商品住宅项目成本管理策略优化

李移山

摘要：在城镇化脚步不断加快的今天，房地产刚性需求决定了房地产的热度。房地产开发这一商业行为的最终目的的追求更高的利润，但是房地产与百姓的生活息息相关、与国家经济发展及稳定息息相关。房地产利润与房价的平衡是保障国民经济稳步发展、构建和谐社会的关键，强化商品住宅项目成本管理策略的优化是提高房地产开发企业利润的重点。本文从房地产开发过程中的主要成本分析入手，就房地产商品住宅项目成本管理策略的优化进行了分析与论述。

关键词：商品住宅 项目成本管理策略 优化

在我国房价控制下的房地产业虽然得到了一定的“降温”，但是刚性需求的存在仍然决定了房地产业的发展趋势与前景。随着国家房价调控及各类成本的上涨，房地产业受到了巨大的冲击。如何在这样的环境下，有效提高项目经济利润是目前房地产开发企业面临的首要问题。多数房地产企业单纯的对建筑产品本身开展成本控制，缺乏对投入产出比的分析及成本管理策略的制定与执行。缺乏成本预测与决策、缺乏现代化管理理念等问题，制约了房地产商品住宅项目成本管理水平及管理能力的提升、制约了房地产开发企业的发展。针对现代商品住宅项目建设需求，房地产企业应认识到项目成本管理策略的重要性。通过科学的策略制定、有效的策略执行及全过程策略优化活动，提高成本管理能力、实现成本管理目标。

1.商品住宅项目成本管理策略概述

商品住宅项目成本管理是企业管理的核心，其必须适应现代企业经营管理及发展战略的需求。针对目前房地产外部环境及内部环境的特点，强化商品住宅项目成本管理工作、优化项目成本管理策略是目前企业管理及项目管理的关键。根据商品住宅项目成本管理的需求，企业应建立新的成本管理策略体系。通过成本管理策略的制定，提高成本管理能力。成本管理策略的制定应由以下几步工作构成，通过引入新的成本管理理念、完善成本管理体系、开展目标成本管理、实时评测优化等工作，不断提升项目成本管理能力，促进企业利润最大化的实现。

2.商品住宅项目成本管理策略优化

2.1明确商品住宅项目成本组成——项目成本管理策略优化的基础

明确商品住宅项目成本的组成，是项目成本管理策略优化的基础，是保障项目成本管理策略优化科学性与适用性的基础。根据现代商品住宅项目开发建设的流程与内容，商品住宅项目成本主要有土地、土建及设备等三部分构成。在项目投资建设先的可行性评估中，需要计算土地面积及容积率换算，掌握每平方米商品住宅所占土地成本。在配套及其他支出中，针对该项成本受外界因素的影响，应注重实用性及经济性原则。根据商品住宅项目的定位、投入产出比等确定相关标准，为后续的成本管理与执行奠定基础。商品住宅项目具有建设周期长、投资金额大、风险高等特点，而且许多企业需要通过贷款解决资金短缺或资金链的问题，进而造成了数额较大的利息支出。在项目成本管理策略中应针对成本的构成，确定不同阶段、不断项目的成本管理方法，以此确保项目成本管理策略目标的实现。

2.2阶段性成本管理策略优化的分析

根据商品住宅项目不同阶段所产生的成本及成本所占资金比例，房地产企业应采取阶段性成本管理策略优化的方法对不同阶段的成本管理方法、重点等进行分析。以此确定优化方向与内容，实现项目成本管理策略优化目标、实现项目成本管理目标。按照不同阶段的资金使用情况，合理分配项目资金。以減少贷款利息为重点，以保障资金链通常为核心，开展资金成本管理策略的优化工作。以多方面成本的优化，实现利润最大化目标。

2.3强化经济论证，指导项目成本管理策略的优化

设计阶段的经济论证是确定项目总造价及经济指标的重要阶段，是影响商品住宅项目综合经济效益的关键。利用效益分析法及经济指标要求确定最有设计方案，同时分析项目实时各阶段的成本构成及影响造价的各因素。采用产品功能与成本关系分析的价值工程方法，实现降低商品住宅项目综合成本的目的。以经济论证活动中各类方法的运用、以经济论证结论为基础，指导项目成本管理策略优化活动，实现企业经济效益提升目标，实现最佳综合经济效益。

2.4建立策略优化评测系统——保障优化工作科学性的关键

商品住宅项目成本管理策略的优化是通过对成本构成的分析、企业实际情况的调研，合理改善项目成本管理方法与重点的活动。其科学性与适用性是该项工作的首要目标，是保障商品住宅项目投资建设管理工作顺利开展的关键，是保障企业经营利润及生存发展的核心。根据商品住宅项目成本管理优化的需求，房地产开发企业应建立策略优化评测系统。该系统贯穿于项目成本管理策略制定、优化、执行的全过程，通过对优化后的测路执行效果开展实时评测，确定优化方法与结果，及时发现策略优化中存在的问题、发现测路执行活动中存在的问题，及时进行改进与完善，确保商品住宅项目成本管理目标的实现。

3.借助专业机构与单位，提高项目成本管理策略优化能力

根据商品住宅项目成本管理策略优化的重要性，现代房地产开发企业不仅要设置专业机构或岗位开展此项工作，同时还应加大相关人员的培训力度，提高企业项目成本管理策略优化能力。必要时，聘请专业机构与单位，开展某一项目的成本管理策略优化工作。通过相关配合人员的学习、优化结论分析等，提高自身的项目成本管理策略优化能力。或聘用专业性企业对企业的有关人员开展具体的培训，以案例分析方式等，提高企业经济部、财务部等有关人员的策略优化能力，实现企业综合市场竞争力构建的目的。

4.结论

商品住宅项目成本管理策略的优化是一项贯穿于项目投资建设全过程的活动，是提高房地产开发企业综合经济效益、提高企业产品核心竞争力的关键性活动。针对目前我国房地产开发企业的实际情况，企业应积极借助专业力量开展商品住宅项目成本管理策略优化活动，从中不断积累经验、逐步建立属于企业自己的专业性优化部门，促进企业核心竞争力的提高。

参考文献：

[1]项国伟.房地产开发企业项目成本管理策略分析[J].项目管理与研究，2013，6.

[2]孙超.以优化方法提高住宅项目成本管理策略科学性[J].房建与经济，2013，11.

（责任编辑：陈兵）