当停车场成为一门生意

金融侦探街

很多人觉得停车场仅是泊车区域，与生意并无直接关联。实际上，如果将停车场当成一门生意，其投资回本期甚至短于商业地产。

以购物中心为例，商场配套停车场的设计、规模和流线与商场的经营息息相关，一个合理设计的停车场能为购物中心增加客源，提升销售，而缺乏规划的停车场则直接影响商场业绩。

很多中国的开发商忽视停车场的设计，结果出现了诸如高度不够，又或是宽度不够，又如标识和路线设计不合理，甚至上客区域下客区不明确等等各种瑕疵。

别小看这些设计瑕疵，这都会影响消费者的感受，一旦有过几次不愉快的停车经历，那么今后这个消费者就不太愿意再到这家购物中心来购物，直接减少客流。反之，一个好的停车场可以为购物中心带来高端客源甚至增加客户粘性。

目前，活跃在中国内地商业市场的交通顾问公司还不到10家，根据其建议，车库的设计颇有讲究。首先是停车场的规模。停车场过小容易造成拥挤，过大则浪费成本。专业的交通顾问公司，通常是以购物中心面积为基础，来计算停车库车位规模。此外，停车场规划也要视周边的公共交通情况而定。比如，购物中心附近若有地铁站，则表示有不少客源是乘坐地铁抵达，这类商场的车位也要相对减少。

更重要的当属交通流线，与合理的商场动线能激发人们消费可能一样，车库交通流线合理与否也直接影响客人的回头率。基本的交通流线是“开车-下客-地下车库-地面-上客区”。这看似简单的流线必须做好标识，并且要考虑上下客的右边车门习惯，事实上很多项目的停车流线都存在反向上下客弊端。

停车场还必须符合商业业态设计，比如宜家、红星美凯龙这类建材家居商场的车库还需考虑家居用品的超大尺寸与搬运问题，否则客人购置大型家居产业后难以搬运，这会直接影响商场的销售。不少人反映，就停车场设计而言，宜家明显优于红星美凯龙。

购物中心停车场的另一项容易被忽略的经济功能，就是其所带动的延伸产业。首先是洗车、汽配或汽车美容店，这些与汽车直接关联的门店会开设在租金较低的地下车库附近，车库经营者既降低了租金成本，也获得了直接的生意。

宠物店则是很多人没有想到的一门“停车场生意经”。很多消费者反映，如今带着心爱的宠物狗狗出行已不再是稀奇事，但很多购物中心并不允许狗狗入内，于是很多人会在停车后将狗狗放到商场内的宠物商店看管甚至顺便给宠物做个美容，待主人完成购物后再将宠物领回来。此外，鲜花店等小商品业态也是停车场所延伸出来的车库生意。

而最直接的“大生意”，就是停车费。

如果按照停车场1平方米造价约2000元到2500元计算，一个车位约40平方米，则一个车位的平均造价为10万元。以上海为例，一般市区的普通商场停车位是10元一小时，以此均值计算，一个车位一天约80元停车费，一年约近3万元，4年多后可以进入纯利阶段。与起码要养8到10年才有望回本的购物中心这类商业地产项目相比，停车场的投资回报率非常高。但是，很多中国开发商为节省初期成本而没有合理规划停车场。