基于国际旅游岛背景下的海南房地产现状研究

陈建刚 夏富元

(河南新长城建设有限公司，河南信阳 464000)

0 引言

海南岛位于中国最南端，是仅次于台湾的全国第2大岛，与美国夏威夷处在相近的纬度，拥有海岸线长达1 528 km。海南优越的地理位置对其房地产市场的发展具有重要的作用［1］。2010年，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台后，急于建成为国际旅游岛的海南相继实施了多项优惠政策。这些政策的落实带动了人们对海南省的投资热情。在政策红利刺激下，海南旅游房地产业迎来了巨大的发展机遇，同时也面临了巨大的考验。

1 海南房地产的现状分析

1.1 海南不平衡的房地产成交价格

海南房地产价格不平衡的情况愈演愈烈，区域性比较突出。现在，海南房地产价格大体呈现南高北低、东线沿海高，中间低、西线最低的趋势［2］。

由图1可知，2012年三亚与陵水成交均价最高，分别以23 461元/m2与20 312元/m2位居第一、第二，文昌、琼海、保亭三市县均价在6 000元/m2～10 000元/m2之间，而作为省会城市的海口均价低至6 241元/m2;海南全省成交均价主要集中在5 000元/m2～7 000元/m2之间，但是陵水和三亚地区的均价几乎是其他地区的4倍多。

1.2 南海房地产的销售现状

随着国家对房地产调控政策的收紧，2013年海南房价保持低位运行。中原数据平台等多家机构的监测数据显示，2012年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，三地成交均价较2013年同比下降1.3成左右。海口市海长流项目开出7 068元/m2的超低价，成交均价仅为9 000元/m2。从表1中的数据可以看出，2013年，海口、文昌、琼海、陵水四城的商品房成交均价有所下降。

图1 2012年海南各市县商品房成交平均价

表1 2012年与2013年重点城市成交均价对比

1.3 房屋空置率较高、经营性房地产占比小

三亚市房地产交易管理所市场部的近期调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达85%，尤其是拥有优越海景资源的大东海、三亚湾的海景房空置率甚至达95%左右。除了三亚，在一些沿海市县，商品住房高空置率问题也较为突出。经分析，本地人买不起，外地人不常住，房地产结构不合理是商品房高空置率的直接原因。另外，目前三亚约有“候鸟”人群35万人～40万人，约占海南人口的3.8%，“候鸟”人群所购房屋多以越冬养老、休闲度假等非刚性需求为主，季节性、非常住的使用特征非常明显。这一现实情况进一步推高了三亚的较高房屋空置率。较高的房屋空置率带来了物业管理不便、市政设施及公共设施配套不完善、资源过快消耗等一系列问题，造成资源浪费和管理成本增加。

1.4 分时度假网络实施困难

分时度假网络就是实现分时度假的网络技术平台。但在我国国内组建分时度假网络时，由于合作细节、利益分配、风险承担等问题没能很好的解决，故组建分时度假网络的进程推进的很慢，经过多年摸索和实践仍没有取得突破性进展［3］。这一情况也加剧了海南地产资源的空置和浪费。

1.5 住宅配套设施比较落后

海景房在近两年的扩张速度异常迅猛，但过快的发展暴露出了配套设施落后的严重问题。很多海景房都处于旅游景区之内，虽然周边自然景色很美，但周边各种生活配套设施很不完善。随着客户结构的变化，就更显出旅游信息服务、交通运输、餐饮住宿、保健娱乐、通讯网络等基础配套设施的不足。这些问题严重影响了海南与世界的接轨，阻碍着海南国际旅游岛建设的步伐。

2 海南房地产发展的相关建议和对策

2.1 转变房地产开发模式，发展具有海南特色的旅游房地产产品体系

海南必须改变这种靠一次性投入资源获得经济增长的粗放型发展模式。海南房地产的开发建设需要适应国际旅游岛建设的需要，借鉴国外类似项目的成功经验，及时升级发展模式，以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划海南的房地产项目，使得房地产发展与生态环境相适应，与实体经济发展程度相匹配。

2.2 建立和完善分时度假网络系统

分时度假产业越来越成为国外旅游房地产的重要支柱产业之一。现在全球有100多个国家的8 000多家酒店和度假村已加入了分时度假交换联盟，所以旅游消费者在分时度假网络系统交换后可能得到上海的一套高级酒店客房，也可能得到美丽江南小镇的一间幽雅公寓，还可能是海南国际旅游岛某酒店奢华的海景套房，总之，一切取决于消费者的意愿［4］。我们认识到，发挥旅游房地产优势的一个关键因素就是建立便捷灵活的分时度假网络系统。

2.3 进一步完善相关配套设施、加快人才队伍建设

加快完善与旅游房产相联系的配套设施。完善公共基础设施和加强信息网络设施建设，为国内外游客提供安全、方便、快捷的综合交通网络通信网络建设;积极主动地与具有国际化水平的世界知名医疗机构展开深入的合作，在旅游房地产开发的重点地区建立国际型的医疗康复中心;加快建成一批有特色的文化娱乐中心;加快推进离境免税店和离岛免税店的建设和经营，将海南打造成为国际购物中心与休闲游乐中心。

海南为加快人才队伍建设，就必须出台各项优惠政策和措施，以吸引高端的、专业的旅游房地产管理人员来海南就业或创业。另一方面，积极主动地与国际著名教育培训机构展开深入的合作，并鼓励其在海南办学，为海南旅游房地产发展培养、建设专业的人才服务队伍，尽快促使海南与国际接轨。

2.4 继续加强保障性住房建设

海南国民经济发展和人均收入水平在全国比较低。多数本地人月薪收入赶不上房价上涨速度。这让购房者与低收入人群感到生活的无助。因此政府应提供大量廉租房和经济房;对岛外高档房购买者，采用提高首付、税收、门槛等手段，来形成一个完善的住房消费二元体系。避免在海南省房地产业产销两旺的时候，当地人被“挤出”自己的故土，让人感叹海口、三亚就是一座美丽的别人的城市［5］。

3 结语

通过以上分析研究可以知道，海南房地产在发展过程中存在着成交房价不平衡、房屋空置率较高、旅游房地产占比小、分时度假网络不完善、相关配套设施落后等问题。现阶段，海南正处于重要的发展机遇期，要真正发展成为国际旅游岛，必须正视其房地产所存在的严重问题，并努力做到充分利用资源与环境的优势，发展具有海南特色的旅游房地产;完善分时度假网络体系及相关配套设施，使海南尽快与世界接轨;政府要完善相关法律与政策，加强保障性住房建设。

［1］闵浩先.海南房地产的剖析［J］.区域经济，2010(31):83.

［2］李占平.国际旅游岛战略下的海南地产市场［J］.经济导刊，2010(5):94-96.

［3］蒋媛媛.我国旅游房地产开发模式及其问题研究［D］.广州:广州大学，2011.

［4］张 靖.海南省旅游房地产发展及两种主要模式研究［D］.海口:海南大学，2011.

［5］刘水杏.海南房地产市场:现状、问题与对策［J］.时代金融，2013(17):118-123.