共有产权房，让你和政府合伙当“房东”

刘德炳

一位房地产业内人士说，在北上广有一套房子，每年会增值几十万、上百万，相当于有一个稳赚不赔的“好公司”。然而，动辄几百万元一套的房子，一度让很多人望而却步。

如今，成立“好公司”的机会来了。

购房人和政府合伙当“房东”

6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上透露，目前，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6个城市推进。消息一出，很多“夹心层（游离在保障与市场之外的无能力购房群体）”再次兴奋了起来。

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

这意味着，如果将一套房子视作一个公司，过去的经济适用房、限价房，一套房子只有一个股东，而现在，一套房子有了两个股东，即买房人和地方政府。

当前，我国购置型保障房价格比市场的商品房低，购房人拥有完全产权，很多人挤入经济适用房、限价房分配中，一倒手就能赚个盆满钵满。这两类保障房甚至成为一些官员贪污腐败的渠道。

冯俊表示，共有产权住房通过共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决住房难题；另外，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是压缩购置型保障房里的牟利空间。

产权如何共有，增值如何分配？

从具体的实践来看，各地对于共有产权房，有着不同的思路。

在今年北京市两会期间，北京市政府工作报告中首次提出了共有产权这一概念，即目前正在接受申请的自住型商品房。北京市副市长陈刚在会议期间提出，自住型商品房为“共有产权”性质，购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，政府把自己那部分收益拿走；还可以支持房地产市场中端群体的需求，解决住房难题。

北京市自住型商品房销售价格比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

以2014年1月9日成交的北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目为自住型商品住房，总建筑规模4.146万平方米，房子销售均价限定为2.2万元/平方米。该地块被北京建工置地有限责任公司以6.005亿元成功竞得，楼面地价为1.45万元/平方米，这一地价甚至比2009年地价低迷时附近出让的地块价格还要低。多位业内人士指出，百子湾14号地附近的商品房金茂府已经卖至8万元/平方米的高价，如不是自住房性质，百子湾14号地的地价至少有2万元/平方米。

推广共有产权房，各个地方因地制宜。在江苏淮安，对于资金不足而又住房困难的购房人，其出资比例可在60%至100%之间自由选择，即购房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成为一套共有产权房的“股东”，享受这套房子对应的产权，剩余产权属于政府。购房人和政府按出资比例，共同拥有房屋产权。当共有产权房购房人有资金实力时，可以向政府逐步购买产权。

谁有资格当“股东”？

无论是北京推出的具有共有产权性质的自住房，还是上海、淮安等地推出的共有产权房，这些房子都堪称是一个“好公司”。

以上述北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目周边房价普遍已高涨至每平方米四五万元，部分优质房源如金茂府甚至已涨至8万元/平方米，这意味着，谁抢到了百子湾14号地的自住房，谁就斩获了一个收益巨大的“好公司”。

那么，谁有机会抢到这个“好公司”呢？

根据北京市规定，按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，北京市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。

然而，即便不考虑其他数量庞大的具有购房资格的家庭，仅仅从经济适用住房、限价商品住房轮候家庭数量来看，明显僧多粥少。有消息称，北京首个自住房项目恒大御景湾或将于6月正式摇号，2000套房源就有6.53万户确认申购，供需比达到1：33。

不过，记者了解到，这一局面正在逐步改善。日前，北京市副市长陈刚表示，北京要把共有产权性质的自住型商品住房“做大”，除了去年推出的2万套，今年全市还要再供应5万套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，综合目前推进共有产权住房试点的6个城市，包括了三个一线城市北京、上海、深圳，一个二线省会城市成都，两个三线城市淮安、黄石。住建部针对不同城市分类试点、分地域研究的特征十分明显，未来出台的措施也将是分类、综合性的。当然，还有三个基本问题需明确，一是对于“共有产权”的确权，即确定产权共有双方的边界和比例；二是共有产权住房产品及其机制体系的合理化设计；三是与共有产权住房相关的立法支持。

对于购买共有产权房可能存在的风险问题，陕西省社科院学术委员会副主任张宝通则认为：“共有产权住房在现阶段的市场不会出现购买风险，最起码10年间，由于高速的城镇化发展使得住房需求在加大，房价不会大幅下滑，虽然市场有波动，那也是暂时的。共有产权住房虽然可以分流一些市场购买力，但对房价的影响还要视推出的量而定。”endprint