对房地产项目开发前的市场探究思考

王飞龙

摘要：在房地产项目开发过程中，做好前期市场调研工作是至关重要的，这将会关系到整个房地产项目的成功与否。本文将围绕对房地产项目开发前的市场调研展开相应的分析与思考，以便业内人士参考。

关键词：房地产项目；开发；市场调研；思考

随着市场经济体制的日益成熟，房地产业的竞争日益白热化，危险系数直线上升，所以，应重视并落实房地产项目开发前的市场调研工作，从而为整个项目的开发工作奠定理论和现实基础。

1.房地产项目开发前市场调研的目的、作用及必要性

所谓开发前市场调研指的是，于投资决策正式实施之前，围绕项目的技术性及经济性展开系统而深入的论证，对项目的可行性进行评价，为整个项目的开发工作提供必要的指导。

房地产项目开发前市场调研，其目的在于保证项目决策的民主化以及合理化，最大程度规避决策失误及其不利后果，为项目谋求尽可能大的综合效益^[1]。

房地产项目开发前市场调研，其作用包括：1）作为房地产开发投资决策的依据；2）作为筹集开发资金的依据；3）作为开发部门与各有关部门商谈签订协议、合同的依据；4）作为编制规划设计开发区的详细规划设计的依据；5）作为项目管理中有关阶段工作的依据。

房地产项目开发前市场调研，其必要性主要体现在以下几个方面：1）房地产项目的开发有其特殊性，所以，有必要予以系统而深入的技术经济比较，从而谋求最大的综合效益；2）房地产项目由于建设周期长、成本大，因而具有较高的风险系数，所以，有必要对各类不确定影响因素予以科学预测，从而规避投资风险；3）房地产开发的“产物”（如商品房），是用于交换的，所以，有必要对需求者及竞争对手状况予以全方位了解，只有如此，才能直指重点，事半功倍。

2.房地产项目开发前市场调研的实施

2.1工作阶段的划分

主要工作阶段：1）投资机会研究；2）初步可行性研究；3）详细可行性研究；4）项目的评估与决策^[2]。

2.2实施步骤

主要实施步骤：1）签订合同与筹划准备；2）调查研究与收集信息；3）方案设计；4）评价与详细研究；5）方案优化与选择；6）编写可行性研究报告书；7）可行性研究报告的评估和审批。

3.房地产项目开发前市场调研中存在的问题

3.1缺乏完善的理论指导

现阶段，国内房地产项目开发前的市场调研工作绝大多数以2000年颁布的《房地产开发项目经济评价方法》为基础而展开。上述规定针对房地产项目开发前的市场调研工作给出了大体框架以及一系列研究方法。然而，房地产开发项目有其特殊性，和常规工业项目存在较大区别，通常无法直接套用《建设项目经济评价方法与参数》^[3]，因此，很多情况下，该项工作人员仅能凭借个人经验或者理解来选择和确定相应的评价指标，如此一来，参考价值无法百分百保证，给市场调研质量埋下了极大隐患。

3.2市场定位不准确

对于房地产项目而言，在开发前找准市场定位是一个极为关键的环节，是该项目的文化精髓所在，同时也指明了该项目的具体营销方向。所以，房地产项目开发前的市场调研普遍将市场定位的确定工作列为重中之重。以弘基集团的一个房地产项目为例。该集团经研究决定在上海四川北路开发一个房地产项目，主营业务包括餐饮、百货这两大方面。然而，后期收益不甚理想，导致这一问题的关键原因在于前期市场调研未能把握好项目的市场定位，因为其附近已经存在多家相同经营业态，且品牌效应已然形成^[4]。

3.3先入为主进行开发

对诸多以失败告终的大型房地产项目进行分析和研究发现，其投资决策失误，相当一部分是由于可预测因素造成的，如高级别墅选址在工业园区附近，如此一来，造成别墅风景不佳，且存在噪音污染及环境污染等问题，从而难以吸引消费者；部分项目选址在规划混乱的农民居住区中，有可能面对回迁房，又或者是廉租房的强烈冲击^[5]，所以，中途夭折的案例屡见不鲜；部分项目的建设成本失控，造成房地产开发启动之后，出现资金难以为继的尴尬局面。以上失败案例在很大程度上是由于先入为主、未能做好可预测因素控制而导致的，这将会给地产开发企业带来严重的打击，甚至是毁灭性的打击。

4.解决对策

4.1严格房地产开發项目的审批程序

在房地产项目开发之前，应对其市场调研的审批予以严格控制。由于房屋建筑物质量和使用者的生命财产安全密切相关，所以，质量问题一直以来都是我国政府普遍关注的焦点，并为之制订和颁布了一系列的法律法规，如《建设项目质量管理条例》等。所以，在房地产项目开发前的市场调研中，便应该将质量问题提上日程，保证建设质量，将房地产项目所涉及的基本建设程序落实到位，不管是单位，还是个人，均不可对房地产项目开发前的市场调研程序进行简化，当市场调研报告等没有达到有关标准时，评估单位应坚持立场，不予评估，与此同时，审批单位也应坚守原则，不予立项批准。

4.2重视市场调研

房地产项目市场较为复杂，同时还具有以下特点：1）涉及多个专业及行业；2）产品具有不可移动性；3）具有较高的投资风险系数。对于房地产项目开发而言，市场调研发挥着至关重要的作用，甚至关系到整个项目的成功与失败。通过对典型的失败案例进行研究发现，相当一部分是由于市场调研不充分、市场定位不准确造成的。所以，有必要将市场调研工作提升到一个相当高的高度，基于该领域的专业知识对市场展开全面的调研，深入的分析，系统的总结，从而给出极具参考价值的可行性研究报告，尤其要解决市场定位不准确的问题。在市场调研工作具体实施过程中，应重视与专业调查公司以及科研院所的合作，还应采取适当的调查方式（如抽样调查等^[6]），从而实现对客户实际需求的精准把握。

4.3不断更新经营理念

现阶段，我国房地产行业的竞争日趋白热化，且存在效益下滑的趋势，相当部分房地产开发企业正在尝试转型，将工作重心转移到商业地产开发这一方面。需要指出的是，房地产开发、商业地产开发这二者由于领域归属不同，所以，操作模式也存在一定的区别，房地产开发商对房地产开发很熟悉，却不一定能够很好地适应商业地产的有关经营。因此，房地产开发企业在运作过程中，不可先入为主，盲目开发，应该不断更新经营理念，如通过招商这种方式，让更多专业人士为房地产项目开发前的市场调研提供智力支持，从而使项目能够最大程度满足实际的商业需求，符合该类项目的市场运作规律，如此一来，才能为开发企业带来更大综合收益。

5.结束语

随着社会经济水平的日益提高，我国房地产业仍有很大的发展潜力和空间，与此同时，也存在各种各样的风险。为降低风险系数，减少开发成本，给开发企业带来更大的经济效益，则需要重视并落实房地产项目开发前的市场调研工作，如严格房地产开发项目的审批程序等，与此同时，还应该重视相关工作人员的培养，提高他们的专业技能，从而保证市场调研工作的质量和效率，为房地产企业的长期发展奠定有利的基础。（作者单位：府谷县统计局）

参考文献：

[1] 梁天雨，赵丹.房地产项目开发前的市场分析[J].华章，2013，33：48.

[2] 李欢迪，毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析[J].科技致富向导，2011，27：380.

[3] 史以贤.房地产市场宏观调控的法治思考——以限购令法律问题为视角[J].中国不动产法研究，2012，00：97-103.