浅析我国房地产信托投资基金运行模式和风险管理

唐丽娟 张维

摘要：房地产信托投资基金专门服务于房地产行业，能够实现房地产投资的快速交易，稳定房地产开放商的现金流，本文主要分析我国房地产信托投资资金运行模式和风险管理，希望能为房地产信托投资基金发展模式提供一些参考。

关键词：信托投资基金；运行模式；风险管理

當地产价格相对昂贵，流动性差，容易引起风险的高速集中，有必要得到金融行业的支持，房地产信托投资基金是一种比较成熟的融资工具，我国金融市场发展本身较晚，在选择发展房地产信托投资基金时，需要关注信托投资基金存在的风险，实现风险管理，本文主要分析当地产信托投资基金运行模式和风险管理。

1.房地产信托投资基金运行模式

房地产信托投资基金（简称REITS）是一种以发行收益凭证的方式汇集的资金，从本质上来说属于资产证券化的一种方式，只适合使用在商业地产中，可以分为混和房地产、股本房地产、按揭房地产投资信托基金三种类型。当前REITS的发展与我国当地产信托在运作方式、税制以及流通性等方面存在很多的差异，这些都制约了我国REITS的发展。

目前我国房地产信托投资基金运行模式主要有三种。信托计划模式的优势在于能够确定投资人的管理职能，能够同时保证资金的投资和收益分配，同时也能够保护投资人的利益，这种运行模式是目前国外内REITS最常使用的一种模式，当前我国相关的法律如《信托法》等限制了信托计划的招募，从交易平台分析，当前交易平台还未形成，资金流动性受到很大影响，在债券形式方面，这种运行模式无法参与到项目的管理投资中。

房地产上市公司运行模式，以我国相关法律为基础，目前国内有很多的上市公司经验可以提供借鉴，在法律方面受到的限制很少，这种模式下投资人能够避免基金持有人和公司股东之间的冲突，在国际上也有很多成功经验。但是在发展中也存在很多的劣势，我国《公司法》对收购新的房地产项目对这种运行模式有很大的影响，另外这种运行模式会面对房地产管理混乱出现的利益冲突问题，和现有房地产上市公司有很难区别，现有上市公司难以使用这种运行模式。

封闭式基金运行模式能够很好的避开《公司法》的限制，目前国外也有很多成功经验能够借鉴，在这种运行模式中能够实现当地产公司管理的作用，房地产项目能够通过资金的结构实现监管和管理。封闭式基金运行模式同样存在很大的问题，目前我国产业投资基金相关的法律制度方面还不完善，契约式基金和公司型基金管理公司方面存在很大矛盾，很难以突破法律障碍。在我国没有发布具体的规定之前，可以采用私募资金信托的方式进入市场，投资者能够收取管理费等，虽然同样需要承担长时间的风险，但是相对而言收益比较平衡。

2.风险管理

REITS风险相关概念还未形成统一的规定，受到当地产市场和资本市场的影响，同样在REITS运行中也会存在很多的风险因素。REITS投资对象主要是房地产相关资产，面临的风险包括了环境风险、政策风险、法律风险以及资本市场风险等REITS运营风险包括委托地代理风险、财务风险、经营管理风险以及投资风险等，REITS的设定设计到房地产公司、证券公司以及股票持有者等，在经营和管理中可能损害到投资者的利益。

针对REITS存在的风险，建立从以下几方面加强管理控制。在REITS风险管理控制中，市场调查研究是事前管理的重要手段之一，市场调查研究包括了宏观经济形势的调查，还包括了当地产投资项目的调查，调查月项目，对REITS的管理越有帮助。在宏观市场调查中，包括相关房地产宏观调控、成交量等的限制，需要根据调查结果准确把握宏观经济的变化，判断未来走势，最大限度降低投资风险。在微观调查项目方面，主要分析影响投资的各种因素，包括上铺、写字楼、住宅公寓物业等。

针对集中投资的风险，可以采用合理的投资组合策略来管理风险，保证一方的投资损失能够从其他方面得到补偿，使风险得到分散。具体而言可以采用不同的物业组合，每一种类型的物业都有自身独特的风险类型，因此可以采用不同的物业组合方式控制风险。选择不同的空间组合也能达到风险管理的目的，投资的风险组合是指房地产投资不应该限制在某一区域，而是通过分散投资的方式把资金分散到不同区域的项目上，在这里的地区组着指的是不同城市和经济地区的自合，减少房价下降造成的风险。也可以采用混合组合的方式，这种方式就是一种两种方式的组合，结合利益和成本综合分析进行投资。

我国正在处于经济发展阶段，市场体制不够完善，针对REITS运行存在的风险，需要制定规范的运作流程和规则，成立独立的风险控制机构，建立合理的董事会结构和市场风险预警系统。在风险管理中还需要建立风险预警体系，获取超前的风险知识信息，为风险调控和投资者决策提供信息支持。

结束语：

综上所述，本文主要分析我国房地产信托投资基金运行模式和风险管理。针对我国房地产信托投资基金在发展中面临的问题，不仅需要政府相关法律的还完善，还需要选择资金募集形式，完善退出机制。（作者单位：1.深圳市世联土地房地产评估有限公司；2.中国移动通信集团广东有限公司）

参考文献：

[1]张以东.我国房地产信托投资基金运行面临的问题及其可选择的模式研究[D].上海师范大学，2010.