“新脑”推动行业变革

葛起震

如若初识陈啸天先生，绝对无法将他的神态举止和他的身份相联系。

亿翰智库董事长、首席研究员的名分，精准的战略布局和市场分析判断，张扬霸气的名字，必定让人感觉他会是一副沉着严谨、目光锐利、雷厉风行的严酷形象。然而，真正见到他的时候，目光温和的他会带着灿烂的笑容起身迎接，谦虚地与你握一下手，仿佛让人觉得像遇见了相交甚密的挚友一般。

整个访谈的过程也显得很轻松愉快，他只是娓娓地用着探讨甚至是交谈般的语调发表着自己的观点。直到访谈结束，才让人在回味中体会到他精准的分析和独到的观点，感悟到了“啸天”这个名字的霸气内涵。

“时机、时机、时机”，虽然今年很多人不看好房地产市场，但是作为专业机构首席研究员的陈啸天认为，至少有三个时机，证明房地产市场仍然不会衰败。这正是他与一些专业伙伴在2013年创立亿翰智库的主要原因，专业思想决定行业发展的目光。

我们正处在房地产历史的黄金时期

陈啸天先生从2000年开始接触房地产，主要从事房地产行业的咨询分析。

他乐观地判断：“中国目前正在全方位推动城镇化，目前的城镇化率仅为50%左右。而像北京和上海这样的国际大城市，城镇化率迟早要达到80%以上，全国城镇化率迟早要达到70%以上。

从全国的发展角度分析判断，房地产业发展的时期也就是城镇化不断进步和快速提升的时期。今后30年的城市发展，将是我国200年历史当中最为黄金的一段时期。这段发展历史将是不可复制的，机会错过了就不会再有。城镇化发展将导致居住人口的大迁徙，这就是对于住房居住的根本性需求。我们正处在房地产发展历史的黄金时期。”

政府全方位推动国家变革和新经济的冲击，将带来巨大的发展机会

无论是从宏观发展的历史角度，还是从本届政府正在全方位推动国家变革的时期，新经济的冲击都将给我们带来很多的机会。国家在变，社会在变，引发的就是房地产行业也在变。陈啸天很赞同马云的这句话：“我们要积极拥抱变化。”

他说：“目前我国政府正在全方位推动国家的变革，仁恒地产董事长钟声坚在与我聊天时曾表示：从境外的角度也很看好这一届政府。当一个社会处于稳定的时候，我们相对很难寻找到发展的机会，因此，唯有当国家处在全方位变革的时期，才会相对地产生出大量的发展机会。”

随着信息技术的发展，新经济正在全方位切入到社会的各个领域。陈啸天认为：“所谓的新经济，简而言之，就是三个要素：互联网、信息技术、资本。”这些新经济形式的出现，必然会对传统技术产生冲击，引发社会和行业的变革。例如“房多多”对传统代理行业的冲击，电商对传统广告的冲击，体验式信息技术对传统商业SHOPPINGMALL的冲击，资本对于传统企业发展的冲击。

“所以我们要适应新经济形式造成的新的环境氛围，理解国家和社会的变化对行业产生的影响，甚至是新形式所产生的启示。不拘泥于传统的模式，主动寻求发展机会。不能把传统营销当作一个终极形式和赚钱工具，要把整个行业的发展当作一个新的发展起点。”言至于此，陈啸天的眼睛里开始透射出一道激昂的亮光。

从1.0到3.0的阶段，

房地产企业其实并不成熟

也许有人会认为，今天的房地产市场大格局已经基本稳定。经过多年的发展，各方面应该已经相对成熟了。而陈啸天却表达出他独特的观点：“2000年刚进入房地产行业的时候，我也认为行业已经成熟了，我们还会有机会吗？总结多年的咨询分析经验，我也分享一下对目前整个行业的理解。其实房地产行业发展到今天还不是特别的成熟，我把房企进化发展分成三个阶段：从1.0到3.0的阶段。房地产行业并不像制造业，在技术领域发展得那么快、那么大。绝大多数房企还处在1.0的阶段，部分房企进入了2.0的阶段，只有较少的房企已经达到了3.0的阶段。”

我们可以把这三个阶段总结为：一是靠老板；二是靠专业和职业经理人；三是靠系统组织效率和系统运作效率。

“简而言之，1.0是靠老板的阶段。左手搞定钱，右手搞定地，几乎靠着老板就能去赚钱。”陈啸天带着微笑地说，“2.0的阶段就是靠专业了，首先产品本身的质量和专业能力都具有优势的话，那这个时候，职业经理人便开始成为整个企业运行的主体了。虽然老板还是核心，但是职业经理人的价值开始得到体现。现在的企业融资成本太高，所以3.0的阶段，结合整个企业各方面系统的资源，把老板和职业经理人都变成组织的构成部分，加大运作效率和周转速度，降低了管理成本和融资成本。只有整个企业系统在科学有效的运转下，才能产生出最大、最有效率的产能。这才是科学的赚钱方法。”

毕竟房地产企业发展这么多年来，有些模式还是保留着传统的观念。能否顺应科技、信息技术的发展，以及由此导致的社会和行业的变革，确实是企业能否持续健康发展的重要因素。

让整合的资源能够落地，让理念与企业共同成长

“如果房地产企业必须顺应市场进行变革，那么，作为房地产企业的相关下游企业，也必然需要在根本上进行变革，无论是经营理念，还是经营模式。”陈啸天对于现在的房地产咨询服务行业也有自己的想法和理解： “我们今天的乙方所提供的服务，很多并没有为甲方进行落地执行和创造价值，感觉还是比较粗糙的。”

陈啸天表示：“比如现在有一些咨询服务机构，更多的往往只是解决了一个信息不对称的问题。甲方企业求助乙方，乙方马上会用模式来套用模式。所以并没有解决一个终端的根本问题，大多只是在信息不对称的环节为甲方提供服务，而没能产生增值。并不是从真正意义上的用研发的环节、专业的环节去提供服务，说白了就是在卖渠道和信息。”

人们对于咨询服务行业最大的质疑，就在于咨询服务的非落地性，就像对效果营销的实际效果的质疑一样。总感觉这类服务就是“只管杀不管埋”，仿佛只是一个企业发展的必经阶段，而并不是实际所需求的。“我给亿翰智库定义的基调：我们要从真正意义上让咨询服务能够落地，让咨询服务能够帮助企业有效地成长。”这是陈啸天发自内心的企业经营理念。

“在房地产行业咨询方面我们也提出了O2O的概念，不仅仅只是一个咨询服务提报那么简单。我们还要想方设法地把提报的东西，运用各种资源往下落，落到别人不能落的程度。我认为咨询服务行业的未来，并不是纯粹的咨询服务，而应该是一个资源平台，通过资源平台来建立渠道。积极尝试各种与新经济、互联网、技术、资本进行一个互动创新形式的探索，让整合的资源能够落地，让理念与企业共同成长。”这时陈啸天的下颚微微紧缩，上唇翘起，温柔的眼睛突然流露出坚定的目光，语速也逐渐加快，显示出他变革行业经营模式的决心。

陈啸天不但在思考变革，同时也在践行自己的变革理念，目前亿翰智库已收购上海和脉科技服务有限公司，紧密结合新经济三大要素，在科技上为企业服务，提出解决住宅技术化、社区信息化、企业集成化的服务方案。

政策决定趋势，房地产市场的大趋势仍呈上升态势

2013年是我国房地产行业高位运行年，全国成交面积13.05亿平方米，同比2012年的11.13亿平方米上涨17%，创历史新高。而截至2014年3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高，这也注定今年是房地产行业比较艰难的一年。

陈啸天分析认为：“从行业角度来说，正常的房价合理上涨每年在5%左右；从企业角度来分析，因为2013年的市场形势导致的三高：地价高、房价高、成交量高，误导了许多房地产企业将2014年的经营目标定得太高，而政策原因又使得目前的销售数量跟不上原定计划；从金融角度来分析，房地产行业属于密集型行业，想要稳定增长，必须有充足的资金保证，限贷的政策使得企业资金链跟不上；从需求的角度来分析，售楼处的来访来电量并没有下降，而成交转化率却降低，这是因为消费者处于犹豫观望状态。”

“所以我建议房企在今年上半年不要拿地，在市场观望的状态下，进行一些优惠和促销的手段，快速回笼资金，以便应对今年下半年的突发状况。开发商必须将传统的‘三七’销量模式，改变成‘三七倒挂’销量模式，起码争取做到今年上下半年各去化50%。”陈啸天诚恳地说着。

同时，他对今年房地产市场的走势也提出了自己的鲜明观点：“1.十年内商品住宅市场泡沫不会破裂，政府努力调整经济结构，但短时间内是无法实现的。

2.政府的改革需要GDP的支撑，房地产市场对于GDP的贡献显而易见。

3.房地产以及建筑行业，直接解决了我国就业率达11.03%，其中还不包括其他的房地产相关行业。

4.钢铁、水泥、玻璃、铜、电解铝这五大行业过剩产能的消化，需要房地产及相关行业的消化支撑。但由于限购限贷政策，使得房地产行业始终处于一个震荡型的发展趋势，不会大起大落，但是大趋势肯定是往上爬升的。”

陈啸天在分析房地产企业发展方向时说：“未来的房地产企业将进入4.0的阶段，即小众阶段。互联网、移动通信、信息技术等都将与社区进行绑定。房地产行业如要引入这些资源，并不能像电商挤压商品流通环节的成本一样，必须要将这些资源都打入开发成本。只有经过3.0阶段的稳健发展，通过管理整合的提升，压缩经营成本，房地产企业才能真正进入4.0的阶段。”

结束访谈时，陈啸天一改越来越霸道的言辞，恢复了和煦的笑容，没有丝毫的傲慢姿态。