阳春市合水镇土地利用现状与潜力分析研究

邹琳

摘要 为分析阳春市合水镇土地利用现状，首先采用基于理想值的比例推算法进行宏观总体潜力评价，然后采用多因素综合评判和聚类分析相结合的方法对建制镇内部7块区域进行了中观潜力评价。结果表明：合水镇整体土地利用状况与理想值之间存在较大的差距，达到34.93%；7块区域土地利用潜力也呈现较大差异，其中南北工业区为一级，南北旧城区为二级，南北商业区和行政区为三级；同时通过绝对规模潜力测算得知建制镇内部可挖掘潜力面积空间较大。评价结果为合水镇用地规划提供了有力的数据支撑，为节约集约用地指明了方向。

关键词 理想值；潜力评价；多因素综合评判法；聚类分析

中图分类号 S-9；P964；P727；F301.2 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2014）13-04083-04

Abstract This paper starts with overall land potential evaluation using proportion calculation method based on ideal value to evaluate the current land using situation in Heshui Town， Yangchun City， Guangdong Province. Then multifactors synthesis judgment method and clustering were used to analyze the land potentiality of seven zones in Heshui Town on medium scale. The result of analysis suggests a difference between the data which illustrates the current land using situation and the ideal value mentioned above. The land potentiality gaps of the seven zones are comparatively large. The seven zones were classified into 3 grades on the basis of their land potentialities. Another conclusion is that Heshui Town has a great digging potential calculated by absolute size potential measurement. The result of analysis supports the land using plan of Heshui Town and indicates a direction of economical intensive land use.

Key words Ideal value； Potential evaluation； Multi factors synthesis judgment method； Cluster analysis

城镇化的加剧和人口的不断增长，导致非农建设用地严重扩张和土地利用的粗放式经营[1]。为适应建设节约型社会的需要和促进城乡统筹发展，有必要进行城镇建设用地的使用潜力评价，摸清土地利用现状和潜力，分析土地利用中的合理因素和不合理成分，提出土地利用的改造方向和措施，达到节约集约利用土地目的，缓解建设用地不断增长的巨大压力，促进土地资源的可持续利用。进行土地利用现状分析与潜力评价不仅能挖掘土地潜力，为土地资源的调控提供依据，而且能为土地利用总体规划提供数据支持，并起到完善土地市场功能的作用。

1 合水镇土地利用现状分析

阳春市合水镇地处漠阳江上游和西山河汇合之处，位于北回归线之南，属低纬度亚热带季风气候区。地形上为丘陵台地，离海岸线不远，年平均气温22.6 ℃，平均相对湿度为82%，年平均降水量1 562.6 mm[2]。合水镇气候宜人，四季常青，适宜发展多种经济作物。2010年全镇工农业总产值11.96亿元，其中农业总产值4.46亿元，工业总产值7.5亿元，农民人均纯收入9 522元，固定资产投资额44 937.5万元，社会消费品零售

额为82 625万元。土地利用现状分析是土地利用总体规划的基础，只有深入分析土地利用构与布局、利用程度、利用效果等，才能发现土地利用中存在的问题，作出合乎当地实际的规划。合水建制镇总面积为153.146 1 hm2，各区各类用地结构如表1。其中，农用地占12.84%，建设用地占87.16%。合水镇2010年的现状土地利用中存在如下特点：

（1）空闲地占总面积的比例为10.23%，镇区的土地利用率为89.77%，土地的利用程度不高，土地挖掘潜力较大。

（2）交通运输用地所占比例最大，为25.81%。交通运输用地分为公路用地、街巷用地和农村道路，其中街巷用地占3/4多，规划不合理，浪费了土地资源。

（3）农村居民点用地集约利用程度较低，2010年合水镇住宅用地面积为282 684.36 m2，城镇总人口为15 035人，人均居住面积仅为18.80 m2，人均居住面积太小。

（4）商服用地比例偏低，只占总面积的3.62%，第三产业不发达。

（5）各片区用地类型较复杂，没有明显的用地特征，体现不出未来土地利用的发展趋势，需要进行综合整治。

2 土地利用潜力评价

此次评价对象为合北和合南2个居委会的建成区面积153.146 1 hm2的用地。总体评价的潜力评价单元是整个合水建制镇。分区域潜力评价中，由于用地类型较简单、各地块潜力差别不明显，因此，以功能分区和行政街道为界来划分评价单元，共化为7块评价区域，分别为北工业区、北商住区、北旧城区、行政区、南旧城区、南商住区、南工业区，各占评价区域总面积的比例分别为20.27%、17.89%、8.36%、3.82%、9.29%、15.23%、25.14%。

2.1 评价指标选取

总体潜力评价是通过与理想值的综合情况相比，得出建制镇的总体潜力状况，用以考察现状土地利用的社会经济供给能力和产出水平，反映土地的集约利用水平和经济发展水平。评价指标主要从土地利用强度的城镇平均建筑密度、城镇平均综合容积率、土地空置率、人均建设用地面积、地均固定资产投资额，土地利用结构和布局的城镇住宅用地比例、工矿用地比例、道路广场用地比例、公共设施用地比例、Ⅰ、Ⅱ级地价区中工业、仓储用地比例和Ⅰ、Ⅱ级地价区总面积占总面积比例，土地利用效率的地均工业产值、地均社会消费品零售总额、地均GDP，土地利用协调度的人口与城乡建设用地增长弹性系数和全镇GDP与城乡建设用地增长弹性系数等方面设计。

分区域潜力评价是反映内部用地差异，根据指标选取的原则，结合前人有关潜力评价的探索[3]和《城市土地集约利用潜力评价规程》，区域评价指标主要为土地使用强度的平均容积率、平均建筑密度、人口密度和空地率，使用强度方面的基础和公用设施完备度、区域人均道路面积、区域人均绿地面积和地均固定资产投资额，土地利用效率方面的地均GDP，土地利用结构和布局方面的道路广场用地比重和绿化率。

指标分为正相关指标、负相关指标和适度相关指标。正相关指标表示其数值越大土地利用的潜力越大，负相关指标表示数值越小土地的利用潜力越大，适度相关指标表示指标值有个合理值，小于合理值，指标与土地利用潜力呈正相关，超过合理值表示土地已过度利用，呈负相关。

2.2 数据获取与处理

2.2.1 数据获取。

理想值的获取途径有[4]：①采用国家或地方制定的相关规范标准；②采用国内邻近区域内同规模、同类型区域的最高水平值，或采用所属行政区域的平均水平值；③采用该区域的历史发展趋势确定的合理水平值；④采用纯理论上的理想数据；⑤向各方面专家咨询；⑥对区域内居民进行问卷调查。其中，城镇平均建筑密度、城镇平均综合容积率、土地空置率、人均建设用地面积、城镇住宅用地比例、工矿用地比例、道路广场用地比例、公共设施用地比例、绿地率等指标理想值根据国家或地方制定的规范标准来确定；地均固定资产投资额、地均工业产值、地均社会消费品零售总额、地均GDP 4项经济指标理想值以统计年鉴2010年数据得来的整个广东省的均值来确定，用以对比反映出合水镇的土地利用效益状况在广东省所处的水平；ⅠⅡ级地价区中工业和仓储用地比例、ⅠⅡ级地价区面积占总面积比例等理想值根据高地价区覆盖全域（所占比例为100%）和低效益的工业仓储用地不占用高地价区（所占比例为0）理想状态情况来确定；人口与城乡建设用地增长弹性系数、全镇GDP与城乡建设用地增长弹性系数根据相关技术规程描述和定义，再采用专家咨询法进行量化。

评价指标值的获取途径：①有关用地面积的数据主要通过实际的地籍测量和土地利用现状变更调查得来；②有关人口的数据主要根据合水镇土地利用总体规划以及镇派出所的户籍人口统计数据得来；③GDP和工业产值是由合水镇2010年的政府工作报告所得；④固定资产投资额、社会消费品零售额数据是由阳春市统计局处搜集而得；⑤有关地价数据是由阳春市2009编制的镇级土地定级成果报告得来；⑥有关分区域评价的区片经济数据，是由合水镇党政办相关领导根据各区片实际状况赋权重，将阳春市整体数据分摊得来。

2.2.2 评价指标值处理。

总体潜力评价是原始值与理想值的差距分析过程。首先，根据《城市土地集约利用潜力评价技术规程》，将土地利用协调度的指标值限定于定性描述“挖潜发展型、集约扩张型、低效扩张型、发展迟滞型、粗放扩张型”等土地集约利用程度范围内，再按表2进行量化。

评价结果值为小于1的小数，1表示各项因子指标都达到理想值的土地利用状态，与1之间的差距表示土地利用相对可挖掘的潜力空间。根据《城市土地集约利用潜力评价技术规程》，当得分值大于1，定义土地使用状态为过度利用型；当得分值在（0.75，1]区间，定义土地使用状态为集约利用型；当得分值在（0.5，0.75]区间，定义土地使用状态为中度利用型；当得分值在（0，0.5]区间时，定义土地使用状态为低效利用型。由表3可知，合水镇土地利用效率低下、布局不合理，需进行用地结构的调整和产业转换，以提高土地利用产值；土地利用强度大，土地使用面积增长幅度与人口和经济的增长幅度状况处于一种良性的相对变化中，属于集约利用的空间范围内；总体土地利用不集约，与理想值差距为34.93%，为中度利用型，需采取相应的改造措施，提高土地利用效率，促进土地的良性循环使用。

2.5 分区域潜力评价

2.5.1 多因素评价。

根据多因素综合评判法的数学模型，以标准化后的因子值作为自变量，以各因子权重作为模型参数系数，加权求和得各区域潜力评价单元的作用总分值，分值越小表示土地利用的潜力空间越小、集约程度越高，反之表示集约程度低、潜力空间大。集约度分值为1和潜力评价作用总分值之差，并划分土地利用类型（表4）。合水镇内部土地利用潜力相对大小依次为北工业区、南工业区、南旧区、北旧区、北商住区、南商住区和行政区。在土地利用类型上，南北工业区和南北旧区为低效利用型，总面积96.572 6 hm2；南北商住区和行政区为中度利用型，土地总面积为56.573 5 hm2。说明合水镇行政区和南北商住区土地规划和布局相对合理，土地使用效率较高，而南北工业区土地利用处于低效状态，浪费了土地资源，在现今寸土寸金的背景下，合理规划土地利用，提高土地集约利用程度是一种必然的趋势。同时，以行政区为中心的整个南部较北部土地使用合理，整体上北部土地利用潜力空间较大。

4 结论与讨论

根据宏观和中观分析评价得出3方面结论：①总体评价与理想值的差距为34.93%，土地利用状态为中度利用型，土地利用的质和量的潜力挖掘空间较大。②建制镇内部7块评价区域可分为3个潜力等级，一级为南北工业区，二级为南北旧区，三级为南北商住区和行政区。其中，一、二级土地利用类型为低效利用型，三级土地利用类型为中度利用型。③从容积率潜力测算，得土地横向挖潜用地为空闲地和废弃地，总面积17.066 3 hm2，纵向挖潜为需进行结构和容积率调整用地，其面积为47.255 1 hm2。

根据多因素综合评判法与聚类分析的结果，可以将合水镇土地利用潜力挖掘方向分为3块方阵。

第一块方阵：南北工业区，为重点挖掘未投入土地面积、兼有调整土地利用结构带动集约化发展型用地，是合水镇土地利用优先挖潜区域。

第二块方阵：南北旧区，为重点拆迁整治带动土地利用发展型用地。南北旧区容积率低、布局较乱，若进行合理的改造，必会促进土地的集约利用，带动合水镇的整体发展。

第三块方阵：南北商住区和行政区，是新的商业集聚中心和新的政府门户地及党政机关办公地，土地利用集约度相对较高，是其他区域土地利用和改造的楷模，在发展战略上应采取主导因素的原则，为重点引导第三产业合理发展型用地。

参考文献

[1] 杨大兵，李俊付，王风.给予GIS的城镇土地潜力评价系统研究[J] .河北工程大学学报：自然科学版，2009，26（3）：89-92.

[2] http：//www.yangchun.gov.cn/

[3] 洪增林，薛惠锋.城市土地集约利用潜力评价指标体系[J].地球科学与环境学报，2006，28（1）：106-110.

[4] 蔡文，万涛，王雄.城市土地集约利用潜力评价研究[J].评价与预测，2006（1）：137-139.

[5] 严星，林增杰.城市地产评估[M].北京：中国人民大学出版社，2001：71.