房价下降是楼市阶段性波动

文/于辉 上海社会科学院经济研究所副研究员

房价下降是楼市阶段性波动

文/于辉 上海社会科学院经济研究所副研究员

2013年下半年以来，以杭州为首一些地区先后出现了楼市降价，对于楼市的判断，地产领军人物和学者们都给出了各种理解，市场房价“拐点”之说喧嚣尘上。个人认为虽然促使房价调整的因素正在增多并且动能也在增强，但3-5年房价短期整体上涨趋势不变。

未来可能呈现几个特点，一是北上广等一线热点城市继续维持涨幅，但可能收窄，依然带动全国平均涨幅。二是热点城市内部不同区域市场表现不同，市中心区域或概念区域将维持坚挺价格，郊区特别是远郊市场总体表现可能一般。目前国家统计局和热点城市统计公布数据也体现了上述趋势。2014年一季度，北京、上海、深圳、广州四大房地产一线城市，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.2%和2%，居70个大中城市涨幅榜前列。

我国还处在城镇化快速推进时期，城市人口的激增、土地供应的收紧加之房产保值增值能力被广大投资者认可等，另外，新一届政府工作报告强调针对不同城市情况分类调控，促进房地产市场持续健康发展，上述都是房地产市场不会大起大落的有力依据。至于楼市降价风潮，应是房地产市场的阶段性或局部性波动，引起近期房价波动的原因，主要有以下几方面：

国家房地产调控政策的效果显现

2003年至2013年，国务院先后出台10次房地产调控措施，尽管现行的房地产调控政策有诸多争议，但是房地产信贷的持续收紧，的确一定程度对房地产市场交易构成一定影响。信贷收紧对房企银行融资与个人信贷两个渠道同时受阻，资金面的偏紧令开发商加速推盘回笼资金，购房者由于优惠利率取消以及贷款额度受限，导致实际购买力下降，个别开发商为了快速回笼资金，降价跑量。另外，一些大城市的限购政策也限制了一批具有购买力的人群。限购加限贷形成了一定的政策叠加效应。

企业降价促销

有的是因为过去定位过高，房价已经涨到超出了人们的承受能力；此外，在前几轮房价快速上涨的过程中，很多开发商集中投资，造成供应量过大，库存一时难以消化，再加上前述银行持续收紧信贷，企业融资成本高，出现资金链紧张，企业考虑降价促销。

市场看空情绪影响

比较有影响力的是李嘉诚大陆抛盘套现，接下来王石、潘石屹等业界领军人士言论被夸张式报道以及专家学者的过度解读等，导致看空中国楼市的情绪蔓延，加重了购房者观望情绪和恐惧心理，这也给开发商和部分急于套现的二手房业主造成很大压力，使得部分开发商和二手房业主出于自身需要采取降价策略。

反腐风暴引发楼市降价潮

近年国家加大反腐力度，许多腐败案件都与房子相关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。随着反腐力度的加大，政策的“挤出”效应不断显现，反腐败以来，二手房市场的房源显著增长，这些房源很多都降价急售，一定程度拉低了房地产市场成交的均价。

编辑：郑宾 393758162@qq.com