房价涨跌争论不休 楼市进入调整期

江瑜盈

近段时间，中国楼市最热闹的话题莫过于“崩盘论”和“挺涨派”的唇枪舌战。住房问题联系着千家万户，因此凡是和房价有关的问题其关注热度从未削减

最近的中国楼市可谓是“摊上大事儿”了，楼市崩盘论甚嚣尘上，有媒体称，三、四线城市的房价降价风潮有向一、二线城市蔓延的趋势。随即，杭州楼市降价潮更是让“崩盘论”得到了更多的拥趸。另一边土地成交却高烧不退。国家统计局公布的数据显示，1-2月土地成交价款1000亿元，同比增8.9%。这似乎成为了“挺涨派”驳斥“崩盘论”的杀手锏。业内对于今年房价到底将何去何从的论战从未停止过。

多地房价量价齐跌

2014年一线城市土地持续火爆，地价持续上涨。1-2月四大一线城市经营性用地出让金总额为1437亿元，同比增长超过100%。

合富辉煌监测的20个重点城市数据显示，2013年三季度土地市场开始成交火热，成交金额不断走高。2013年四大一线城市土地成交金额同比增长150%-290%，地块高溢价特征显著。二、三线城市中的珠海、南京、长沙、乌鲁木齐土地出让成交金额增幅超过1倍，二、三线城市商住用地地价涨幅较高的是天津、珠海、中山、南京等。

但反观楼市成交量却与火爆的土地成交形成鲜明反比。杭州楼市的降价潮一度被媒体提及。2010年，杭州新房价格超越北京，以25840元/平方米的均价位居中国城市房价排行榜的首位。杭州对全国房地产市场而言可谓起着举足轻重的作用。如今杭州的商户型房产数量库存高达44万套，房价已跌落至全国第七位。杭州这轮降价潮也成为了“崩盘论”的有力佐证。

3月份多地楼市成交量走低。以北京为例，截至3月19日，北京楼市成交量连续第5周上涨，然而总体成交量仍处于低位。上海3月份前半月成交量也仅为同期一半。另外，杭州等城市楼盘降价潮似有蔓延之势，南京、广州、北京相继有楼盘降价入市。业内分析认为，受到信贷紧张、自住房陆续入市等因素的影响，市场观望情绪逐步增加。

另外，成交量大幅下滑的情况还出现在上海，据媒体报道，今年3月前16天，上海楼市成交量为38.66万平米，几乎仅为去年同期的一半。报道援引德佑地产研究总监陆骑麟的判断称，按目前市场情况，预计3月成交量会在80万平米左右，“小阳春”难现。

市场观望情绪浓厚

北京的天气逐渐告别了冬日的严寒，但北京的住宅价格却还没有迎来温暖的春天。据亚豪机构统计，北京新建商品住宅价格指数自2013年11月以来，连续四个月出现同比、环比涨幅双双下滑，而且2月新建商品住宅价格指数的下滑幅度是近四个月以来降幅最大的一个月。

而房地产龙头企业万科位于北京大兴的一楼盘开盘价格低于原来预期，引来千人抢购的新闻足以成为亚豪机构统计数据的最好佐证。据了解，万科这套位于大兴的楼盘毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米，即使去掉精装修价格，万科此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

万科方面否认降价销售，表明此举是政府价格指导行为。但是有评论指出，标杆房企的低开走量，势必会对市场产生不小影响。北京理工大学房地产研究所所长周毕文分析称，万科精装房改毛坯房销售业是无奈之举，“说明房价飞涨的时代过去了”。陈国强认为，万科楼盘调低价格销售，反映出开发企业对当前市场预期比较谨慎、务实。

科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春节因素影响，加之购房者预期全国两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。

不少刚需购房者表示，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格都出现了“松动”迹象，也许房价还会进一步下跌。浓厚观望情绪的影响直接反应到楼市成交量冷清上。

楼市进入调整期

实际上，近几年来，由于一些城市房价的居高不下及一些城市存量房消化压力的加大，对中国楼市涨跌的讨论从未停歇过。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，从国家宏观的经济形势和房地产十余年的发展来看，房地产结构由过去的普遍性需求，或者严重的短缺，向部分需求在转变。在针对市场差异化中，政府在2013年的调控也体现了分类调控的思路。对北、上、广、深等十几个房价上涨较快的城市，明确提高二套房贷比例、严格限购条件、增加土地供应等，对市场降温起了一定的作用。

依照市场经济的规律，交易量的有升有降和房价的有涨有跌是正常现象。朱中一强调说，不能依据短期内一、二个城市、若干楼盘发生的变化就对整个楼市下“拐点”、“崩盘”的结论，应该将之放在一个较长时期和较宽视野来分析判断走势。

“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。

“一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。

五矿建设何剑波表示，今年房地产由全面短缺变为全面过剩，市场与产品分化非常明显，对企业要求更高。endprint