伦敦房价会跌吗？

蒂姆·哈福德

我曾预测过英国房价在2007年会下跌，甚至2006年时打算在BBC 2台的某一期节目中讨论一下这个问题。不过，制片人却要求换个话题。他们认为，房价无疑要继续上涨的，到时我的判断会显得很蠢，话题后来被换成了“未来难以预测”。再后来，房价下跌了15%。

伦敦人对“房价存不存在泡沫”的讨论没完没了，但这个问题可不是经济学家能轻易回答的——泡沫是心理学问题，而心理学并非我们的强项。然而，我们可以通过观察经济基本面来尝试做出判断。任何投资资产的价格都应该与该资产可能带来的未来收益有关，无论这份收益是作为房东收取的房租，还是作为股东得到的分红，抑或是买证券获得的利息，皆是如此。

在实际操作中，对于“泡沫”一词比较好的定义是资产价格已经脱离了基本面，即在泡沫中挣钱的唯一方法，就是把你的资产卖给一个比你更傻的冤大头。

目前的基本面告诉我们什么呢？最简单的就是比较一下房屋租售比。在英国，这两个价格相对于收入均属偏高水平。

不过，房价增速是否超过了房租，并预示着泡沫的存在呢？看似是这样。美国的租售比正处于历史正常水平，德国和日本的房屋租售比也比较低。然而在英国，房价与租金之比比长期水平高出1/3。在伦敦，租金毛收益率比伦敦其他地区都要低，仅为5%左右。考虑到房东的成本，这个收益看起来偏低。从逻辑上推断，要么房租应该大涨，要么房价应该大跌。

然而，伦敦的房价已经与伦敦居民收入和伦敦通勤圈房价脱钩，并且还在继续飞速上涨。

我们有三个反对观点。第一，房地产本身是不同的。第二，伦敦本身是不同的。第三，这一次的情况是不同的。

我们还是放弃“房地产可以从某种程度上防止泡沫”这个说法吧。摆在面前的一砖一瓦看上去能让人安心，但没有任何经济学法则告诉我们投进楼市的钱是安全的。从1992年至今，日本房价几乎下跌了一半。而美国房价则是猛涨后暴跌，现在比上世纪70年代后期还要便宜。

伦敦本身是否存在一个永不下跌的房地产市场呢？我们只需要回看25年前，就知道这是不可能的。数据显示，1989年夏季伦敦平均房价将近9.8万英镑。后来，房价跌幅达1/3并且9年内都未曾超过10万英镑。与此同时，伦敦同期积累的通货膨胀率远高于50%。

现在我们只剩下一个观点了：伦敦房地产市场这回不一样，因为伦敦已经成为国外富人为资金寻找避险天堂的热门投资地。

令人惊讶的是，这个观点是有道理的。牛津大学经济学家克里斯蒂安·巴德林扎和塔伦·拉马多拉伊的研究发现，世界上经济发生动荡的地方都与伦敦当地房地产市场的热点地区有关联。例如，当希腊经济萧条时，伦敦地区希腊居民集居地的房地产需求就会增加。这里的原因是，如果一个希腊人想把他的钱从希腊转移至伦敦，那么他需要选择一处有熟人可以帮他探查该地房地产的市场，并且有朝一日他可能会居住的地方。

不过，伦敦人可以窥探一下纽约市，另一座贵得离谱的城市，这里同样吸引着全世界的富豪们。纽约市房价自2006年至今已经下跌约1/3，而其房租、收入和通胀也几乎回归至上世纪80年代中期的水平。从长远看，为什么伦敦就应该不同呢？

最后的悖论是最令人沮丧的，全球经济陷入长期衰退，导致未来所有的资产回报率下降。这意味着房子还是贵的，因为其他的资产也相对很贵（投资回报低）。（译/徐阿龙）