中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究

王 娜

(辽宁对外经贸学院 国际经济贸易系，辽宁 大连116052)

房地产业是由房地产开发、经营、管理和服务等多个环节所构成的第三产业。房地产业的健康发展能够对整个国家的可持续发展起到积极、关键的作用。一是能够促进国民经济的提高;二是能够加快城镇化步伐，优化土地配置，增加政府的财政收入;三是能够改善居民的生活质量，扩大消费需求;四是能够催化地区聚集效益，从而细化社会分工，提高生产效率;五是能够反作用于社会的运行，调整各个层次的社会关系。

然而，过去10多年来房地产业令人难以置信的发展速度，同样也带来了一系列的问题。涨幅惊人的房价成了不少家庭的沉重负担，甚至有观点认为高房价剥夺了年轻人的梦想和创新精神。同时，高房价还催生了各种家庭矛盾和社会矛盾，家庭成员为争夺房产反目成仇的例子比比皆是，蚁族、集装箱住房在北京、深圳等经济发达城市的出现也让人唏嘘不已。

为了遏制房地产业的过快发展，国家政府不得不制定相应政策，2012年-2013年初更是连续出重拳，对房地产业的流通环节进行了史无前例的严厉调控。抛开“国五条”正式实施前引起的恐慌性抢购不谈，调控政策对房地产市场的降温作用是较为显著的。在发展房地产业的过程中有一个问题不可回避，即:既要保持经济增长速度和城镇化进度，又要对其中的重要力量——房地产业无序发展予以遏制甚至打击，而应对这一挑战的积极力量在于我国的二线城市。

为了促进二线城市房地产业的健康发展，就需要从房地产经济学的角度，结合房地产业的相关数据解析二线城市的房地产业发展现状和趋势，探讨这些城市发展中出现的问题并有针对性的提出有利于房地产业可持续发展的建议。

一、影响房地产业发展的经济学因素

房地产业的发展和运行是一种经济活动，必然遵循经济运行的一般规律。但同时，考虑到房地产的特殊资产属性，房地产业在市场运作中也形成其特殊的运行理论。在探讨二线城市房地产业的发展时，城市区位和房地产市场供求关系最具影响力。

(一)区位理论

加拿大经济学家哥德伯格和钦洛依曾经说过:“城市土地的决定因素，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”这句话很好地诠释了区位对土地价值的决定性作用。土地是房地产开发的物质和空间基础，土地区位的不同必然会影响到其自身的开发方式和所开发房产的价格。区位包含了三层含义:一是自然区位，二是经济区位，三是交通区位。

(二)房地产市场供求关系

在市场经济的条件下，供求关系一直是决定产业发展的重要因素，供大于求时，市场低靡，供小于求时，市场火爆。

1.房地产市场需求

根据房地产市场需求的性质，我们可以将其分为生产性需求、自住性需求和投资性需求3种类型。生产性需求是指为了满足生产经营需要而形成的需求，例如厂房、商铺、办公楼等经营性用房。自住性需求一般占整个房地产市场需求的70%-80%，其需求的主体一般是城市居民家庭。投资性需求又可进一步划分为长期的出租用需求、短期的投机需求和见机行事的混合需求三种。［1］

和一般商品相同，产生房地产市场需求有两个必要条件:购买房地产的欲望和购买房地产的能力。从这两点来分析，影响房地产市场需求的主要有以下几个因素:

(1)房地产价格

一般来说，房地产同普通商品一样符合价值规律，其需求量会在其它条件不变的情况下随着价格的上涨而减少，随着价格的下跌而增多，呈反向变动关系。但如果房地产市场中的投机需求占主导地位时，二者之间又会出现正向变动关系，也就是通常所说的“买涨不买跌”。

(2)居民收入水平

与房地产价格相反，居民收入水平和房地产市场需求呈正向变动关系，居民的可支配收入越高，家庭购买房地产的需求就越大。

(3)经济发展水平和城镇化水平

经济发展水平主要从两个方面影响房地产市场需求，一方面经济发展的水平和趋势直接扩大或削减了工业、商业、办公等经济活动对房地产市场的需求，不仅如此，在经济增长时期，房地产业往往会超前发展以支撑不断扩大的固定资产支持。另一方面，经济发展的水平和趋势决定了居民收入的增加或减少，从而间接影响了房地产市场需求。一般来说，城市经济发展水平与房地产市场需求呈正向变动关系。

城镇化率的是农村人口向城镇人口中转变时数量变化的直接反映，城镇化率上升，城镇人口数量增加，进而带动住宅需求的提高，一并带动配套用房(商业用房、办公用房、工业用房)等多个需求的增长。

(4)城市人口和家庭的数量及结构

人口数量的变化势必会影响房地产市场需求的变化，而城市人口的机械变化是影响城市人口数量的重要原因。从第六次人口普查的情来看，我国人口数量的总体增长是不可避免的，并且还将持续多年，因此带来的刚性住房需求总体上也呈上升趋势。

人口结构也会影响到房地产市场的需求，一个城市的老龄化程度越高，其房地产市场需求萎缩越为严重。反之，如果城市人口中年轻人所占比例越高，其房地产市场的消费欲望将更为强烈。

家庭结构的微妙变化同样是一股不可忽略的力量。改革开放至今，中国社会的家庭结构的总体趋势是家庭的核心化，即构成1个家庭的人数规模小型化，三口之家和独身家庭的现象越来越普遍，即使按照1个家庭需要1套住房的计算，住房需求增加幅度也不可估量。

(5)国家和区域经济政策及调控政策

除了以上几个因素，国家和区域的经济政策和调控政策也会影响房地产市场需求。

2.房地产市场供给

房地产市场供给同样需要满足供给欲望和供给能力两个必要条件。同时，我国的房地产供给具有垄断性和刚性(人多地少，土地稀缺)等特点。影响房地产市场供给的主要因素有:

(1)房地产价格

房地产价格是影响房地产市场供给的首要因素，价格高低直接决定了房地产企业的盈利水平。房地产市场供给一般会随着房地产价格的上升而增加，随着房地产价格的下降而减少。这与价格对房地产市场需求的影响恰恰相反，所以说，在市场经济的环境中，房地产的价格是调节房地产市场供求平衡的杠杆。

(2)房地产开发的成本

房地产开发成本同样也会影响到房地产企业的利润，它与房地产市场供给呈反向变动关系。

(3)城市土地供应数量

城市土地供应数量也会影响到房地产市场的供给，既取决于自然条件，又取经济条件。

从当前情况来看，我国房地产市场整体正处于供小于求的状态，房地产一般都在价格高位运行。房地产开发成本虽然也呈上升的趋势，但近十年来国内房企，尤其是几个大型房企的盈利相当可观，资产增值迅速，完全能够承受成本上升的风险。同时房地产业是地方财政收入的重要来源，地方政府无论主观上还是客观上都不会大幅度坚守土地供应数量。

基于这3个方面的原因，未来几年中，二线城市的房地产供给完全有能力维持在原有水平，也就是说这些城市的房地产市场发展更主要地取决于房地产市场的需求。

二、二线城市房地产业现状

(一)二线城市的区位分析

二线城市之间的区位分析，从宏观层面来讲，就是比较这些二线城市在国家或者一定的地域范围内所处的自然分布、经济地位和交通设计等方面的优与劣。

根据综合经济、生产服务、基础设施和生活环境这4大指标体系，即对城市总部区位环境进行评价，我国二线城市的区位排名主要位于第三、第四和第五等级［2］。

其中:苏州、天津、杭州、无锡、宁波、南京和青岛排在第三等级的第一梯队，在各项主要因素上都表现突出，具有较强的城市聚集效应;

武汉、重庆和成都3个城市是长江中上游沿江流域的重要区域经济增长极，在生产服务、基础服务和生活环境方面都各具优势，排在第二梯队;

东苑、佛山、大连、沈阳和厦门分别排在第三、第四梯队，尽管总体评价不如武汉、重庆和成都，但鉴于地理位置优势，在发展外资经济方面它们具备独特的优势。

而如长春、西安、昆明和哈尔滨等位于第四等级的城市，虽然都是区域性的经济中心城市，但各项条件均为一般，不具备突出优势或潜力。

剩下的呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、太原、合肥等第五等级城市由于自然、经济和交通等原因，整体实力薄弱，各项表现均欠佳。

从城市区位的优劣来看，苏州、天津、杭州、无锡、宁波、南京、青岛、武汉、重庆和成都10个城市的房地产业发展更具潜力。而长春、西安、昆明、哈尔滨、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、太原和合肥9个城市的房地产业发展前景相对不容乐观。

(二)二线城市的经济和房地产业交易数据分析

1.国内生产总值

国内生产总值(GDP)是反映国家或地区经济发展水平的一个重要指标，2012年各二线城市的GDP分别体现了各自城市经济实力的强与弱。(见图1，图2)

图2 2012年GDP排名全国城市前50的二线城市GDP增长率 平均值:12.96%

从图1和图2可以看到，入围全国城市前50的二线城市GDP落差较大，但增长率相差不多。天津、重庆和苏州的GDP最为突出，长春、大连、成都、合肥、长沙、西安6个城市的GDP增长率也都超越了平均值，其他二线城市增长率虽未达到平均值，但仍然超过了中速增长(7%-8%左右)的范围。由此判断，以上9个二线城市的房地产业实力更为雄厚，发展的潜力也更足。

2.城镇化水平和质量

城镇化水平是当前我国房地产业发展最大的内在动力。［3］衡量一个地区城镇化程度的重要指标包括城镇化率和城镇化质量指数。仍然以入围全国城市前50的二线城市为样本，二线城市城镇化率和城镇化质量指数如图3和图4所示。

图3 中国主要二线城市城镇化率

图4 中国主要二线城市城镇化质量指数

图3的数据表明，我国主要二线城市的城镇化水平都相当高，东莞、佛山已经超过80%，达到了一线城市的水平，像天津、南京、沈阳、大连几个城市已经接近于80%。

衡量一个地区城镇化程度的另一个重要指标是城镇化质量指数。

正像《中国经济周刊》与中国社科院城环所联合发布的《中国城镇化质量报告》指出的那样:人口的城镇化是城镇化的核心，但它并非城镇化的全部。真正的城镇化应该包括四个方面:一、人口的城镇化;二、空间的城镇化、土地的城镇化;三、经济的城镇化、产业的城镇化;四、生活质量的城镇化。［4］

如图4所示，二线城市的城镇化质量较高，杭州、天津、南京、大连、成都、济南、青岛、沈阳、长沙、苏州、无锡、佛山、东莞都超过了0.6。

结合城镇化率和城镇化质量，二线城市中城镇化水平较高的有东莞、佛山、杭州、天津、南京、大连、杭州、沈阳等几个城市。理论上，这些城市在未来几年的城镇化速度将有所放缓，房地产业的发展速度和潜能也随之下降。

3.房价收入比

房价收入比即房地产价格和城市居民家庭收入之比，是国际上广泛使用的衡量一个地区房地产业发展健康程度的指标，通过房价收入比我们可以一窥二线城市的房地产业现状的端倪。(见图5)

图5 2011年全国35个大中城市房价收入比排名

根据我国的实际情况，大多数中国学者认为我国房价收入比一般以保持在6-7为合理区间。在上图中我们可以看到，2011年我国二线城市中厦门、杭州、福州、天津、海口、南京、宁波、长春、大连、武汉10个城市的房价收入比都超过9，明显高于合理区间，其中厦门和杭州的房价收入比甚至超过了上海。哈尔滨、太原、南宁、沈阳、成都、乌鲁木齐、济南、南昌和重庆9个城市的房价收入比也稍高于合理区间。青岛、昆明、合肥、兰州、郑州、长沙、石家庄、银川、西安和西宁10个城市的房价收入比在合理范围内。另外还有贵阳和呼和浩特两个城市的房价收入比都低于6，分别为5.2和4.2。

从2011年的房价收入比的指标来看，处于或稍高于合理区间的19个二线城市能够进一步释放更大的房地产业的发展动力。而剩下的几个城市中，房价收入比过高降低了居民购买的需求和能力，房价收入比过低又往往说明房地产市场较为落后，发展的潜能相对较弱。

4.房地产市场交易数据

自主性需求是房地产市场需求的主要组成部分，因此商品住房的销售情况也能够在一定程度上反映房地产业的现状。(见表1)

从表1的数据来看，二线城市的商品住宅销售量同比上升了32%，虽然比一线城市的略低，但其销售面积的增长值远远高于一线城市。这说明，在2012年一年中，我国房地产业的发展更多地集中在二线城市，二线城市的房地产市场已经成为主要发展力量。

表1 2011-2012年各线典型城市商品住宅销售情况(单位:万平方米)

5.数据分析的总结

综合以上几个方面的数据，从整体状况来看，我国二线城市的房地产业发展现状和趋势都较为乐观，但不同城市之间的差距是比较明显的。

其中，重庆、成都、杭州和青岛4个城市在各个方面都最具优势。

南京、天津和宁波3个城市紧随其后，但它们的城镇化水平较高，因此潜力比不上前4个城市。

大连、哈尔滨、沈阳、苏州、太原、无锡和乌鲁木齐等个城市在某个方面体现了房地产业的潜能，但在其它方面则存在一定的问题，只能位列第3集团。

其余二线城市在以上几个方面都存在较大问题，形势不容乐观，房地产业的发展更多地是依赖当地政府的执政能力，变数较大。

(三)二线城市房地产业发展的有利条件

以全国的房地产业发展而言，二线城市的房地产业具备了一定的有利条件:

1.二线城市房地产业发展是城市经济发展和城镇化推进的必然要求

过去30多年，中国每年GDP增长率都达到了两位数，虽然这两年因为发展转型的原因，GDP增速有所放缓，但如果能够保持7%-8%的中速增长，我国仍然是世界上增速最快的经济体。伴随着经济发展，我国的城镇化工作正在如火如荼地进行中，根据本届两会的数据，过去五年全国转移农村人口8463万人，全国平均城镇化率由45.9%提高到了52.6%，2013 年这个数字可望达到53.37%。［5］

当前，二线城市的经济发展水平和城市化水平都比一线城市低，上升的空间较大，上升的速度较快。经济发展和城镇化需要房地产业的强力支撑，同时又反过来刺激房地产业的进一步发展。综上所述，二线城市的房地产业充满机遇。

2.产业转移成为二线城市的房地产业发展的催化剂

我国总体上已处于工业化的中期阶段，产业升级和发展转型已箭在弦上。改革开放以来，国内一线城市首先承担了社会各产业的建设和发展职责，大量的国际产业资本不断注入。时至今日，这些城市的产业效益基本达到了饱和状态，土地价格、房屋价格、人员工资和原材料价格都轮番暴涨。为了保证利润率，这些产业势必要向生产成本更低的二线城市转移。产业转移不仅能够促进就业，增强区域经济实力，更能带动区域内商业用房、工业用房乃至住房的发展。

总之，全国纵深的产业转移极有可能成为某个二线城市房地产业发展的催化剂。

3.生活成本低于一线城市，居民刚性需求较大

一方面，二线城市的房地产业发展落后于一线城市，其城市居民的平均居住水平和居住质量也相对较低，居民收入却随着改革开放大幅度提高。二线城市房地产业的发展势必会为居民改善居住水平和质量提供条件，激发出居民大量购买房屋的刚性需求。

另一方面，二线城市的流入人口也在不断上升。最新的大学毕业生就业倾向调查表明，有越来越多的一线城市高校毕业生希望前往二线城市工作。而且毕业生期望就业的城市更为分散，并不仅仅集中于几个经济发达的二线城市。这与前两年主要集中在北上广深4个一线城市的就业意向形成了鲜明的对比。例如2012年成都已经超越深圳，吸引力排名全国第三。同时，近两年来一线城市企业出现的用工荒也进一步说明人口流向逐渐从一线城市转向二三线城市，生活成本和压力相对较低是重要原因。这些流入人口可能释放出的刚性需求同样巨大。

4.土地资源相对充足，地价相对低廉

在我国，土地价格是房地产开发成本的重要组成部分。当前一线城市的土地价格相当昂贵，土地资源(尤其是市中心)也十分紧张。二线城市则不然，由于发展相对落后，它们的土地贮备比较丰富，地价也比一线城市低了不少，成本优势很快吸引了大量的房地产企业，产业投入大幅增加。不仅如此，原本不直接参与房地产开发的大型企业，如宜家、沃尔玛等，也把目光瞄准了二线城市，购置土地着手开发自有土地产权的商业项目。这些资本的进入为二线城市的房地产业创造了良好的经济基础。

(四)二线城市房地产业存在的问题

尽管二线城市的房地产业拥有一些有利条件，但这并不意味着房地产业的发展可以随心所欲，它们在各自的发展中仍然要克服一些问题或乱象。

1.面子工程

但凡由政府指导的产业，都很容易出现面子工程的问题。

以重庆为例，2009年，国务院讨论并原则通过了《成渝经济区区域规划》，重庆一跃成为内陆地区唯一的保税港，并与成都一起定位于西部经济中心。于是重庆各区的商业大楼项目一个个拔地而起。江北嘴地区有了“中央商务楼聚集区”，楼宇的地基还未完成打桩，中央商务公园却已建成，不远处还耗费巨资新建了大剧院。化龙桥地区的“瑞安天地大厦”也早早开工，在推广的规划中宣称建成后可供数百个大中型企业办公使用。与化龙桥仅一丘之隔的经纬大道沿线更是建起了“重庆总部城”，据说未来来到西部地区发展的大型企业总部选址都将集中于此。如此种种，不仅让老百姓摸不着头脑，连资深投资者也乱了方向。重庆是一个山城，原本城市面积就不大，经过这样的开发，不仅造成了激烈的内部竞争，而且还浪费了宝贵的土地资源。更糟糕的是，重庆还要和成都竞争西部老大的地位，谁主谁辅还很难说。

再例如西安，花费2亿建成的阿房宫景区，最近因为规划不当和违章建筑等原因决定拆除，而这仅仅是该项目落成的第13个年头。再例如:我国中部的一座城市耗资1亿新建了一所图书馆，这个被称作“当地的标志性文化工程”的地方却鲜有人问津;还有一些城市将公共文化场所建设在新区，规模庞大，外观新潮，但却由于远离居民聚集区且缺少公交线路，根本不具备使用的条件。

类似这样的面子工程在全国的二线城市中不胜枚举，这些工程不仅造成了资源和经济上的浪费，还造成了城市规划和发展的混乱，是城市建设和房地产业发展中的大忌。

2.盲目复制一线城市的开发模式

一线城市的发展经验确实值得借鉴，但是无视自身的客观条件，盲目复制一线城市开发模式的行为则毫无益处。

以二线城市的商业地产开发为例，随着一线城市房地产业的逐渐饱和，很多房地产企业将商业地产开发的重心逐步转向二三线城市。于是，几乎每个城市都制定了宏伟的开发目标:杭州提出将建成100个城市综合体;沈阳则是将开发55个超过10万平方米规模的城市综合体;南京在售及在建的城市综合体超过了50处;东莞新建购物中心69个，建筑面积350万平方米;石家庄新建22个，230万平方米;贵阳新建43个，200万平方米。［6］

在所有城市中，体量最惊人的是成都，根据四川省商业地产联盟的数据，2011年成都在建的城市综合体达到150个，其中位于主城区的超过110个，仅这110个中的57个项目总体量就已超过3386万平方米。

不仅如此，许多原来并不参与房地产开发的企业也纷纷加入房企的队伍中，乱象徒增。

这样盲目的开发，造成了很多二线城市在商业房产上的过剩现象，所开发的商业房产数量与这些城市的商业消化能力极不对称。而且，同一时间大量开发造成了很多项目的同质化，说不定将来可能反过来要了商业的“命”。

3.一味追求经济效益，忽视社会责任

所有企业都是逐利的，经济效益始终在第一位。但房地产业比较特殊，因为房地产是人们生活、工作的基础条件，具有明显的社会特征。因此，房地产企业在追求高额利润的同时，还要承担一定的社会责任。但是政府部门监管的缺位却造成了很多企业一味追求经济利益，忽略社会责任。

例如在建造和装修房屋时使用劣质材料或者将承诺的物料替换成更廉价的品种等，就连一些知名房企也不能脱罪。这些问题大则危害房屋安全和居民人身安全，小则骗钱骗利，都是社会责任缺失的表现。

再例如保障性住房的建设问题，查阅搜房网关于厦门2013年4月新建楼盘项目的数据得知，新建项目中包含普通住宅项目2006个，经济适用房21个，别墅104个，写字楼76个，商铺31个。保障性住房只占9%，单从项目数量来看保障房的建设已经是小巫见大巫了。

4.结构性失衡，房价过高

房地产的价格波动能够反映房地产市场供求关系的变化，那么，房价收入比高是不是意味着市场上的需求超出供给太多，导致价格上升呢?答案是否定的，因为在我们国家房地产市场供求失衡首先表现为结构性失衡，即可能出现住宅供不应求，但商业房产却供给过剩这种结构分配上的失衡。

还是以重庆为例，这是一个典型的人多地少型山城。不仅如此，重庆很大一部分的常住人口可支配性收入并不高。如果理性考虑，重庆房地产业发展的方针策略应该走小户型、高容积率的路线。但是，在最近几年新建或者销售的楼盘中，更多看到的却是大户型的高档住宅。如此便造成小户型房屋的供给不足，使这些房屋原本没那么高的房价蹿升。而大户型的高档住宅很有可能供给过剩，却又介于成本的原因无法降价。这一来一去直接抬高了房价收入比。

5.居民消费理念缺乏引导

中国老百姓对房地产业的了解通常仅限于过去疯狂的10年，所以我们对房地产及其运行规律的认识往往过分主观，若政府部门不加以正确引导，可能导致消费理念的不合理。

例如有些二线城市居民在购房时一味地追求房屋面积，忽视透支消费过度的风险。再例如此次“国五条”正式实施前多个城市居民的恐慌性购房，以及实施后的离婚买房再复婚的行为，全然不顾其中的风险。种种类似行为不仅可能使购房者得不偿失，还有可能扰乱市场秩序和城市发展，是非常愚昧且幼稚的。

三、促进二线城市房地产业可持续发展的建议

可持续化发展是国家发展的重要战略，而我国较高的人口密度和较低的人均土地使用量，决定了房地产业走可持续发展道路在中国更具有必要性和紧迫性。为了解决好二线城市房地产业出现的问题，政府部门有必要在以下几个方面做出努力:

(一)避免对房地产市场的主观干预，完善管理监督职责

二线城市出现面子工程和盲目复制一线城市的房地产开发模式的问题，究其主因，恐怕还是因为部分政府领导或部门一味追求政绩，夸大城市发展，强行干预了房地产市场的发展。那么，如何才能尽可能减少这些问题的产生呢?

运用市场规律，调节房产开发力度。政府必须放开手脚，充分发挥市场的自我调节作用。市场的自我调节作用是由于“价值规律”而产生的，是开放型市场经济的重要特征。自我调节不仅能够平衡商品的供求关系，还能够优化社会资源和物质利益的分配。简而言之，就是让市场决定房地产建设的类型、规模、位置和数量等要素，而政府部门要尽可能减少对市场运行的主观干预。

运用法律法规，规范开发商行为。由于市场的自我调节存在一定的盲目性和滞后性，因此政府虽然要减少直接干预，但却还是要强化其对市场的管理和监督作用，主要包含三个层面的内容:一是要健全房地产市场的各种法律法规，制定相应的目标和标准;二是要对涉及房地产业的企业和个人进行管理和监督，特别是要落实监督检查机制;三是要加强自身的廉政建设，避免出现内部腐败现象，影响市场运行和社会公正。

(二)制定并实施可持续发展的城市规划

科学合理地制定并实施可持续发展的城市规划，是解决盲目复制一线城市开发模式和房地产结构性失衡的关键。

首先，要树立先规划后开发理念。要综合考虑城市的历史、人文、自然、区位、人口和经济条件，并开展广泛社会调研，在掌握城市发展现状和需求的基础上实事求是地明确城市的定位和目标，从而确定房地产业的发展规模和速率，确保房地产业的发展能够和城市发展配套和同步。例如:在此次全国性产业转移的背景下，二线城市应当利用好“价值洼地”相应，选择符合城市特点的产业定位。要有针对性地制定优惠政策，吸引优质企业;要根据产业特点集中选择产业落址，根据不同产业的优劣势进行功能配套，完善产业互补。要做好产业引进后的配套服务和监管工作，引导企业健康发展，实现城市与企业双赢。

其次，控制土地开发总面积。要强调城市规划对城市规模的控制作用，具体而言就是控制土地开发的总面积，尤其是新开发土地的总面积，通过这种手段减少新增土地出让，促进存量土地资源的使用。这样能够将城市扩张的规模掌握在合理的节奏上，使中心城区的聚集效益更强，辐射更广泛，同时预防土地使用的浪费。

再次，推进土地资源的集约利用。要充分发挥城市规划对土地使用用途的调节作用。一方面，可以尽可能鼓励中小户型房屋的开发，减少高档公寓和别墅的开发，切实推进土地资源的集约利用。另一方面，可以根据实际情况安排配套房地产的建设与使用，防止配套数量过度或匮乏的情况出现。

最后是要加强城市规划对房地产开发模式的引导，通过规定容积率、公共设施、保障房数量等具体指标，平衡不同类型房地产业的发展，协调好城市的自然环境与人文环境。

(三)完善和健全保障房制度

完善和健全保障房制度是缓解居民收入和高房价间矛盾和促进房地产企业主动承担社会责任重要举措。

总体而言，二线城市的经济发展水平还不高，居民和家庭的收入水平也远不如一线城市。尤其是对于刚参加工作或原本就生活困难的居民，如果房地产价格上升过高、过快，这些弱势群体的生活水平则无从保障。但是，房地产业的发展势必会拉大房价和收入的差距，因此政府部门在大力发展房地产经济的同时，也要完善和健全保障房(公租房、廉租房、经适房等)制度，解决好老百姓的居住问题，促进社会的和谐稳定。完善和健全保障房制度可以从两个方面入手:

一方面，政府部门应当制定或完善有关保障房的法律法规，制定明确的指标体系，从土地规划、土地交易、项目审批和项目验收等多个环节落实保障房指标。同时，还应当加强保障房制度的监督和检查，针对房地产企业制定相应的奖励政策，引导、督促并鼓励房地产企业在实现巨额盈利的同时，承担更多保障房建设的社会责任。

另一方面，政府部门还要合理划分保障房的准入门槛，使真正有需要的老百姓享受政策优惠，尤其要想方设法地解决“城市夹心层”的矛盾。此外，还要结合人才引进战略，向有利于城市发展的流入人才做一定倾斜，促成城市资源与人才资源的良性循环。

(四)发挥房产税收效能，加大房价抑制力度

合理的房地产税收制度不仅能够有效抑制房地产价格过高的问题，还能够起到促进城市发展的作用。

一方面房地产税收是财政收入的重要组成部分，另一方面它还具有调节财富分配，促进社会公平的作用。如果运用得当，房地产税收是调节房地产市场最有力的杠杆。近两年来，为了平抑房地产价格，我国政府先后出台了多条房地产税收规定，先不谈这些规定的实际效果，仅从很多专家学者的反对声便可推测这些规定并不十分合理。

二线城市的房地产业与一线城市相比，仍处于初级阶段，如果能在市场发展扭曲前及时完善好税收制度，对规范市场机制，整治市场环境具有特殊的意义。

建议政府部分采用“轻流转、重保有、稍重增值”的税收策略，这是因为

第一，减轻在流转环节的税收实际上是鼓励房地产的自由流转，降低空置率，提高房地产的利用效率，同时能够降低刚性需求群体的购房成本，解决当前改善性购房群体“既不敢买，又不敢卖”的尴尬局面。

第二，加重保有环节的税收，意在增加对拥有多套住房群体的税收成本。通常来说，拥有多套住房的居民家庭经济条件较好，收入也更高，客观上又多占用了社会房地产资源，并且能够承受更高的赋税，所以这样做是合情合理的。应该针对拥有房地产的数量和性质，制定不同的征税比例。

第三，稍重增值是指将房地产交易中增值部分的应缴税金控制在合理范围内，不宜过高，也不宜过低，可以流转环节和保有环节税收额作为参照指标。这样做的本质是为了合理控制投机性购房群体的购房行为，使房地产供给进一步向刚性需求群体倾斜。

采用这样的税收策略，购房者对房地产的投入组成就会转变为:购买价格和税金+保有期间的税金(根据保有的年限递增)+出售时增值部分的税金。

如果保有环节的税收足够重，理论上就可以大幅降低房地产交易的价格。潜在的另一优势在于减轻了年轻一代居民的购房成本，特别是对于工作后数年内即可另购房屋改善住房条件的群体，使他们的资金能够更多地投入到创业和创新工作中去，进一步创造社会财富。

(五)加强对房地产业合理消费的引导

加强对房地产业的合理消费可以从多个方面入手:

首先，应当建立房地产市场详细数据的监测和分析机制，及时掌握市场交易的数据和特征，在公共平台发布市场监测和分析报告，实现市场信息的共享，使消费者能对房地产市场的现状进行更加客观的判断;应当建立符合城市特点的资产和负债风险的评估体系，引导消费者正确看待对自身的承受能力，杜绝过度透支。

其次，要加强合理消费的宣传力度，根据消费特点分级制定奖励或优惠政策;要增加对房地产业投资风险的分析和解读，在制定合理的标准区别自住性消费和投资性消费的基础上提高投资性消费的门槛;还可以及时介入并纠正严重偏离市场价值规律的房地产项目。

最后，要加强对房地产项目销售宣传的审查和管理，建立相应奖励或处罚制度，避免过度宣传和不实宣传误导消费者。

四、结语

在我国经济发展和城镇化建设的过程中，二线城市的房地产业发展充满了机遇和活力。首先，二线城市的房地产业发展是必然趋势。主观上地方政府需要房地产业支撑财政收入，并同时带动各行各业的发展与提高。客观上，房地产业的发展有利于提高城市经济实力和竞争力，改进城区面貌，改善城市居民的生活水平和生活质量。其次，二线城市原来房地产业发展的相对落后说明了这些城市具备房地产业进一步发展的巨大空间，产业资金的涌入也为此提供了扎实的经济基础。最后，产业转移和人口流入等利好因素无疑为房地产业打了一针强心剂。

与此同时，二线城市的房地产业发展也有存在一定的挑战和风险。

第一，不同二线城市之间的差距较为明显，优势和劣势较为突出，如果房地产业的发展脱离了所在城市的经济基础和实际需要，市场经济作用的扭曲反而会加重城市运行的负担，对城市发展造成打击。第二，二线城市的房地产业还存在着许多问题和乱象，如果不及时加以干预和引导，房地产业就会偏离正确的发展轨道，形成经济泡沫。

在二线城市的房地产业发展中，既要发挥政府宏观调控作用，又要充分遵循市场经济规律。政府部门应当主动建立健全房地产业的各项法律法规和规章制度，制定对应的指标体系，落实监督和检查的职责，并以城市规划指导房地产开发，引导并规范房地产业健康发展，平衡市场机制和城市需求。同时应当充分尊重市场经济的规律和机制，发挥经济杠杆的调节作用，运用税收等经济手段，合理控制房产开发，推进房地产业的健康可持续发展。

如果二线城市能充分利用好自身的优势和特点，吸取一线城市房地产业发展中的经验和教训，解决好当前存在的问题和隐患，相信各城市房地产业都将得到长足的进步和发展。

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