上海：对学区房念“紧箍咒”

金姬

最严入学新政

4月18日上午，上海静安区，在陕西北路近海防路的中原地产门店，经理张超接到客户的一个电话：“我那套房子先不卖了。”

张超对此早有心理准备，3天前静安区教育局下发通知规定，2014年开始，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会，原本挂牌出售的对口教育学院附属学校（以下简称“静教院附校”）的房源有6套，如今只剩下了5套。这户撤牌的房东，小孩去年刚刚入学静教院附校念一年级，除了静安区教育局入学新政，他也听到外面有风声，学校可能会彻查目前在校生的户口是否还在对口学区以内。

为了遏制疯涨的学区房，今年上海市各区县教育局都出台了相关政策。长宁区今年就对“就近入学”作了更严格的规定。比如，愚园路第一小学、江苏路第五小学、天山路第一小学等热门学校今年发放给家长的报名通知单上，明确规定了户籍和房产证的关系，也就是说，适龄入学儿童的户籍地址必须与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址一致，排除了通过使用权房落户而上名校的可能。

此外，上海市多个区县今年首次启动了入学管理平台。如静安区将建立对口入学新生数据库，黄浦区启用“小学招生入学管理平台”，将采用“网上登记、信息采集+现场确认”的办法报名。

虽然国家房产调控政策出台频频，但是上海二手房市场均价一路攀升，过去一年内的涨幅为18.1%。而学区房更是领涨全市二手房价格，部分区域如浦东三林，学区房的涨幅甚至达到30%-35%。21世纪不动产上海区域市场研究副总监黄河滔认为，虽然静安新政等一系列教育部门的入学限制措施将抑制学区房等市场活跃度，但真正的“学区房”资源会进一步缩水，供求失衡加剧，有可能继续推高房价。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，静安新政对楼市影响有限。首先，不能使用入学资格的房源比例较低。其次，目前学区房有3年的入户时间限制，本身就有一个提前量。目前新政只是把过往实际操作过程中遇到的问题予以明确和细化。买家有充分心理准备，不会盲目跟进。最后是溢出效应。静安入学政策收紧，一心想入名校的学生也可以转向其他区域热门学校就读。“最严入学新政并没有彻底解决深层次问题，即教育资源公平分配。因此，学区房的热还会延续。”

学区房是硬通货

以此次出台最严入学新政的静安区为例，全区共有13所公办小学，其中第一师范学校附属小学（以下简称“一师附小”）、第一中心小学和静教院附校最为抢手。为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的学区房。

由于地处市中心，又是上海最小的区，7.62平方公里的静安区是目前上海学区房均价最高的地方，通常都在8万以上，有些小户型更是超过了10万/平方米。比如一套海防村对口静教院附校的房子，25平方米的一室户挂牌价达275万元。另有一套金家巷小区对口一师附小的学区房，23平方米的房子挂牌价为270万元，单价也超过了11万元/平方米。

“不能光看单价，要看总价。”张超对《新民周刊》表示，“在静安区要想买到好的学区房，300万以下几乎是不可能的，家长们为了小孩落户宁愿买套小户型，反正这里是市中心，再小的房子也不愁租，以租养贷的不少。”静安新政出台后，仍有家长向他咨询学区房事宜，只不过会多考虑一个因素：上家的小孩何时上学？

高房价的学区房没有吓退家长，却让对口学校苦不堪言。以静教院附校为例，作为一所九年一贯制学校，由于其周边学区房既对口小学也对口初中，房价被一路炒高。学校经过统计发现，同一地段的对口学生数原先只有20多人，近几年来却猛增到近150人，其中有大量学生家长买了房子也不住，一进学校就把房子卖掉。由此，本来每套房子只有一名入学名额，现在则要负担2到3人。

距离静教院附校2.5公里的一师附小，这几年的房价也是水涨船高。季女士的儿子今年4岁，2年前她就买了对口的四和花园，64平方米的房子均价每平方米4万，现在已经涨到6万多，基本上每年涨1万。季女士告诉《新民周刊》，原来住在闵行区的她之所以到静安区买学区房，看中的就是这里的教育资源，而且她的公司也在静安区，今后接送孩子也方便。“我是2012年2月开始看房的，当时看了沪中新苑、四和花园和三和花园的10套房源。我一开始就放弃静教院附校而选择一师附小的学区房，因为前者的房源少，每年招生人数也不如一师附小多。我最后选择了有小户型的四和花园，因为这个总价勉强可以承受，而且我要考虑自住。现在感觉真是买对了，这房子不仅保值增值，对口好学校，而且地段好，生活也方便。”季女士庆幸自己房子买得早，她的儿子要到2017年才上小学，那个时候房子买了已经满5年，和此次静安新政并不冲突。

根据易居研究院的统计数据，如果以新闸路为界，北面的商品房成交均价是南面的2倍，而静安区最好的教育资源也主要集中在北面。

在浦东源深板块，有进才中学、第六师范附属小学等教育资源。由于为了算好3年后给小孩报名，所以每年二三月份是学区房的交易高峰期。据悉，2014年一季度，源深板块学区房单价差不多上涨了1000-2000元/平方米，一套60平方米的两房总价在300万元左右，单价在5万元左右。

教育资源更加丰富的徐汇区，中心城区的学区房价格也高得令人咋舌。宛平路299弄一个面积只有7.1平方米的亭子间，由于对口著名的高安路一小，标出了95万的总价，单价超过13万/平方米——这还只是使用权！要知道，这一地区若要购买总价200万以下的学区房，只有出让使用权类型，单价都在9万元以上。如高安路1弄一个底层加上面一间的28平方米老公房，180万，居住条件也很差。而对口徐汇一中心小学的嘉善路新里一室户7.7平方米，也可以卖到88万元的高价，虽然每平方米超过11万，还是会有望子成龙的家长欣然接盘。

徐汇区换手率最高的学区房是对口汇师小学的东方曼哈顿世纪豪庭，在总户数1670套中，每年大概有100多套挂牌交易。因为兼具居住和投资功能的学区房，目前两房的均价在6万-6.3万/平方米，但最小户型也有80多平方米，因此这里的学区房总价都在500万以上。endprint

21世纪不动产文定路店经理吴跃洪已经卖了10年的学区房，眼睁睁地看着东方曼哈顿从8000元/平方米的2003年开盘价涨到今天。他向《新民周刊》透露，汇师小学的学区房范围略有变化，而东方曼哈顿始终都在学区内，所以房价一路上扬，尤其是这两年。“2012年，600万的总价可以买到三房，现在这个价格都买不到好的两房。去年东方曼哈顿单价5.5万-6万/平方米，今年好的户型单价7万/平方米。”

在吴跃洪看来，买汇师小学学区房的人，一般都是有经济实力的，毕竟学区房不太可能是家里的首套房，因此大部分购房资金需要自己来解决。“买不起东方曼哈顿的客户有时就赌一把，买一下附近的玉兰花苑、漕溪大楼等，如果3年后走运也可能上汇师小学。现在玉兰花苑100平方米的两房大概400万，小两房大概300万出头，比东方曼哈顿便宜四成。”

便宜的学区房有风险，那就是可能孩子入学那年未必划进汇师小学。因此东方曼哈顿成了投资客的香饽饽。“东方曼哈顿的首批业主都已卖房，现在的房东七成投资客、三成是小孩汇师念好后要换房，毕竟这里居住压力生活成本太高，同样的总价可以到郊区住上舒适的大房。”吴跃洪说，如果2012年买进这一小区等到今年抛售，差价可能有一两百万。“此前三四百万的房子，现在要五六百万。投资客觉得赚够了，就开始撤了。”

无论什么时候，学区房的价格一直很坚挺。据统计，上海学区房过去一年挂牌价涨幅约20%，高于上海全市16%的平均房价涨幅。今年2月，在二手房交易的传统淡季，一些学区房板块价格涨幅较大，如闵行春申、徐汇康健均上涨0.51%，静安寺、杨浦控江路分别上涨0.41%、0.31%，部分小面积房源价格涨幅甚至达到3%-5%。

2014，降温开始

在各区县出台最严新政之前，上海学区房可能已经降温。张超和吴跃洪都坦诚，今年学区房的交易量只有去年一半，大家看到的“天价学区房”只是表象。

张超认为，学区房在去年已经达到顶峰。“现在对口静教院附校的房源不多。如海防村的房源，基本上都是原始房东，你别看单价8万甚至过10万，他们的卖房款根本无法在静安区置业，十有八九去了顾村和美兰湖，因此一般不轻易转让。与此同时，这里的房价实在太高，一些家长可能会选择其他区域的学区房，毕竟好学校越来越多。”

吴跃洪说：“徐家汇房价太高，大多数人难以承受。最便宜的对口汇师小学的学区房，如汇站街80年代的老公房，49平方米也要300万，还不能做商业贷款，只能做公积金。可以做商贷的东方曼哈顿，很多客人一听总价那么高，就打了退堂鼓，转向其他学区了。现在的学区房陷入‘便宜的有风险，贵的买不起的尴尬。”

面对换手率高的学区房内源源不断的生源，一些名校也在不断扩容。如闵行区实验小学是莘庄地区的百年名校，2004年开设了春城分校，2008年开设了景城分校，今年又要开设畹町分校，校区就在闵教梅陇附校校区。原来，校方发现2014年符合春城学区的新生有680多人，但校区只可招收8个班级最多380名新生。一方面，不断增加的新校区让更多孩子有了上名校的机会，但也让一些家长担心，扩容的名校含金量是否会因此下降。这也变相让学区房的交易更加谨慎，因为即使买的房子在学区内，也可能因为人数太多而被划到新开的分校上课。

再加上现在对二套房收紧、贷款利率上浮等限制购房政策，今年买学区房的家长所承担的经济压力更大。特别是购买房龄较长的二手学区房，办理贷款可能会遭到银行拒绝，必须一次性付清房款。这也让“米不够多”的家长对学区房有些望而却步。

讽刺的是，越来越买不起的学区房，让2014年的这一市场开始降温。就近入学与学区房的矛盾、教育公平与资源均衡之间的纠结，仍然没有解决。endprint