试论房地产工程成本控制的重要环节

●周浅

试论房地产工程成本控制的重要环节

●周浅

成本控制是房地产建设工程成本管理的关键，通过对工程设计，工程招投标及工程施工全过程的成本控制，达到对工程成本有效控制的目的，为工程利润的获得奠定可靠的基础。

工程成本 有效控制 重要环节

一、工程设计是房地产成本控制首要前提

设计是工程造价控制的首要环节，设计出问题，工程造价控制，就全盘皆输，设计又是工程造价控制的重点，设计费一般只占工程费用的1%左右，而对于工程造价的影响度占到75%以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。提高设计质量，对促进施工质量的提高、加快进度、高质优效地把工程建设好、降低工程成本都非常重要。设计阶段控制造价依然需要主客观条件，没有条件就根本谈不上造价控制。这就要求设计人员必须牢固树立经济意识，克服重技术、轻经济，设计保守浪费的倾向；技术经济人员应有专业知识，了解设计意图，熟悉工艺技术方案，同设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约投资。对于工程造价的控制要立足于事前控制：一是实行设计招标，引进竞争机制，选择优秀的设计单位，加强管理，从而避免设计质量产生的问题；二是实行限额设计，在设计中采用定量分析的方法，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，要改变设计完后再算账的做法，对于节约的投资限额，给予一定比例的奖励，反之，对超过投资限额的设计单位给予一定比例的惩罚，做到奖罚分明；三是加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，杜绝不合理的设计变更。

二、工程招投标是成本控制的关键环节

工程项目的建设以招投标的方式选择实施单位，是运用竞争机制来体现价值规律的科学管理方式。招投标的成本控制必须树立以优取胜理念，要有“低成本、高质量、高效益”的市场竞争意识，其成本管理必须建立在科学管理、科学决策的基础上。招标重点做好两方面的工作：一是掌握投标人的生产能力、施工质量、资金周转和建筑物竣工的质量的保证水平；二是对投标文件的审查，即审查投标文件有无计算错误及准确性、针对性，以及对投标人的资格补审检查。招投标成本控制还要做好合同管理控制工作。工程合同是承发包双方通过充分协商而签订的具有法律效力的文件。签好合同、掌握合同、利用合同是项目成本管理的重要工具。严格执行《合同法》、《招标投标法》、《建筑法》等相关法律，使用标准化的范本签订合同，依靠合同来规范当事人的交易行为。在合同执行中要全面理解合同，尤其是主要条款的理解要取得各方一致的意见，避免不必要的分歧。在成本控制上严格按程序和规范操作，树立成本效益管理理念，以合理组织建设成本。在招标中采用工程量清单的方式是目前进行成本动态控制越来越普遍的一种方式。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。定标后，签订规范、细致、严密的合同文件，是房地产开发项目成本控制的又一重点。

三、严格材料设备采购管理是成本控制中心环节

在房地产项目建设中，材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上，因此，严格材料、设备采购成了工程造价控制的重点。材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节。因此，开发单位要做到：一是严格材料设备采购程序，及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号。二是招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签定的依据，在编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款，明确的服务内容，严密条款。三是加强协调、严格进场材料质量验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，提前作出设备材料的采购计划。加强与供应商的衔接，如卸货、接货、搬运等，减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

四、施工全过程控制是成本管理重要环节

建设施工阶段是建筑物、人力、物力、机械消耗的主要阶段，这个阶段直接影响着工程造价的高低，对最终造价的确定有着重要的影响。为此，要加强对施工方的管理，督促施工方按图施工，严格控制变更、现场签证、控制额外用工及各种预算外费用，对于变更要做到事前预估及审批，对工程造价做到心中有数。现场甲方代表要督促施工方做好隐蔽工程记录和签证工作，保证签证的真实性及严肃性，减少结算时扯皮现象的发生。工程结算是建设单位与施工方都非常重视的工作，做好结算相关工作尤为重要。一是要核对竣工工程内容是否符合合同内容要求，关注合同约定的计价依据、收费标准、主要材料调差、结算方法等；二是要仔细核对隐蔽工程的工程量是否与竣工图一致，检查设计变更、现场签证是否有设计负责人签字和监理工程师签字，并对设计变更、现场签证进行工程量核实；三是要严格审核工程量，要求施工单位报送工程量计算方式，同时建设单位也应编制一份完整的结算书，对比审批，做到公正、合理准确地计量审核；四是认真审核单价，对于招标确定的单价，严格按原有单价执行，对于新增项目，应结合现场实际情况及工艺，做好单价分析，确定新的综合单价；五是造价人员需熟悉掌握国家的建筑经济政策及当地造价管理部门的有关规定及相应的造价信息发布，有助于对工程结算工作的准确把握；六是要逐步加强对合同管理、成本管理、付款管理、结算管理等造价软件的推广使用，有助于科学、系统地对工程造价进行管理；七是在结算完成后，编制工程的结算分析报告，为日后的造价管理积累经验数据。

[1]李世蓉，邓铁军.工程建设项目管理[M]，武汉：武汉理工大学出版社，2004

[2]陈光，成虎.建设项目全寿命目标体系研究[J].土木工程学报，2004(10)

[3]章进.施工企业工程造价全过程管理.江苏建筑，2011（12）

[4]赖京.工程项目全过程的造价控制与管理.科技信息，2009（4）

（作者单位：温州市德嘉置业有限公司 浙江温州 325000）

（责编：李雪）

F293.3

A

1004-4914（2014）04-288-01