发展区域旅游房地产条件分析

2014-05-21□文/卢伟

合作经济与科技 2014年12期

□文/卢伟

（湖南涉外经济学院管理学院湖南·长沙）

传统的旅游发展片面地追求规模，而随着规模的扩大和开发模式的单调，很容易导致资源消耗、环境破坏等社会问题，在旅游业面临瓶颈的时期，国外新型的旅游度假模式及旅游消费观念开始涌入中国市场，这就是旅游房地产。伴随着人们收入水平的提高和休闲时间的增加，旅游消费开始从观光型向休闲度假型转变。各地相继开发出了各种旅游房地产产品。旅游房地产在逐渐改变人们的旅游消费方式和居住模式，越来越多的人开始关注、投资并使用旅游房地产，而其也成为促进旅游经济发展的一股新的力量。

一、旅游房地产对区域经济的作用和影响

（一）吸引旅游者，增加旅游收入。在旅游地开发旅游房地产，相当于在当地旅游资源的基础上，新增添了一个旅游吸引源。在满足旅游者去户外欣赏大自然风光、观光旅游需求的基础上，还满足了旅游者在观光归来住宿中可以享受到高品质舒适服务的需求；将在旅游房地产中住宿休憩变为旅游享受的一部分，而非独立于旅游享受之外的附属服务。这种新的旅游吸引源，也将在留住这一部分旅游者的同时吸引更多慕名而来的新的旅游者，在增加旅游人次数的同时，也增加了旅游收入。

在现代旅游房地产中，其消费内容越来越多样化，除了传统的食宿消费外，休闲、娱乐、健身、购物等活动已经成为旅游房地产内不可缺少的经营内容。会议中心、高尔夫球场等商务配套设施也不断加入到人们的消费当中来。旅游房地产所带来的收入占旅游收入的比重也将越来越大。

（二）带动旅游相关产业的共同发展。旅游房地产的产业链条长、涉及范围广、与众多产业和部门有着密切的联系。首先，规划设计环节。在一个房地产项目开发之初，必先经过规划设计部门的前期设计、可行性研究，对于地块用途、土地利用、区域发展、建筑设计、绿化率、市政配套等都会做详细的研究，这需要设计部门与房地产开发部门良好地沟通合作和有效对接；其次，开发环节。参与该环节的有拆迁单位、材料商、建筑施工单位等机构团体。开发商与拆迁单位之间是一种委托关系，材料商负责提供原材料，建筑施工单位负责项目的基础工程；再次，运营管理环节。这个环节涉及代理商、物业管理单位、服务性机构等部门。房地产对于生活消费性、服务性产业产生的推动作用很大，其发展关系着服务产业的繁荣与活跃程度。当一个地区拥有较多房地产、吸引人气之后，该地总会涌现出许多配套性服务行业，例如商场、超市、洗衣店、医院、学校等，从而形成综合性社区，带动区域经济的整体发展。

（三）促进旅游业产生产业集群效应。旅游房地产产业集群是指使各开发企业在同一地区聚集，这种地理上的集中可以形成一种利益共享的合作机制，促进多方共赢得到实现。旅游房地产集群能够营造一个大的市场，对旅游供给方、旅游消费方当中参与的企业或个人产生较大的吸引力。在这个市场中，人流、商流、信息流、贸易流集中在一起，形成了较大的需求与供给，而单体旅游房地产却不能产生如此大的力量。一般来说，只有具备一定规模的市场，才能吸引大量的相关企业在地域上集中，从而促进商业及经济的发展。

在合作机制的影响下，各旅游企业之间可以改变以往以价格竞争为主导的模式，向旅游者提供差异化的服务，形成专业化的分工，良性竞争，带动区域经济的发展。

（四）提升城市形象和城市品位。城市形象是一座城市的内在历史底蕴和外在特征的综合表现，是城市总体的特征和风格。它是在城市功能定位的基础上，将城市的历史传统、城市标志、经济支柱、文化积淀、市民风范、生态环境等要素塑造成可以感受的表象和能够神会的内涵。是城市各种内在资源挖掘、提炼、组合与具体工程策划、设计、实施相结合的“神形合一”。

而建筑是城市景观的重要组成部分。优秀的房地产项目能够大大提高城市形象和城市品位。近几年，广东东莞市大力发展旅游房地产业，把该市的常平和樟木头两镇建设成为数万香港人的第二居所。把良好的人居环境建设及营造作为旅游经济发展的重要组成部分，有效提升了东莞的城市形象。同样，凭借旅游房地产优雅的环境和精心的建筑设计，也可以美化城市环境，优化人居环境、提高城市形象和城市品位。

二、发展区域旅游房地产的机遇和瓶颈分析

（一）政策法规制度的角度。近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会议提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这对旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。

但是，目前来说，相关的法律规范也是比较缺乏的，如旅游房地产规划设计、旅游房地产市场开发与宣传、国际购买消费者、生态与环境保护、资本流动等方面都缺乏相关的保护和管理制度。

此外，带薪休假制度也未能落实。旅游具有季节性的特征，旺季时旅游地严重超载，造成了旅游区资源和环境的严重破坏，也降低了旅游质量，同时也形成包括旅游房地产在内的旅游设施在淡季的闲置，从而影响旅游房地产的生产和经营。带薪休假制度可以将假期错开，使集中的旅游消费变为分散的消费。这既可以缓解对旅游地的压力，提高旅游质量，又可以更有效率地利用旅游房地产等设施，提高旅游房地产项目的吸引力。但目前我国的带薪休假制度只在少数城市、少数单位实行，还没有具有法规性的实施办法进行落实。

（二）资本市场的角度。据不完全统计，我国的产权式酒店已由几家发展至600多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，以及各种产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；还有在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、河北北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。

可以这样认为：旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会，旅游房地产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动，还是社会资本对旅游房地产的投资需求，中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

但是，在资本融合方面又是举步维艰。如果要做大做强做成产业集群效应，势必需要组建强大的分时度假网络交换网络，需要大量的先期投入（包括网络的建设、会员的吸收等）和后期维护、扩大经营的投入，谁来牵头、谁来管理、谁来监督都是很现实且刻不容缓的问题。

如果说由政府来负责吧，我国当前经济和社会生活中还存在不少亟待解决的问题，比如产业结构不合理，经济体制深层次问题尚未解决，生态环境问题依然相当突出，地方保护主义屡禁不止，市场经济秩序有待继续整顿等。可如果说民间机构负责吧，目前中国城乡居民储蓄存款余额超过7万亿元人民币，深圳发展银行济南分行行长万安培据此推算，民间资本存量在6～10万亿元之间。但是，由于投资者收入预期的不确定性，对社会保障体系不健全等存在顾虑；现阶段确实存在众多难以把握的风险，包括社会信用体系不健全、基金黑幕、股市风险、企业运作不规范、相关政策不到位等使得民间资本一盘散沙，又怎么来建立这个体制呢？

（三）社会环境的角度。根据世界银行报告，人均GDP3，000美元左右被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2，000美元，而部分沿海经济发达城市人均GDP早已超过3，000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲（闲心、闲钱、闲时）结构完整。

据国家旅游局统计资料，2007年全国国内旅游人数为16.10亿人次，比2006年增长6.67%，2007年全国国内旅游收入7，770.62亿元人民币，比2006年增长8.85%。消费规模的增加极大地促进了旅游房地产的发展。

与此同时，我国居民的消费观念尚未改变。旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。