房地产崩盘论再起

2014-05-26

商道 2014年4期

中国房价真相

今天的中国，房地产已经成为最大的社会问题，贪婪、暴利、癫狂、扭曲成了描述人们房地产的口头词，凡是与房地产相关的一举一动，总能引来百姓热议，政府关注……2014年1月全国楼市成交一片萎靡，部分一线城市甚至出现成交量“腰斩”现象。从2月18日始，杭州两个楼盘大幅降价，其中一个均价从每平方米19000元降至15800元，降价的风潮引发了人们对楼市“崩盘”的猜想，王石也预言中国楼市在2014年“非常不妙”。但另一位房地产大亨万达集团董事长王健林却表示，2014年的房地产市场将会比2013年“难过”，但不会出现崩盘或者拐点，甚至说出“谁信中国房地产崩盘谁的脑袋可能有问题”的言论。

中国的房价自1998年房地产市场化改革后一路上涨。原因为何，众说纷纭。从经济学的角度看，任何物品的价格都是由其供给和需求决定的。价格只是供需作用的结果。

需求方面。改革开放30年来我国经济取得了快速发展，人民收入不断增加，财富不断积累。这30年也是我国人口快速增长的30年。虽实行了计划生育，但由于人口基数大，我国的年人口增量不小。这30年也是我国快速城市化的30年。城市不仅要解决城市自身新增人口的住房问题，而且要解决大量外来人口的住房问题。这些基本趋势是我国房地产需求长期旺盛的坚实基础。

供给方面。虽然我国国土面积广阔，但适合农业、工业用途的土地其实不多。为了保证粮食安全，政府不得不控制农业用地转为工业用地和住宅用地的规模和速度。

供给和需求两方面的力量都很顽固，因此高房价问题长期存在。这是决定房价高低的基础性因素，也是客观因素。

再说主观方面，第一个因素就是相关政策推高房价，具体表现在六大方面。

1、政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。

2、土地垄断。高房价的源头是中国的土地制度。地方政府垄断了城市的土地供给。结果一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本；三是人为的制造稀缺。

3、财政货币政策。人民币升值的预期使得大量国际热钱流入中国。面对2008年全球经济危机，政府开启4万亿经济刺激计划，都为后续的高房价注入货币动力。

4、出口和外汇政策。产能过剩及出口优惠政策，使外汇增加导致基础货币投放增长，又引发通货膨胀和货币流动性泛滥。

5、对民营企业的限制。如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收等阻碍了民营企业的投资和发展。

6、独生子女政策。中国的独生子女政策导致性别比例失衡。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。

第二个因素是贫富差距和腐败及其它。贫富差距过大、低工资使得占人口绝大多数的普通民众购买力低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国（除房地产外）内需不足、产能过剩。继而导致富人不想投资实业。由于股票、期货风险太大，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。

各地官员不顾民生而把城市当私产经营获取土地暴利，并对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制。进而就会提高房子成本和价格。

小户型拉高房价。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起。而小户型则就会提高平方米的价格。