深圳农地入市为土改开闸

伍振

如果说深圳农地入市是一块破冰石，那更全面的农村土地改革已经开始顶层设计。

1月11日，国土资源部副部长徐德明在“2014年全国国土资源工作会”上指出，中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求，国土部要加强顶层设计，突出重点，选好试点，积极稳妥推进重点领域改革，确保改革取得实效。

而据徐德明的进一步阐述，所谓重点领域的其中重要一部分就是“农地”，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，要在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。这意味着作为配套改革的重要组成部分，农地入市即将拉开农村土地改革大幕。

深圳农地入市

2013年12月20日下午3点，深圳市土地房产交易大楼里人声鼎沸，随着拍卖槌一落，深圳历史上第一块原农村集体用地——凤凰社区一处原集体建设工业用地成功上市，这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后的又一次历史性改革破冰之举。

深圳规划国土委一名人士表示，深圳市将为全国“土改”和建立城乡统一的建设用地市场带来示范性作用，对全国推动农村土地流转具有借鉴作用。

这是在十八届三中全会指出要“建立城乡统一的建设用地市场”后，在土地管理法即将修改的背景下，深圳农地入市流通的首个试点。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为：“深圳实际推动农村集体土地入市，对全国有示范效应。该地块入市的普遍意义在于采用市场化的方式，通过招拍挂重新利用闲置土地。”

中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田表示：“农地直接入市将唤起沉睡的巨额资本。十八届三中全会明确了集体土地入市的改革信号，让农民直接成为土地交易主体。在这个过程中，土地管理法必须进行全面修订早已是各方的共识。”

国土资源部副部长胡存智此前在深圳调研时表示：“深圳此次土地改革卓有成效，既符合深圳的需要，也是全国土地改革追求的目标，要尽快总结经验，尽早将深圳好的做法总结上升为法律规定。”

而深圳向来在中国土地制度改革中扮演重要角色。1987年这里敲出中国“土地拍卖第一槌”，开创土地市场化交易先河，此后又率先探索统征统转的“征转分离”用地模式。经1992年原特区内统征和2004年的城市化转地后，深圳成为中国第一个辖区土地全部国有化的城市。这些探索释放出巨大的土地增值收益，反哺了深圳30年来的城市化进程。

十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同权同价。因此深圳此例入市的农地为工业用地是符合改革精神要求的，将对全国其他城市的土地改革起到示范作用。

改革的全面部署

如果说深圳农地入市是一块试金石，而更全面的农村土地改革已经开始顶层设计。

据了解，中央关于深化农村土地制度改革的任务分工已经明确。总计21项相关改革内容，被下发至各个部委。由国土资源部负责牵头落实的改革任务有6项，涉及农村集体经营性建设用地入市、征地制度改革和宅基地制度改革等。包括农村集体经营性建设用地流转及其配套制度的问题，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制的问题，改革完善农村宅基地制度以及加强土地利用总体规划管控力度等问题。

按照国土部的安排，农地改革位列重点领域改革首位，农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为主线。

其中，深化农村土地制度改革，包括加快征地制度改革。即要统筹安排，部署开展试点工作。研究探索界定“公共利益”的方式和途径，逐步缩小征地范围。进一步规范征地程序，建立征地争议调处裁决机制，保障被征地农民知情权、参与权、申诉权、监督权。因地制宜探索“留地”、“换地”、“留物业”、“入股”等多种安置方式，确保被征地农民长期受益。

另外值得一提的是，在引导和规范集体经营性建设用地入市方面，徐德明说：“要在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。加快研究集体经营性建设用地产权和增值收益分配制度，并推动修订相关法律法规。同时，集体建设用地要进入市场，还涉及取得、使用、转让等环节的制度设计和修改，需要与征地、财税、乡村治理等相关领域改革协同推进。各地要按照统一部署，规范有序推进这项工作。”

为推进改革立好规矩，国土部还明确要“修法立法”，发挥法律法规对改革的规范和引导作用。

徐德明对此指出，一是要加强与全国人大法工委、国务院法制办的协调配合，全面总结近年来土地管理制度改革实践的经验，做好《土地管理法》修改的准备工作。

二是研究起草不动产登记、集体土地征收、集体建设用地流转、国家土地督察等行政法规。尽早将《不动产登记条例》草案报送国务院，抓紧修订《划拨用地目录》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等部门规章。抓紧推进《国家土地督察条例》起草，2014年底形成较为成熟的文本；推动《土地利用规划条例》立法。研究起草《节约集约利用土地规定》、《农村宅基地管理办法》等部门规章。

（资料来源：中国经营报、上海证券报、经济参考报、京华时报等）