京城天价学区房真相

张襦心+冷崇秀

第一次听说北京的实验二小，是在几年前，跟朋友去考察新华社一带的文物保护区。沿着鲁迅中学往西，走过一处灰瓦红门的老北京四合院，门口两尊石狮，朋友指指里面，略带神秘地说：“这就是实验二小，很多中央领导的子女都在里面上过学，校长是全国小学里唯一的国务院参事。”

再次听说实验二小，是最近媒体曝出其片内学区房高达30万一平方米。人们惊呼：“过去是‘拼爹，现在是‘拼房！”

不独北京，南京、西安、郑州、天津、长春等地的学区房价也在迅速升温。在这轮“金钱比拼”和市民迁徙的背后，是今年以来教育部连发两道“就近入学”通知，要求北京等19个重点大城市的义务教育在2015年实行免试就近入学政策，以及北京已经在推行的 “九年一贯对口招生”，即选择哪所小学，将来就要上本校的初中，原则上不许择校流动。

“天价房”真相

此次处于漩涡中心的“北京最牛小学”实验二小，百年前曾是著名的京师女子师范学堂（还记得鲁迅的《记念刘和珍君》吗？）创建的一所附属小学。早在民国时期，实验二小就已经成为老北平小学中教学条件最好、师资力量最强的小学之一。

前段时间热播的韩剧《继承者们》，有一幕是帝国高中的学生纷纷有豪车接送，其实这一幕，早在50多年前就已经在实验二小实现了。1957年在那里入学的新华社子弟叶维丽在《红色大院的女儿们》一书中写道：“我感觉中国社会有等级，是从实验二小开始的。实验二小集中了一些社会上层的子女。刘少奇的子女，其他一些国家领导人的子女，不少都在实验二小。我们年级就有一个国家副主席，一个人大副委员长和两个副总理的孩子。在这样的环境里，孩子们对家长的地位和级别很敏感。在三四年级的时候，我们班的男生特别爱谈论汽车。他们特清楚什么级别的人坐什么车，我从他们那儿听来的有吉斯车、吉姆车，还有华沙和伏尔加什么的。我们学校开家长会，有点像开中央工作会议，很多家长是中央各个部门的首长，互相寒暄，有的家长还把警卫员带来了，前呼后拥的，校门外小汽车停了一长串。而我爸爸就是自己走路从新华社来，我真希望他也能坐车来。”

在叶维丽看来，实验二小在小学里是当仁不让的“宝塔尖”。但就是这样一所名校，从网上流传的划片范围来看，仅包括西单手帕胡同、察院胡同、文华胡同、文昌胡同、复内大街2-60号、佟麟阁路1-37号。

而一位正在考察学区房的刘女士告诉记者，这份名单包含的范围并不准确。

“我咨询了一家中介，对方告诉我，现在实际上属于片内，还能出房子的，只剩下文华和文昌两个胡同，公房多，私产少，所以房源并不多，有点‘一平难求的意思。”

这些房子大多为大杂院内的私产平房，按间出售。刘女士看上的一间房，位于文昌胡同，可以落户上学，仅有15平方米，总价350万，单价超过了23万，而且价格往下谈的空间很小。换而言之，如果仅从上学名额来看，拿下实验二小的成本至少在270万-350万之间。

而中关村三小的学区房新纪元家园，去年这个时候，每平方米的均价还在7万，现在已经涨到了8万以上。记者有位朋友8年前为儿子买了一套174平方米的，花了153万。如果改在今天，这个成本最低是1392万。当然这属于个案，绝大多数家长选择的多为五六十平方米，总价在400万以上的小两居或者更便宜的一居。

相比较之下，单价30万的“天价学区房”不过是一个吸引眼球的炒作。如果不考虑居住，实验二小学区房的总价并不惊人，相反在北京学区房“价格地图”中，还略占低价优势。

如果不考虑实验二小，而是相距不到800米的奋斗小学，学区房的单价则能减少一半。

有位在互联网公司上班的“远虑妈”告诉记者，她在要小孩之前，就开始关注学区房了。“反正早晚都要经历，不如早一点行动。结婚之前我在中关村买的房，当时觉得学区房比较旧，就买了一套新房。但新房只能上中关村四小，重点小学肯定没希望。所以我在还没要小孩的时候，就开始看中关村一、二、三小的房子，最终因为种种原因没成，3年前改在西城买了奋斗小学的学区房。就在奋斗小学门口，特别近，也特别小，只有13平方米的一间平房，当时是10万元一平方米。前两天我看了一下，到现在总价涨了30万左右。”

“远虑妈”是从小就在实验二小附近上学的西城人，当时除了奋斗小学，还同时看了实验二小、黄城根等几所小学的学区房。最终确定奋斗小学，一是因为“西城教育局的同学说奋斗小学还不错”，另一个就是房源太少。“基本上出了一套房子，很快就被抢掉了。所以我当时看了好几所学校的学区房，哪个先出就先买哪个。”

在北京，学区房普遍比非学区房单价要贵1万-2万。为了实现“总量可控”，家长们往往不得不以牺牲居住条件为代价，面积小、老旧破、户型差的学区房成为首选。

“住惯了大房子，看见旧房子的楼道就受不了。”一位家长抱怨说。

购买私产平房的家长，多数不会在那里居住，而是另外在附近租房。“这种出租的老房子，家具都是房东在二手市场淘的，设施凑合能用。我们也就是忍，好在不是无限期的，六年时间忍一忍也就过去了。”有位卖掉媒体村108平方米的大房子，转战二环内的家长说。

但也真有家长倾其所有为孩子买了“黄金屋”后，只能住在里面。

这种房子堪称真正意义上的“蜗居”，而且是“裸居”。有位家长反馈他们们街坊家里两个孩子，家里一直住着一套三居室，老大明年就要上一年级了，家人把这三居室卖了，因为是小产权的，只卖了120万，在西城二环里买了一个10平方米的小平房。住惯了大三居楼房，再去住一间单独的小平房，公共厕所、露天厨房，又没集中供暖，还要全家挤在一起睡觉，这是一夜回到了改革开放前。但据说这位街坊想着孩子马上就能在西城划片上小学了，说话间都流露着高兴。问及四个人能住得下吗，他们发挥了“螺蛳壳里做道场”的精神：还有七八平方米的自建，相当于又多了一间；平房是尖顶的，准备把中间的隔层打掉做成复式，跟小阁楼似的，能睡觉，也能放点东西……endprint

还有位原本在中关村一家知名科技公司上班的母亲，8年前一家三口从从北五环外一套精装修的大房子，搬到市区内一间不到13平方米的“蜗居”，那时候这间房的总价才20万。她连原来的工作都辞了，在街道居委会找了份工作。

一步差，步步差

家长为什么宁可走hard模式，也要“死磕”学区房？

在家长心目中，北京教育资源优质程度与难进程度由高到底排序依次为：西城区、东城区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区，其中西城、东城、海淀乃是重中之重。《中国式离婚》里有句台词，反映了不少家长的心声：“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”

有位已经工作的小伙子现身说法： “我考上大学可以说是从小钱堆出来的。小学择校6千，初中2万，高中3万8，好歹进了985大学。 如果不是我妈妈不顾旁人非议，硬是负担了比同院孩子一倍多的开销供我上学，我可能还走不到这一天。我小学的时候，智力和院子里的孩子一样（我们院几个孩子一个班），考试并没有很出类拔萃。我妈妈掏钱让我去了重点初中，后来中考院子里只有我一个人考了省重点高中，再后来高考我考上了比其他孩子好很多的学校。一步差，步步差。“

由于僧多粥少，记者去年在报道中便说过，幼升小、小升初早已变成一场集金钱、权势、信息、时间、效率、耐心、教育理念、各种社会关系为一体的“超限战”。如果想上个好点的小学，还不在片区内，做家长的就得八仙过海、各显神通。批条子、走共建、上坑班、跑裸考、买学区房，哪条路都鲜花与陷阱并存。如果家长在幼升小的时候“偷懒”，小升初的时候，想要跨区报考好初中，还需来一场难度更高的“择校大战”。

“很多家长都明白这个道理，如果实验二小有能递条子的机会，我肯定选择这个。但现在孩子太多，其他的方式都有点不太靠谱。买比较靠谱的学区房，至少是一个最后的保障，今后也是一种投资。”“远虑妈”告诉记者。

儿子刚出生，就为他在西三旗买了一套学区房的星宇爸爸则说：“这是一个提着猪头能不能找到庙门的问题。花钱找关系、交择校费，这里面的猫腻很多，非常黑。而且不到最后一刻，你都得不到任何确切的消息，别人家的孩子都已经拿到录取通知书了，你还在焦虑。像我们这样没有过硬关系的家长，不想被骗，想省点心，还不如买学区房。”

有人笑言：“这事就像买春节回家的票。托关系就像是找票贩子买火车票，不到最后拿不到，也许最后也拿不到。学区房就像是飞机票，贵，但是保险点。”

而“就近入学”、“九年一贯制”，则是强化了这种心理。以后跨区就读会越来越难，选择一所什么小学就决定了孩子将来上什么初中，有部分原本想等到初中再折腾的家长，提前进入备战期。

“买学区房还有一个原因，就是孩子上学方便。” 星宇爸爸说，“从原来的大房子，搬到现在只有50多平方米的小两居，一开始确实存在一个适应的过程。”但是这位父亲认为这对他们的生活质量反而是一个提高：“住在学校附近的好处真是不能言表，不用6点钟起床送孩子、当公司劳模，不用把大量的时候都堵在接孩子的路上。我每天能多睡半个小时，孩子能多睡近一个小时，将来孩子大一些，还可以自己上学，没有接送的烦恼。总体来说我觉得值，就近入学这个口号本身是对的。”

教育落差

在家长“血拼”的背后，表面上看有中国人太多的客观事实。

“为什么所谓学区房炒到天价，为什么我们养一个孩子就累得精疲力竭，得工作日陪着做作业到10点，周末两天陪着参加兴趣班连轴转？就是被这类先知先觉的early birds搞的！中国人信奉‘早起的鸟儿有虫吃，看似是勤奋的美德，实则是无穷无尽的精明算计。”有人在网上怒斥。

美国商务社交网站LinkedIn的高级分析师王益说：“在国内，人多资源少。几百年来中国的文化就强调竞争，流传下来的口号也很多，比如“吃得苦中苦，方为人上人”。为什么要做“人上人”呢？很大程度上是为了多吃多占吧。当代的中国孩子也是从小就被迫和邻居家孩子比成绩。在美国，地多人少。在资源竞争相对宽松的环境下，西方的教育也相对宽松。”

然而中国家长的“望子成龙”，也是被现实反复教育的结果。有人评论说：“失疯的学区房价，让免试就近入学政策未施行先失败。政策匆匆敌不过需求重重，教育公平源于资源公平，只要学校间‘教育落差存在，就无法阻挡舍近求远的脚步。从哪改起，教育部门岂能装糊涂？”

中国教育最突出的问题，就是教育投入不足。

曾有联合国教育官员说，中国对教育的重视程度“还不如贫困的乌干达”。经济学家厉以宁在多年前，和一些人通过实证研究得出结论，当人均GDP达到800美元到1000美元时，公共教育支出占GDP的比重要达到4.07%～4.25%，才能实现教育与经济的良性发展。于是从那时起，提出来一个要到2000年达到4%的“及格线”。没想到从1993年一直到2012年，没有一年实现过4%，直到2012年才刚好达标。

在投入不足的大前提下，教育资源向权贵倾斜，更加剧了这一不平衡，“拼爹”的说法不胫而走。

“实验二小招收的学生，大部分都是共建生。共建单位包括各部委、新华社、中国银行等。”上文中的刘女士告诉记者。

所谓“共建”， 是指中央各部委机关单位、大型央企等往往都和很多“牛校”之间存在共建合作关系，那些“牛校”提供一定的招生名额，而共建单位则会用各种不同的利益作为交换。

早在1997年，外交部就开始与北京二中共建。2007年4月，时任外交部部长的李肇星就曾在外交部与北京二中联合举办的“共建杯”乒乓球比赛中称，“感谢二中多年来为外交部员工解决子女入学问题做出的贡献”。2013年11月1日上午，外交部副部长宋涛访问北京二中，也对二中多年来给予外交部人员子女的教育和培养表示了感谢。endprint

在北京二中的官方网站中，一篇2007年的文章这样写道： “在二中和外交部十年的友好合作中，从二中毕业的外交部子弟多达千余人，为外交官解决了后顾之忧；二中的发展也得到了外交部多方面的有力支持与帮助。”

此前还有媒体报道，包括外交部、中石油、中石化等在内的6个部委、近10个大公司参与史家胡同小学的共建。 据清华园教育集团副总闻风透露，共建还分大共建和小共建。强势单位走的是大共建，入学没有名额限制，小共建则是弱势单位，名额少，还需要通过考试来筛选。近些年“共建”正成为一条“绿色通道”，条子生、关系生纷纷“借用”。 他认为这里面水太深，根本就是一笔糊涂账。

美国模式vs日本模式

在推行“就近入学”的同时，4月18日，北京教委取消了以往体现特权入学的共建生指标。但在多年研究教育改革的专家们看来，取消共建只能起到部分抑制特权的作用，只有学校教育真正实现均衡化了，取消重点评比，让教师们流动起来，家长们才不会想择校，日本模式被认为是学习的样板。

郎咸平曾撰文指出，中国的教育模式，实则集合了美国“拼爹模式”和日本“公平模式”的两大缺点并发扬光大。在美国，人人都能享受免费教育，但如果想获得最好的教育，必须上价格昂贵的私立学校。日本推行的则是绝对公平的教育制度，包括两个政策，一为硬件标准化，二是师资标准化。小学、初中基础教育的老师必须轮岗，每六年从一个区转到另外一个区，甚至还要到农村去，相应在老师中薪水也是最高的，并纳入公务员体系。

而我国，学习日本，也用国家财政补贴各个学校，但核心的两个标准化没有实现，看似公平，实际难以避免“教育落差”。同时又学习美国，拿着国家财政的钱，去补贴重点学校。但在美国，私立学校运营资金大部分靠募捐。

北京部分区县正在试点将自己的“教育大饼”摊得更匀。

今年实验二小一口气收编了涭水河小学、长安小学、广外一小、白云路小学等六所西城的普通小学。这些小学变成了实验二小的不同校区、不同年级部，这些校园里的孩子与二小本部的孩子混编班级，享受着一样的教育。

“我想买的那间私产平房，业主原来最高报到390万，正因为看了这条新闻，担心实验二小的学区房将来价格下跌，才下调到350万。”刘女士告诉记者。虽然实验二小的学区房价比最疯狂的时候有所收敛，但被收编的六所普小的学区房，现在却成为房地产中介热推的房源，她认为这些地方的房价会应声而涨。

此前东城区、海淀区已经陆续有10余所“九年一贯制”学校出台，大都是名中学搭配普通小学。尽管学区范围还未公布，这些小学附近的学区房价却开始涨价。

教育均衡化步伐滞后，入学政策变来变去，折腾家长，也折腾孩子。有位家长无奈道：“这几年来教改‘紧箍咒是这么念的：素质教育取消小升初考试，导致各种坑班、艺术班大行其道，学区房涨；信息采集取消跨区，导致学区房暴涨；强弱联合鼓励直升，导致北京的海淀、西城、东城全变学区，普通小学学区房暴涨。”endprint