的“弃房”、“断贷”现象，但大额房贷断供的案例已经出现。

今年5月，央行终于“喊话”各银行，要求满足首套房房贷需求。多家银行也表态愿意保证按揭房贷供应。但是实际情况是，仍然有银行存在“坐地起价”现象。一位地产人士表示，其不少客户在审批手续完成等待放款时被银行通知，由于银行放款额度紧张，需要再交一个或者两个点的手续费才能完成贷款。

不止是个人房贷办理困难重重，房企想从银行兜里掏钱更是难上加难。一位股份制银行高层表示，今年银行在开发贷方面，限额管理是主旋律。因为在银行看来，部分房地产企业去年大举进行土地收购，因此未来一年财务杠杆可能进一步上升，但受到国内经济环境疲软的影响，其销售目标是否能达到预期也存在很大不确定性。

当然，银行收紧贷款不仅仅是因为对市场预期悲观，银行本身的日子也不好过。今年货币政策整体趋紧不说，互联网金融的冲击让利率水平整体提升，使银行损失巨额利差。根据景林资产管理公司金融与宏观策略分析师倪军测算，“宝宝”对于银行利润的侵蚀约1.6%-1.8%。从短期存款到长期理财，“宝宝”与银行的战争就愈演愈烈，进而分流了银行的一般性存款，直接导致银行存贷比中存款数量的下降，银行贷款业务不得不整体被压缩。

银监会发布的最新数据显示，截至2014年一季度末，商业银行不良贷款余额6461亿元，较年初增加541亿元，不良贷款率1.04%，较年初上升0.04个百分点，达到近三年来的最高水平。其中，国有五大行的农行和交行一季度不良贷款率超过均值。放贷颇为审慎的大行尚且如此，中小银行一季度的不良贷款增长更令人担忧。交行金研中心预计：“行业不良贷款的惯性增长趋势在未来2-3个季度内保持不变，全年不良贷款余额增长将高于往年，不良贷款率可能小幅增长到1.1-1.2%的水平。”

现在银行发放房贷已相当谨慎，对房地产出现的危机恐怕也爱莫能助了。

房企低价走量缓解资金链“窘境”

被银行“舍弃”的房企随时面临资金链断裂的情况。于是，除了传统的债券、信托外，房企还试图与投行接触，然而投行开出的条件往往十分苛刻，对于回报率要求也非常高。

一些房企迫于悲观预期开始收缩布局和开工规模。有数据显示，全国房地产开发投资1-4月份增速比1-3月份回落0.4个百分点。

即便是房地产行业的龙头们，由于去年加速布局，大量拿地等行为而面临现金流紧张。以首开股份为例，截止2013年年底，其负债率高达183%，全年利息支出超净利润两倍多，拿地金额超过其销售业绩，资金链极度紧张。这绝不是个别现象，根据高华证券对110家A股房地产上市公司业绩分析，其2014年一季度负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平，那时正是上一次房价普遍走软的开始。

一直财大气粗的房企不得不放下身段，采取变相降价，低价走量的销售策略。于是就出现了各一线城市新开楼盘罕见的优惠促销。德银研究报告认为，未来几个月企业若不采取降价或加大销售力度的手段，合生创展、首创置业、金地集团、宝龙地产、建业地产、远洋地产等9家房企或无法完成今年销售目标，更可能导致重大现金流问题。

目前，无论是从市场、政策还是行业基本面上来看，中国房地产增速收窄已成定局，但是是否会真正进入下行通道还很难言明。毕竟房地产业依然是支持我国GDP增速的重要组成部分，全年经济增速7.5%的预言，意味着政府对房地产疲软是有一定忍耐限度的。

对于未来，中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征认为，“政府的投资意愿和能力都充满变数。这可能在根本上改变房地产的走势。”也就是说，今年房价是否真的会下跌，哪里会下跌，会下跌多少，依旧是个迷。endprint