公共租赁住房建设多元化融资方式对策研究

何红

摘要：2014年起，我国的廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。近几年我国公共租赁住房发展迅速，取得了很大的成就，但公共租赁住房建设的资金问题一直以来都是重大问题，针对这些问题提出解决公共租赁住房建设多元化融资的建议。

关键词：公共租赁住房；融资；对策

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：16723198（2014）07011102

1公共租赁住房融资现状

最近几年，我国政府非常重视中低收人家庭的住房问题，大力发展保障住房已经成为一项重要的民生问题。本着“适度、分层次、多形式保障”的原则，分步骤、有顺序地解决中低收入家庭的住房问题，实施保障房安居工程，基本形成了廉租房、租房补贴、公房租金核减、公赁房、经济适用房、限价房等具有中国特色的住房保障体系，其中公共租赁住房在保障体系中占主导地位，并且自2014年开始，根据住房城乡建设部会同财政部和国家发展改革委联合起草的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。一直以来保障房建设资金缺口是建立健全中低收人家庭保障房制度的重大问题，因此，建立并完善我国中低收人家庭保障房建设多元化资金支撑体系尤为迫切。

当前，保障性安居工程资金来源渠道主要包括：政府融资与社会融资两个方面。其中，政府的筹资来源包括：（1）政府财政预算，分为地方财政和中央财政拨款；（2）发行债券，主要为要求中央代地方发行的地方债优先用于保障房建设；（3）土地出让金净收益，按国务院要求土地出让金净收益不低于10%用于保障房建设；（4）保障房建设企业债，是指专门为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台公司发行的用于保障房建设的企业债券；社会融资渠道来源包括国家开发政策银行的中长期贷款、普通商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。

2公共租赁住房融资困难的原因分析

自2010年起，我国政府开始大量建设公共租赁住房，并强调将公共租赁作为保障房体系中的重点建设项目。2010～2012年全国公租房累计新开工建设总数量约500万套。“十二五”期间公租房建设总量预计不低于1000万套。相比其他的保障房，公共租赁更好地解决了中低收入家庭的住房问题，并为新就业人员和进城工作的农民工这些夹心层的住房提供了新的途径。但公共租赁与可以出售的经适房、限价房有很大不同，公共租赁房的租赁性保障房的性质，决定了其必然存在经济效益较低，属于高投入低产出的项目。其经济特性表现为：（1）投资收益率低，公共租赁住房的投资收益就是租金，投资收益率为租金/总投资。因为保障房的性质，其中公租房的租金通常为市场租金的60%-80%，而廉租房是解决低保家庭住房问题的其租金更是非常低廉。（2）投资规模大、回收期限长，我国“十二五”期间的保障房工程主要以公共租赁房为主，在大量资金投入后仅靠有限的租金回收必然期限很长。（3）运营成本高，公共租赁住房建成后仍需投入一定运营资金和维护支出，以保证其平稳运转。基于大量案例数据的模拟研究发现，在正常市场背景下按90%出租率计算，起始年租金通常为投资的3%-4%；起始租售比（月租金与房价的比值）一般为1∶230；年租金增幅可按4%计算，投入30%的自有资本金，这样资本金的内部贴现率为6.1%，按照70%的贷款计算，贷款利率设为4.7%，在这样的条件下如果单纯依靠租金来进行回收投资，则需要29年才能将投资收回。根据这种情况，公共租赁住房是无法将一般性社会资金吸引到的。

3公共租赁住房建设多元化融资方式的对策建议

3.1进一步加大政府投入力度

进一步加大政府投入力度，应通过增加政府的直接投资、发放低息贷款、增加政策性补贴和建立减免税费政策等渠道增强政策性支持的力度。同时，我国应借鉴发达国家的发展经验，通过设立专门金融机构，如建立保障住房银行，不仅可以利用保障住房银行吸收储蓄存款为保障住房建设提供低息贷款，甚至可以开发关于保障住房的理财产品和金融产品，这样将缓解保障房资金紧张状态，有助于减轻政府直接投资的压力。

3.2引入“共有产权”模式，拓宽公共租赁住房融资

共有产权保障房是指保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，另一部分产权由地方政府持有的保障性住房。从上海、山东、甘肃、江苏淮安等地的实践来看，主要做法是地方政府通过拿出部分土地出让收益，有的地方政府还给予部分财政补助和一定税费减免，来先降低保障住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。共有产权保障房模式使保障房从“完全产权型”转向“共有产权型”，改变了当前的保障房建设模式，政府提供了财政补贴、出让金优惠等支持。而共有产权房实际上是把这些支持以共有产权的形式明确下来，使住房保障政策更加法治化。通过在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权，政府能够回收土地等各种增值收益，有利于地方政府积蓄财政实力，有利于后续保障房建设的投入，使更多的人得到住房保障，也有利于让市场介入、发挥市场作用。

3.3积极鼓励民营资本参与建设公共租赁住房

首先，借鉴BOT项目模式。由政府制定政策吸引企业参与公共租赁住房建设的项目中，政府和企业通过签署合同进行约定，由企业投资开发建设公共租赁住房，建成后在一定期限内公共租赁住房由政府配比出租，并由政府对投资建设企业进行直接或间接补贴，合同规定的期限届满后将房屋交还企业，由企业自行决定租售，政府和企业的合作结束。这种模式不但缓解了政府建设公租房的资金压力，而且对吸引民营资本参与公共租赁住房建设提供了政策支持，使其获得了参与的积极性和适当的利润。其次，借鉴PPP项目模式。这种模式由政府制定政策吸引企业参与公共租赁住房建设的项目中，政府发挥主导作用，应与企业建立合作项目公司，并允许企业以较低的注册资本金注册，政府对项目进行直接和间接补贴。通过合作，政府可以分散和转移部分融资风险和项目责任；企业可以通过合作缓解了企业建设中的资金压力，有效完成了项目任务，并能保证一定的利润率；对公共租赁住房的保障对象而言，通过政府对企业的有效监督和管理，能够在“三控”目标下实现高质量、高效率的住房条件，从而实现多赢局面。

3.4创新融资模式，发展REITs

房地产信托投资基金（Real Estate In-vestment Trusts，简称REITs），是房地产资产证券化的重要手段。它通过将固定的房地产通过资产证券化的方式，使大规模的房地产资金进行流通，是专门用于房地产投资、租赁开发、销售等方面的资金计划，采用专业经营、管理，分散风险的一种投资机制。目前我国的保障性住房主要是由政府主导建设和管理，在融资方面也主要依靠财政性融资，随着保障性住房建设的深入，我国开始鼓励私人资本参与保障性住房的建设。这给REITs的发展提供了契机。REITs可以促进民间资金的流动。将民间资金融入到REITs中，能够集合闲散的民间资本。我国传统的保障性住房的融资模式单一，REITS 的引入能改变传统的保障性住房的融资模式，介入私人资金，拓宽融资渠道。

参考文献

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[2]陈杰.破解公租房融资难题[J].中国建设信息，2012，（12）.

[3]张河水，阙小虎.公共租赁住房民间融资模式探讨[J].上海房地，2011，（10）.