以房养老：特点、风险与发展

文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员

以房养老：特点、风险与发展

文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员

人口老龄化呼唤多元化养老服务体系

随着生育率水平的长期普遍下降、人口平均预期寿命的不断延长，人口年龄结构发生了巨大变化，老龄社会形态成为人类社会发展的共同未来。然而，与西方国家以百年时间逐渐人口老龄化不同的是，我国人口老龄化呈现出急速发展、超大规模、未富先老的特点。我国不仅是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家。

2013年末，我国60岁及以上的老年人口已经突破2亿大关，而且我国人口老龄化正在不断加速，我国养老保障体系正在承受日益沉重的巨大压力。如何缓解我国养老保障体系的巨大压力，切实保障老年人的退休生活，是当前和今后很长时期内我国面临的一个突出问题。

目前我国老年人的主要经济生活来源包括家庭其他成员供养、最低生活保障金、劳动收入、离退休养老金和财产性收入。据2014年7月北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2014》，由于近年来房价快速上涨，房产占城镇家庭财产比例在80%左右，是我国城镇家庭财产最重要的组成部分。同时，报告还指出，老年人家庭的人均医疗支出最高，其医疗支出占消费支出的比重也最高，这意味着老年人家庭面临着更大的经济负担。因此衍生出以老年人的房产等财产性收入来养老的这种“以房养老”的需求，这样可以盘活部分老年人的不动产，可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源，有利于我国养老事业的发展。

特点与风险

2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》），明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，这意味着以房养老已经提升到国家战略。此次中国保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，被视为落实国务院决策的一项举措。按照《指导意见》，投保人群被限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。这意味着“以房养老”商业保险正式开闸，其特点有以下三点。

一是主体不同。此前上海市推出“以房养老”试点的主体是上海市公积金管理中心；也有中信银行推出养老按揭。但此次由保险机构推出的以房养老，是一种保险产品。

二是运行模式不同。上海市公积金管理中心的运行模式是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。中信银行推出养老按揭的运行模式是老人把房屋抵押给银行，获得一部分养老金，并且每月偿还一部分利息或本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，银行将收回房屋。

而此次保监会推出的“以房养老”运行模式是，作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月领取一定数额养老金，去世后，如果按揭款项没有用完，继承人可以继承剩余部分，或者支付老人已使用的部分将房产赎回。

三是设定犹豫期。此次推出的“以房养老”在设计上，保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。

同时，此次由保险机构推出的“以房养老”试点，存在着以下三点风险。

一是房屋贬值风险。近年来，面对中国主要城市出现房价上涨过快、价格虚高的现象，国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策。2003年、2006年、2010年国家都频繁地出台了房地产市场的调控政策。2011年以来，房地产限购政策、首付比例上浮、利率优惠政策取消等相关政策频频推出，这势必影响房价的波动。

二是道德风险。由保险公司提供的以房养老保险方案是投保人与保险公司按照自愿原则订立，存在着信息不对称问题。作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”在制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。

三是长寿风险和房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮问题。长寿风险是指一个人的实际寿命大大高于其最初的预期寿命，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。目前我国居民的房产只有土地使用权，在“以房养老”过程中，存在抵押期间产权可能到期的情况。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未明确续期是有偿还是无偿。况且我国住宅设计使用年限一般只有50年。产权如何续接，直接影响到房屋价值评估。

“以房养老”是小众产品

从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着诸多不确定性风险。它只是将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具，只能作为基本养老的一种市场化的补充，供养老者自愿、自由选择，尤其是为那些失独、孤寡、丁克老人提供了一个选择，以进一步提高他们的生活质量；也可供那些手持多套房子的相对富裕的老人，通过反向抵押来获得更优质的退休生活。

“以房养老”涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，因此需要加强各行业、各部门之间的合作。一方面，政府应大力发展养老服务业，吸引更多社会力量兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式及弥补社区养老、机构养老的短板，并针对产权、理念、房价波动等难点，搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，为以房养老落地生根提供土壤。另一方面，政府应高举监管利器，为购买以房养老产品的消费者保驾护航。

总之，开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系，有利于拓宽养老保障资金渠道，有利于丰富老年人的养老选择，有利于保险业务进一步参与养老服务业发展。