居住用地到期后土地续期费的计算——以武汉市汉口区为例

■ 詹长根/韦淑贞/吴 艺/严 盼

（武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079）

居住用地到期后土地续期费的计算
——以武汉市汉口区为例

■ 詹长根/韦淑贞/吴 艺/严 盼

（武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079）

依据法律规定和不动产特征，土地使用权有偿续期是必要的。以武汉市汉口区居住用地为例，基于基准地价，以2011年为基期，按土地收益还原倒算法，计算1年、2年、5年、10年、30年、50年、70年的住宅用地使用权续期费，分别计算了汉口区不同基准地价级别对应的续期费以及不同容积率对应的单位土地面积续期费，并进一步以汉口区部分地块为例进行验证。从实际角度考虑，具体的续费金额可根据市民的接受程度再按此方法进行调节。该研究方法为制定房产延长土地使用年期方式、延期后土地续期费用的交付金额及标准等方面的相关规定具有实际操作的经验借鉴。

住宅用地；基准地价；土地还原倒算法；续期费；汉口

0 引言

在20世纪90年代,国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定居住用地使用权为70年。《物权法》、《土地管理法》、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法规出台了关于土地使用权到期问题的规定。2008-2009 年对《土地管理法》修订草案征求意见时,各界人士献计献策,反响巨大,共识之一即“自动续期”,但其续期是有偿还是无偿,仍存在分歧。

我国城镇国有住宅用地绝大多数都为共用宗地,有多个土地权利人,户型多样,续期费计算工作量很大。尽管有学者主张自动无偿续期[1],但大部分学者主张有偿续期,他们一致提出居住用地使用权到期前一年申请,而续期年限说法不一。邓颖旸[2]提出续期年限可分为2年、5年、7年、10年、12年、15年等多个短期续期年限,22年、26年、30年等相对较长期限的续期年限。作为首例土地使用权到期的山东阿里山小区续期30年,按2008年465.92元/平方米的土地价格自2009年续期至2039年。深圳市人民政府规定到期房地产续期年限为土地使用最长年限减去已使用年限的剩余年限范围内的数字,续期费的标准是相应用途基准地价的35%,该标准可按年修正,缴纳方式可一次性交全,也可采用年地租的方式按年交付。范文明[3]则提出以楼面地价为参考标准作具体操作方案,续期的周期为70年,楼面地价与设定系数的乘积即为续期周期的单位续期费,但是没有对其进行进一步地举例验证。邓颖旸则提出了相对完整的城镇住宅用地使用权续期定价的模式框架,但没有通过试点论证和实证分析等方法进行更加详细地论证与阐述。杨会君[4]依据城市房地产管理法,对“续期”需要重新支付土地出让金进行了法理上的论证。

本文则试图通过法律原理、不动产特征来分析土地使用权有偿续期的必要性,并设计续期费的计算方式方法,以武汉市汉口区为例,采用2011基准地价计算每户应缴续期费用,然后进行结果分析。

1 法律规定与计算方法设计

1.1 法律规定

宪法第十三条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权。”2004年修正案修改为“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。法律保障公民和法人的私有财产权不受侵犯,是现代法治的基本原则, 我们称之为“物权的绝对性原则”[5]。房屋是公民的重要私有财产,只要该房屋是合法的,这种权利就受到《宪法》、《民法通则》的保护。

《土地管理法》规定： 我国实行土地公有制,土地归国家和集体所有,国家和集体以外的任何组织和个人都不可能取得土地所有权, 而只能通过一定方式取得土地使用权。也就是说,国家及集体所有的土地所有权受《土地管理法》保护。

《城市房地产管理法》第21、22条规定：土地使用权出让合同约定的使用期限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

1.2 续期费的计算方法

根据相关土地估价报告,认为应基于基准地价计算续期费。根据收益还原倒算法（土地还原利率应由权威机构提供）求不同级别的基准地价的土地纯收益价格,再根据土地纯收益价格求取不同年限的续期费金额,具体算法如下：

其中,P----土地价格

a----土地纯收益

r----还原利率

n----土地年限

T----户续期费

S----户分摊到的宗地面积

Pi----i年期的土地价格

i=（1至10中的整数、30、50、70）

2 数据来源

武汉市位于长江中下游地区,是国家历史文化名城,中国中部地区的中心城市,全国重要的重工业基地、科教基地和综合交通枢纽,也是湖北省省会城市。武汉市的基准地价开始于2000年,在2004年9月与2007年6月份进行了两次更新。目前最新一次基准地价更新并得到实施成果在《武汉市2011年基准地价技术报告》做了详细阐述。

在《武汉市2011年基准地价技术报告》中,武汉市汉口区分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ六类基准地价级别及其相应的基准地价,具体片区对应的路段范围如表1所示。

根据《武汉市2011年基准地价技术报告》,土地还原利率采用了土地纯收益与价格比率法和安全利率加风险调整值法计算的结果取平均值,即6.23%。

3 研究分析

3.1 年限的设定

住宅用地使用年限（70年）自1990年开始实施。此后,我国宪法、土地管理法、物权法、城市房地产管理法、地方法规等相关住宅用地法规都以“70年”为周期。基准地价、标定地价等土地使用权价格也以“70年”为周期进行计算。为了使续期体系与法律以及目前技术成果体系相适应,本文设定续期最高期限为70年。

为满足大众不同需求,应采用不同的续费年限,具体分为短期、长期及低保户。人们可根据个人需要选择续费年限。具体分类如图1所示。

(1)短期。采用1年至10年中的任何年数为续费年限,在短期中本文以1年、2年、5年、10年为例计算。

(2)长期。采用档次法拟设定30年、50年、70年。

(3)低保户。对于城镇低保户家庭,政府应放宽政策,给予补贴或予以免收。

3.2 计算与分析

现假设武汉市汉口区为期70年的居住用地使用权在2010年底到期,按土地收益还原倒算法计算出不同级别的土地纯收益,再分别以i=（1、2、5、10、30、50、70）,r=6.23%,由公式P=a/r[1-1/（1+r）i]得到2011年武汉市汉口区范围内不同年限、不同级别的单位土地面积续期费,见表2。

表1 武汉市汉口区住宅用地基准地价级别及路段范围

图1 续费年限分类

根据表2数据,分别求1、2、5、10、30、50、70年平均每年续期数额,得到图2以及表3。

如图2所示从横向看,同一级别中,不同年限下平均每年单位土地面积续期费按级别从高至低依次减少,但各自都不构成比例关系。1年期的单位土地面积续期费最高,为692元；70年续费方式下平均每年续期费最低,为166元。从纵向看,年限越短,不同级别之间的变化越大,年限越长,不同级别之间的变化越小。同一年限中,各级别间土地续期费数额相差较大。以1年期为例,级别Ⅰ中1年的单位土地面积续期费为692元,而级别Ⅵ中1年的单位土地面积续期费只为97元；以70年期为例,级别Ⅰ中1年的单位土地面积续期费为166元,而级别Ⅵ中1年的单位土地面积续期费只为23元。

从差值来看,1年与10年间的差值和30年与70年的差值所对应的不同级别相似,且差值1与差值2之间变化范围在1-6之间,因而,本文将10年设定为短期续费方式与长期续费方式的分界点。且从差值上来看,短期续费方式1年大约为长期续费方式的3.5倍。

根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率为1.5-2.0为11层小高层住宅,1.8-2.5为18层高层住宅,2.4-4.5为19层以上住宅。以70年续期方式为例,以户建筑面积等于80m2,由公式（6）T = S户建筑面积×Pi/ V容积率计算不同容积率对应的续期费,计算结果见表4.

图2 不同年限平均年续期费

表2 武汉市汉口区2011年单位土地面积续期费 单位：元/m2

由表4可知,容积率越小,续期费用越高,容积率越大,续期费用越低。以级别Ⅰ为例,容积率1.5对应续期费为62.1万元,容积率4.5对应续期费为20.7万元,续期费差值较大。同一容积率下,不同级别差值依次减小。以容积率1.5为例,级别Ⅰ续期费为62.1万元,级别Ⅵ续期费为8.7万元。

下面进一步以武汉市汉口区Ⅰ级建设大道片江汉区新华小路、Ⅱ级黄浦大街北片江岸区黄浦路罗家庄、江汉区马场角路与马场一路交汇处、Ⅲ发展大道北片江汉区唐家墩街八古墩、硚口区简易路126号、Ⅳ姑嫂树路西片江汉区姑嫂树村（C包）地块、Ⅴ金桥大道西片江岸区后湖乡塔子湖村、跃进村地块为实例分别计算续期费。假设S户建筑面积=80m2,由公式（6）T = S户建筑面积×Pi/ V容积率得到表5。

所以,汉口区平均每户所需缴纳的续期费用如表5所示若选择70年的续期模式,江汉路新华小路地块平均每户续期费为29.08万元,江汉区姑嫂树村（C包）地块平均每户续期费为7.3万元。江岸区黄浦路罗家庄地块平均每户续期费为39.4万元,江岸区后湖乡塔子湖村、跃进村地块平均每户续期费为9.5万元。硚口区简易路126号地块平均每户续期费为13.1万元。

4 结论

本文从理论上研究了居住用地到期后土地使用权续期的计算,设计了土地使用权续期方式方法,以武汉市汉口为例、2011年为基期的条件下,计算了不同级别对应的续期费、以及不同容积率对应的单位土地面积续期费。并在此基础上,进一步以汉口区部分地块为例进行验证。从实际角度考虑,具体的续费金额可根据市民的接受程度再按此方法进行调节。

表3 基于不同年限的平均年续期费 单位：元/m2

表4 基于不同容积率的续期费（70年） 单位：万元

表5 武汉市汉口区部分用户续期费 单位：万元

本研究的续期费计算方式方法,符合各项政策法规的要求。为制定房产延长土地使用年期方式、延期后土地续期费用的交付金额及标准等方面的相关规定提供了具有实际操作的可能的经验借鉴。但是具体操作办法还有待研究,另外希望国家尽快出台土地使用权到期后续期的操作办法,以解决民众之忧。

[1]肖国元.70年产权的经济解析[N].证券时报,2011-11-05(07).

[2]邓颖旸.基于收益还原法的住宅用地使用权续期定价模式研究[J].广东土地科学,2011(4):104-106.

[3]范文明,黄炉婷,程圆,等.城市住宅用地使用权期满续期问题调查分析——以成都市双流县为例[J].技术与市场,2010(10):53-54.

[4]杨会君.建设用地使用权期限制度研究[D].重庆:西南政法大学,2011.

[5]梁慧星.中国物权法研究(上)[M].北京:法律出版社,2000:532-533.

[6]武汉市国土资源局.武汉市完成土地级别与基准地价更新(2010)工作[Z].武汉:武汉市国土资源局,2011.

[7]武汉市国土资源和规划局.武汉市2011年基准地价技术报告[R].武汉:武汉市国土资源和规划局,2011.

Discussion on the Way of Computing Land Renewal Fee after Residential Land Expires—A Case Study of Hankou District of Wuhan

ZHAN Changgen, WEI Shuzhen, WU Yi, YAN Pan
(School of Resources and Environmental Sciences, Wuhan University, Wuhan, Hubei 430079)

In accordance with the law and characteristics of real estate, it is necessary for us to carry out the paid renewal of land use right. Taking Hankou district of Wuhan as an example, this paper, based on benchmark land price, with 2011 as base year, calculates its one year, two years, five years, ten years, thirty years, fifty years, and even seventy years residential land use renewal fee respectively by means of land income capitalization reverse calculation method. It also calculates the renewal fee that corresponds to different benchmark land price class, as well as the renewal fee of the acreage of land that corresponds to different volume ratio, and then validate it on part of the parcels of Hankou district. On this basis, this paper goes on to look at that considering facts, the specific amount of renewal can be adjusted according to the public acceptance by the above-mentioned method. This computing method provides some experiences with practical operation to work out relevant provisions with regard to the way to expanding land use term of residential holdings, delivery amount and standard pertaining to land renewal fee after delays.

housing land; benchmark land price; land reduction reverse calculation method; renewal fee; Hankou

F301.0；F062.1

C

1672-6995（2014）07-0057-05

2014-03-05；

2014-05-04

詹长根(1964-)，男，江西省抚州市人，武汉大学教授，管理学博士，研究方向：土地资源管理、现代地籍理论与方法。