保利地产：弱市中如何求发展？

文│梅东

作为观察房地产行业兴衰的指标性龙头房企之一的保利地产，今年中期业绩已经没有以前那样亮眼，增长速度明显放缓。这一并非独立存在的现象，也许是行业新的信号。

多项指标增幅放缓

8月25日晚，保利地产发布了2014年中期业绩报告，上半年公司实现营业收入339.99亿元，同比增长11.31%，而去年同期增幅为51%；上半年实现销售签约金额651.39亿元，同比增长2.35%，而去年同期增幅为26.5%。实现净利润38.22亿元，同比增长12.19%，而去年同期的增幅是35.7%。

加上保利地产在7月份实现的66.16亿元的签约金额，1～7月份，保利地产实现销售额约718亿元，同比增长仅1.71%。此前，保利地产董事兼总经理朱铭新表示，今年的销售目标是在去年的基础上，完成20%以上的增长，即销售额超过1500亿元。这意味着1～7月份，保利地产仅完成全年销售目标的47.7%。

上半年，保利地产奋力保护胜利果实主要得益于：公司“3+2+X”的城市群战略得到有效贯彻和落实；加大刚需产品供应和去化能力。

首先在全国范围内，保利地产放慢了扩张的脚步。上半年，新增19个项目，对应建筑面积602万平方米，同比仅增长6.6%。权益比例68%，其中17个是住宅项目。仅新进入洛阳、莆田两个城市。相较于去年，今年保利地产拿地更倾向于一二线城市，主力布局点是广州，新增11个项目。期末待开发面积4947万平，其中一二线城市占比约78%，布局仍以聚焦一二线城市为主。期内新开工面积941万平方米，竣工面积430万平方米，同比分别增长10.2%和2.4%，完成全年计划的53.8%和31.9%。

从销售分布和产品结构来看，珠三角实现签约销售额215亿，上海、成都销售额亦超过50亿。住宅销售产品中144平方米以下户型普通住宅占91.9%。库存方面，公司待售面积为5010万平米，以2013年销售面积计算，可供公司未来5年左右销售，面临库存去化压力。其中待开发面积为4847万平方米，一二线城市占比78%。

虽然保利地产部分数据实现了增长，但是增幅确实出现了回落，从现金流和负债率来看也不理想。记者在保利地产往年的业绩报告中看到，2013年公司负债率是77.97%，现金流量净额是-41亿元，2012年现金流量净额是16亿元。

知名企业咨询顾问张寅指出，在销售额增长的情况下，销售面积却出现了一成的跌幅。以此来推算，保利的业绩增长主要来自于涨价，属于债务型扩张。

穆迪高级分析师曾启贤指出：保利地产的债务总额从2013年年底的人民币991亿元增至1238亿元，原因是该公司在上半年通过债务融资来支持地产开发并在现金回款缓慢、信贷紧张的环境下保持充足的流动性。

对于经营活动产生的现金流量净额大幅下降的原因，保利地产在中报中解释，主要是由于联营、合营企业往来增加及销售回笼的减少。

相关多元化

2014年下半年以来，房地产调整进入深水区，对于以住宅开发为主业的房企而言，面临着利润增长的“天花板”，而多业态发展和跨界转型，成为众多龙头房企寻求利润的新增长极。

保利地产几年前就提出了探索“相关多元”的发展战略，欲实现业态联动，并推动主业发展的多元。保利地产也明确了2014年转型升级的战略重点：以旧改为突破点，推动开发主业规模和效益的提升；继续推进多元化发展，培育养老地产等新的利润增长点；持续推进房地产基金业务发展，实现境内外互动发展。

养老地产、旅游地产、进军海外都在多元化的行程单上，但作为新业务，目前都只是在筹划或刚起步阶段。早在2006年，保利地产即提出了“住宅与商业双轮驱动”战略，以“中心城市的城市中心”为标准不断吸纳优质的商业物业。截至2013年报告期末，公司持有集中商业物业约84万平方米，包括2个写字楼、4家酒店、2个购物中心、1个展馆。

其涉足的养老地产业务由于周期较长、回报率较慢，也不能在短时间内为保利的业绩增长“添砖加瓦”。涉足旧改反而是目前更靠前的战略。“在今年的发展上，保利强调要转型升级，重点包括突破旧改、多元发展，寻找战略增长点，”保利地产副董事长胡在新指出。

2013年，保利地产旧改项目贡献了9%的销售面积，11%的销售金额。目前，公司成立了专门的城投公司，在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等城市跟踪了20多个旧改项目，规划总建筑面积近3000万平米。保利地产预计，陆续获取后将逐步提升旧改项目销售占比至15%～20%。

冼村旧改工程停滞

8月12日，广州市国土房管局挂出一则土地转让公告，显示保利地产以638元/平方米的价格获得广州荔湾区一块土地。当地各大媒体“白菜价”“不敢相信”等字眼频现。

保利确实在旧改项目中获利良多，2009年保利地产获得了广州琶洲村旧改项目，楼面地价约为4714元/平方米。目前，该项目住宅的售价高达4.5万元/平方米。行业通常认为，旧改项目毛利率可达50%，但若想获得高额利润却异常困难。2011年12月8日，在一系列投票表决后，保利地产获得了广州冼村的旧村改造权。今年年初，冼村4000名村民举行了全体股东代表大会，结果显示57%的村民选择“回收物业，拒绝开发商参与冼村旧改”这一结果让保利地产骑虎难下，据了解，为了顺利开发项目，保利地产除了10多亿元的保证金外，还另外准备了25.9亿元的改造资金。

旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点。保利希望在旧改领域大展拳脚，但其中陷阱如何规避，是保利地产未来的一大不确定因素。