境外人士是否可以凭绿卡直接买房

孙洪林

第一，对于境外人士买房是否可以凭绿卡直接买房的问题。根据我国《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房 〔2006〕171号）之规定，国家对于境外机构和个人购房实施严格的管理制度：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。”

根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）之规定：“一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验： 1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。”

因此，境外人士在我国买房并非凭绿卡就可以直接买房。境外个人如果要在我国购买房产的，必备条件包括：在境内工作、学习时间超过一年（需提供相关证明，如经过公证的在境内工作一年以上的劳动合同，公司出具的在职证明等，有的区县还会要求提供在境内连续缴纳满一年的纳税证明等其他材料）；所购房屋必须是符合实际需要的自用、自住商品房，且仅限购一套住房。

第二，对于为办移民购买海外地产会存在哪些风险的问题。首先，目前，通过境外买房来获得绿卡的情况虽然有，但并不多见，仅是少数国家。而外国很多国家都没有明文规定可以通过买房移民，购房者在有些国家买房可以享受一定时间的居住权，而有的国家并不附送居住权。移民的方式仍然是传统的投资移民或技术移民。其次，购买海外房产的，除非获得该国绿卡，否则并不能享受当地居民的养老、医疗、教育等各种福利。再次，海外购房的成本可能很高，除了房价，还有各项税费、管理费、律师费、维修费等，还包括购房者用于出入境看房、办理中介委托等诸多费用。最后，由于各国法律规定并不一样，而一般对于不动产的纠纷大都适用不动产所在地法律，一旦发生涉及房屋的法律纠纷，购房者对该国法律并不了解，在维权方面将面临很大风险和困难。