我国房地产信托业务的风险分析与控制

摘 要：文章叙述了房地产信托业务在我国的发展历程，分析了房地产信托的具体风险点及其成因，并详细阐明现阶段防控房地产信托风险的具体措施和完善宏观风险控制体系的方法。对引导房地产信托业务良性发展、进一步推动REITs的中国化进程提出建议。

关键词：房地产信托；风险分析；REITs

一、引言

房地产信托是指，房地产开发商通过信托公司设立信托计划，向社会募集资金，然后将该笔资金用于与房地产开发建设运营等相关的活动。与银行贷款相比，信托融资具有募集资金方式灵活的优势，可降低房地产开发商的融资难度。

二、我国房地产信托的发展

房地产行业属于典型的资金密集型行业，我国房地产融资过去主要依靠银行贷款。2003年，中国人民银行出台了著名的“121号文件”，该文件旨在抑制当时过热的房地产投资势头，明确要求各家商业银行严格审批房地产开发贷款并重点监控贷款资金。“121号文件”限制了房地产开发企业的银行融资渠道，信托渠道融资开始成为房产企业追逐的热点。2006年，银监会发布的“54号文”对房地产信托融资设立了比银行贷款还高的门槛，房地产信托发行规模大幅下降。2007年下半年，次贷危机席卷全球金融市场，房地产信托业务再一次受到影响，整体规模萎缩。

2009年房地产开发商的银行信贷额度受到限制，融资市场上再一次掀起了信托融资潮。相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金方式灵活和资金利率可灵活调整的优势，可降低房地产开发商，尤其是中小开发商的融资难度。同时，房地产信托可以基于股权投资、财产受益权等模式进行创新，丰富的融资模式使信托渠道成为了房地产公司最佳融资方式之一。根据中国信托业协会公布的最新数据显示，截至2013年第四季度，按投向划分，运用于房地产信托的信托资金已达到10337.5亿元，占信托业比重为10.03%，同比增加0.18个百分点。在2013年新增的集合信托计划中，房地产信托投向新增资金占总新增信托资金比例更是高达23.31%，共新增项目金额3041亿元。

三、房地产信托业务主要风险点

房地产信托规模迅速扩张的同时，也暴露出一系列风险。房地产信托业务的主要风险点有：

1、政策风险。房地产信托与房地产业紧密相连，而房地产业在很大程度上受到政府的控制。2010年至今楼市调控政策先后经历了五次升级：从2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年的“新国八条”到2013年3月20日出台的第五次调控升级政策措施“国五条”，房地产业一直处于风口浪尖之上。未来楼市调控还会持续，政策风险将始终存在。

2、房地产行业风险。受经济发展的影响，地产业发展具有周期波动的性质。房地产行业进入萧条期的时，常伴随有地产价格下降、交易量骤减、项目开发规模缩小等现象。房地产行市场存在大量泡沫，其销售量和价格有可能出现较大幅度的波动，房地产行业的波动将直接影响到房地产项目的收益，进而影响到房地产信托计划资金的兑付。

3、流动性风险。房地产信托的投资时间较长，期限一般在一年到三年，也有五年的长期项目。虽然《信托公司集合资金信托计划管理办法》中规定信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位，但对交易的场所、交易的具体方式并无细致说明，导致实际操作并不理想，产品的流动性较低。

4、财务风险。财务风险是指房地产项目融资、负债经营等财务管理方面带来的风险。房地产业是资金密集型行业，营运资金需求大，存货周转时间长，“高负债，低自有资金”是房地产业内的普遍现象，一般企业负债率都会占到总投资额的50%以上，有的甚至占到80%或90%以上。外部融资占房地产企业开发项目使用资金的比例越大，财务风险越大。

5、市场风险。市场风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产的供给和需求也是在变化的。目前多数三四线城市房地产市场已呈现出供大于求的局面，部分二线城市因为前几年的开发过度也出现销售疲软甚至被迫降价的状况。

6、信用风险。信用风险指在信托计划期限届满时，融资方无力或拒绝按时足额支付信托本金和收益的风险。银行贷款的融资成本低但对开发项目的门槛较高，部分劣质的地产项目通过信托计划形式进行包装后流入市场，加上房地产信托产品本身具有跨市场、跨领域的特征，极易发生信用风险。

四、房地产信托的风险控制

（一）风险防范的微观措施

针对上述风险点，信托公司通常采用的风险控制具体措施有：第三方保证、提供抵押或质押、设立风险预警点和止损点、结构化信用增级和派驻监管人员等方法。

1、第三方保证。第三方保证包括商业银行、政策性银行、非银行金融机构等主体提供的无限连带责任保证或其他形式的承诺保证。有些房地产信托产品中还会引入地方政府的财政承诺，以地方政府担保函的形式为房地产信托产品提供第三方保证。但2012年财政部发布的463号文件中已经规定地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体不得出具担保函、承诺函等直接或变相的担保协议，该类政信合作产品现多已销声匿迹。

2、提供抵押或质押：房地产信托产品的抵押物和质押物标的主要包括股权或其他有价证券、房地产、国有土地使用权、应收账款等。抵押物或质押物的价值一般由信托公司相关部门进行核定。倘若是由信托公司内部人员参与抵押物、质押物价值核定的，那么该核定人员需要具备相关的专业估价知识技能，并且不得参与到该项目相关的审批决策中去。

3、结构化信用增级。信托公司可对信托计划的投资者受益权进行分层设计，由劣后级别的受益人对优先级别的受益人提供损失保障来实现结构化的信用增级。根据相关规定，房地产集合资金信托计划中优先级和次级受益权配比的比例不能高于3：1，这个比例越小，优先级资金的安全保障程度就越高。在财产类信托产品中，就常采用这种受益权分层设计。endprint

4、设立风险预警点和止损点。房地产信托不像矿产类信托产品一样拥有长期而稳定的现金流，其还款来源主要来自于销售收入。房地产销售收入呈现波动较大的特点。信托公司可根据交易对手的具体情况，设立风险预警点和止损点，出发风险预警点时要求交易对手增加保障措施，发生止损点时启动强制清算。

5、派驻监管人员。为了防止融资方滥用信托资金，信托公司可以派驻监管人员，监督资金在项目内封闭运作的情况，并且和房地产公司的人员共同管理公章、财务专用章、银行结算账户的网上银行U盾等。

（二）风险防范的宏观视角

1、建立健全的法律法规体系

房地产信托业务涉及项目情况复杂，业务种类繁多。现有的法律法规体系还不能把已经暴露出的风险约束起来。监管层暂时采取的管理手段以项目“事前报备”为主要约束力，一定程度上限制了房地产信托计划的数量和发行规模。该种手段虽然暂时可以避免房地产信托风险蔓延到整个金融体系，但长久来看不利于房地产信托业务的良性发展。因此，需进一步完善与房地产信托相关的现有法律制度，针对房地产信托设计的投资范围、分红政策、信息披露等方面制定详细的规定，以遏制风险。

2、建立信托产品的二级交易市场

证券化创造的退出渠道可以显著提升金融产品的自身流动性，并且有效分散和传导投资风险。王震（2013）认为私募性质的全国性产品二级交易市场是信托产品证券化的重要实现形式。建立该二级市场，需完成我国标准化信托产品的上市发行、交易过户等一系列流程的建设工作，并且建立合理的评级制度，从而吸引风险匹配的投资者参与投资。

3、进一步推动REITs在我国的发展

起源于美国的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， 简称REITs），是由专门投资机构进行经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托制度。REITs具备长期稳定的收益，风险较低。美国市场上的REITs有定期的股息收益，并且股息率回报优厚。在我国发展REITs，可以有效防范房地产信托的流动性风险。

发展REITs的过程中，应着重注意利用REITs的性质和功能，制定多元化的投资组合，以防范集中投资的风险。针对目前我国的经济环境，笔者建议国内开发REITs以有较高收益的商业物业类房地产项目为主，将多个地区核心地段优质商业作为投资组合，以获得稳定而长期的租金回报及利润分红。

参考文献：

[1]王震.房地产信托风险化解机制设计研究[J].人民论坛，2013，（20）.

[2]王巍.房地产信托投融资实务及典型案例[M].北京：经济管理出版社，2012.

[3]董如意.REITs在我国保障房建设融资中的运用——以公租房为例[J].中国城市经济，2011，（29）.

作者简介：王欢（1990-），女，汉族，江苏无锡人，金融硕士，东南大学经济管理学院，研究方向：金融风险管理。endprint