智能化建设在小区建设中的方法与实践探讨

●杨建峰

智能化建设在小区建设中的方法与实践探讨

●杨建峰

文章论述了小区建设智能化应用的主要内容及发展前景，分析了智能化设计和实施中存在的问题，提出了解决思路。

小区 智能化 主要内容 存在问题 解决思路

随着我国经济的持续发展和增长，我国经济建设正从粗放型转向集约型，科学技术在各行各业中的应用也越来越广泛，在建筑领域，小区建设智能化越来越多地在项目建设中应用，并且正在走向实用与升级，小区智能化也因此给人们的居住生活带来了巨大的便利和舒适。

一、当前小区建设智能化应用的主要内容及其发展前景

在小区建设中，智能化元素的开发和应用主要有两大方面：

1.安防系统，包括周界红外、视频监控、门禁及对讲系统、巡更等。周界红外是比较传统的区域入侵探测报警系统，建设成本较低，虽然常用，但误报等缺点也比较多，目前已有被电子围栏等新技术取代之势，电子围栏的优势在于除了具备入侵报警功能外，还具备高压电网威慑和阻挡等作用。

视频监控是安防系统的主要内容，随着安防技术的更新和发展，视频监控正从模拟转向数字化、数字化、网络化的视频监控设备和技术使得施工布线和摄像头布局调整更加容易，画面的清晰度和视频录像的截取回放等也趋向更加便捷。

门禁及对讲系统是安防系统另一个重要内容，虽然门禁系统不能准确辨别和拦截，但是在晚间出入人员较少时，却起到重要的护院作用。对讲系统一般是与门禁系统相配套，使门禁系统使用起来更方便，如呼叫开门、简单对话等。

巡更系统则是为安防人员内部管理所用，以确认安防人员是否按规定到达过巡逻点。

随着物联网和家居智能化技术的发展，还衍生出室内安防控制系统，像住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统等，所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机，由主机负责数据采集、数据分析，并把分析结果传送到控制中心，由控制中心电脑作处理、显示及打印，并通知值班人员及110报警中心等。

2.网络信息系统。小区网络信息系统包括宽带互联网、小区或建筑的设备网。小区宽带互联网的发展经历了从网络运营商各自为政——小区（建筑）局域网接入合约网络运营商——网络运营商共建共享三个发展阶段。这三个阶段的发展，一方面反映了我国宽带互联网的用户端带宽不断提速的发展历程，同时也依赖光纤技术的成熟应用和产品成本的下降。另外国家现在推行三网合一，也就是通过技术改造，将电信网、计算机网和有线电视网三大网络合为一网，同时能够进行包括语音、数据、图像等综合多媒体的通信业务，通过一张网，人们不仅可以观看数字电视，还可以通过个人电脑进行邮件收发、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、网上购物、智能家居控制、远程医疗诊断、安全监控、三表自动抄送等。

网络信息系统还广泛应用于大学城、职工宿舍区的设备网以及基于设备网的一卡通技术。

设备网是小区智能化系统集成的平台，由核心交换设备、路由设备、防火墙设备、服务器组、综合布线系统、vpn等设备和一卡通软件平台组成，数字式摄像监控系统、公共食堂消费系统、热水供应收费系统、刷卡式自助洗衣房、公共淋浴房、停车场系统、电瓶车刷卡充电、非机动车停放管理、小卖部、门禁系统、远抄系统、考勤系统均可在此平台中运行，通过一卡通系统软件平台将各子系统集成后，极大地方便了居住者日常生活消费和管理者进行园区管理服务。其中一卡通技术是平台集成的重点，一般采用定向开发软件系统，才能将多系统完好集成，同时集成电子钱包功能，完善一卡充值和消费支付。各子系统设备的兼容性是一卡通系统成败的关键，因此，进行一卡通建设必须确保参与建设的设备符合系统的兼容性要求。另外不能采用其中某一个子系统自带软件作为集成平台，自带软件虽然免费，但实践中一般无法兼容和集成其他子系统，以致在管理上造成巨大困难，因此若采用各子系统自带软件当做一卡通系统，将会丧失一卡通的集成性、便利性特点，因此也将无所谓一卡通的概念，最终造成一卡通建设的失败。

二、智能化设计与实施阶段中分别存在的问题和解决思路

在建筑规划设计阶段，往往对智能化设计只是停留在概念和原理上，没有针对产品进行设计，而不同的产品，其实际布线和接入方式是有较大差异的，更为严重的是，各子系统只是简单的堆砌，没有进行整合、集成和优化。因此，必须对各子系统进行深化设计，并进行集成、优化综合布线和接入，才算真正完成设计。但是设计阶段，往往产品并没有确定下来，确定产品还要经过投资建设方商讨沟通、招投标等步骤，而智能化建设涵盖面很广，产品也琳琅满目、参差不齐，各子系统、多专业分包之间的协调也是困难重重，造成子系统之间不能考虑到互相之间的联系和矛盾，不能从用户角度去设计，不同产品功能与成本之间投资建设方往往难以取舍，造成实际建成的系统离满意总有那么一段距离。

在建设过程中，主要从前期开发的深化设计、根据智能化设备和产品的性能进行品牌和规格定型、控制供货商价格等入手来进行事前控制。同时需要考虑和协调总包与智能化分包的矛盾和问题、智能化分包与产品供货商的矛盾和问题、以及招投标带来的矛盾和问题。许多投资建设方往往采用总包一脚踢的办法，看起来很简单，什么矛盾都没有，实际上不是造价偏大了，就是功能缩水了，或者看起来很美，用起来一点也不实在，甚至故障频发导致系统三天打鱼，两天晒网，最后智能化系统形同虚设。所以笔者提出以下几点看法和意见：

首先是设计深化阶段，必须明确各子系统的功能定位，在此基础上选择具备相应功能的产品，这一点往往很难，因为无论是投资建设方还是招投标管理要求，都有一定的矛盾，这就需要投资建设方决策者的高瞻远瞩、下定决心。

其次是选择三个左右性价比相当的产品进行比较讨论，最后通过招投标等方式确定产品及其规格、预算价格，对于关键性能的设备，最好能积极利用企业内部人才优势，做到指定品牌，但实施中往往也比较艰难，由于利益纷争导致饱受争议。对于一卡通相关设备，必须做到产品兼容性要求，能够集成到同一平台，这也是一卡通系统成功的关键。许多项目最后无法实现一卡通，关键原因都是设备不开放、不兼容造成。

再次是施工管理阶段。智能化各子系统施工协调配合以及根据实际情况及时调整相当重要，因此必须选择一个好的智能化施工企业。施工方必须富有经验，对各子系统产品性能熟悉了解，才能正确安装，而设备和系统调试往往需要供应商或厂方直接进行，施工方还要及时发现设计和施工中的错误和问题，及时反馈投资建设方进行调整，有些在设计中没有明确的内容或工艺，施工方应能采用合理的方法进行沟通和解决。

三、智能化建设建成后的管理与维护

智能化建设成功与否，建成后的使用管理与维护相当重要，如果不能很好地管理和使用维护，整个系统就会成为摆设，造成投资浪费、使用人生活不便等问题。

在后期运营阶段，智能化功能完美使用，将使物业得到增值。以万科蓝山住宅系列项目为例，从一进小区，全自动化的安全网络便开始发挥作用，整个物业小区安全岗位数字化联网，高度达到岗与岗之间的信息共享与信息同步性。如保安巡更签到系统，在小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻签到，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员所在位置，当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。简单的讲，让住户感到不是一个岗位负责他们的安全而是所有岗位，小区的档次感因而提升。这仅仅是安全系统所带来的好处。反之，如果有些小区采用了质量和服务相对较差的产品和系统，比如门禁系统故障频发，管理部门和业主就会出入不便，造成负面影响，又比如监控故障，关键时刻无法提供线索和证据，就会令人感到监控形同虚设，给破案或事件的处理带来困难。

再比如一卡通系统，系统的关联性相当强，如果发生故障不能及时处理，可能会对住户居住生活多方面带来影响，管理上造成数据统计不准确。因此除了住户和管理者都要学会使用管理外，还必须做好系统的维护工作，确保系统正常运行，这一点相当重要。

总而言之，合理的小区建设智能化建设思路不是停留在工程建设里，也不是停留在一个专业里，更不是停留在一个领域里。智能化建设的完成需要普及到全寿命周期里的，不仅需要在建设前期设计中普及，也需要在建设施工的多专业中普及，还需要在后期运营阶段小区建设中普及。只有这样，作为小区最终的主体，也就是住户，才能体会感受到真正的人性化的小区智能化。

四、案例：从某职工宿舍区项目的智能化建设谈谈成与败

笔者亲自参与了某职工宿舍区项目的智能化建设，该宿舍区建筑面积约7万平方，由8幢6层多层建筑组成，小区设计美观，配套齐全，太阳能系统集中供应热水，配有自助式洗衣房，并设有公共餐厅，中庭广场，有较好的空间感。

根据投资建设方的设想，小区在智能化配套方面希望增加投入，形成亮点。为此对原智能化设计进行了全面深化，经过讨论，最后确定了整个智能化系统由以下子系统组成：高清数字视频监控系统、周界红外、巡更系统、设备网、智能一卡通系统（含水控系统、POS消费系统、门禁系统及停车场收费管理系统）、公共广播系统、LED大屏幕信息播报系统、综合布线系统、预充式水电表、数字电视接入、宽带互联网接入。其中数字电视与宽带互联网接入由运营商负责建设到户内，其他均作为智能化工程。

整个工程实施比较成功，尤其是数字化高清视频监控的覆盖，极大地提高了园区的安保水平，并在实践中得到验证。实践证明增加摄像头比模拟系统具有更可靠更方便的防范功能，为园区发生的事件提供了清晰的视频图像证据。另外，成功的亮点就是园区一卡通系统。很多一卡通系统到最后使用的时候都变成花拳绣腿，我们定向开发的一卡通系统软件平台除了数据分析统计非常务实，能够远程互联互通，以便在更大范围内实现一卡通，还有一个特点是能够检测设备是否脱网，能分析未脱网的设备是否正常扣费，这给管理方提供了极大的方便，也极大地节约了管理的人力成本，降低了费用欠收率。但在工程实施过程中，一些通病或者说常见问题还是在困扰我们，比如各子系统在选型定产品过程中，经常会有争议，经常会纠结于性价比的问题中，以至于某些子系统最后离完美就差那么一点。还有在工程建设中，针对子系统较多的情况下，各产品提供方与智能化分包方、投资建设方各部门的协调沟通，设计错误的及时排除都有一些经验教训需要总结吸取。这方面并不是以总包责任制一句话可以涵盖的。比如在摄像头覆盖比较多的情况下，如何同步提高终端显示和实时监控的能力，避免轮回时间过长；在子系统调整的时候，如何及时对综合布线系统进行同步调整，以减少资源浪费。这些看似简单的问题，在实际操作中，却总是非常容易被忽视，以致产生问题。

[1]任玉峰,刘金昌,张守健等编著.施工组织设计与进度管理[M].中国建筑出版社，1995

[2]王洪根.我国智能建筑发展与前景[J].黑龙江科技信息，2008（35）

[3]谷凯，李斌虎,牛会珍.浅谈住宅小区智能化建设[J].山西建筑，2005（11）

[4]史爱民,王晓华.浅谈建筑施工组织与管理[J].山西建筑，2010（26）

[5]杜洪波,张跃先.浅析施工组织与管理及质量的发展[j].黑龙江科技信息，2010（26）

（作者单位：宁波杭州湾新区开发建设有限公司 浙江宁波 315000）

（责编：李雪）

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