城市土地集约利用评价研究综述

黄金辉

[摘 要]土地被人类大规模利用的历史非常悠久，但都以粗放经营方式为主。随着人口的增长及社会经济的发展，投入少，产出低的粗放利用方式已不适应现状需求。实行集约利用土地，提高土地的利用受益成为了我国经济发展中应对此问题的根本出路。文章从城市土地集约利用的指标体系的构建、评价方法等方面对我国的土地集约利用的研究及评价工作进行总结归纳。

[关键词]土地集约利用；评价指标体系；评价

[中图分类号]F293.2 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）37-0127-02

1 前 言

经济的发展、人口的增长使得各类资源成本不断飙升，具有“财富之母”之称的土地资源作为其中最基础、最重要的组成成分，很大程度上直接影响其他各类资源的价值波动，从而直接影响社会经济运行状况。因此，土地集约利用成为备受关注的问题，也是发展循环经济和建设资源节约型社会的必然要求。本文对我国未来城市土地集约利用评价应加强新方法新技术的应用，并充分发挥评价结果在现实应用中的趋势展望。

2 土地集约利用的指标体系

土地利用集约度是指在生产过程中，单位土地面积投放的资本和劳动的数量。在其他条件不变的情况下，单位土地面积投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高；反之，则越低[1]。土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门先后颁布了《城市土地集约利用潜力评价技术方案》、《开发区土地集约利用评价规程》[2]。从我国实际出发，分析评价指标体系建立的原则，应当慎重考虑指标体系的科学性、整体性、层次性、区域性、动态性、前瞻性和可操作性的经济产出指标等。

根据土地报酬递减规律，以及土地投入产出的特点，进行城市土地集约利用潜力评价的主要选取指标如表1所示，主要以土地投入，包括资金、人力和物力投入，以及土地的投入方式，再就是土地的产出，包括经济、社会和生态的各方面。总体将城市土地集约利用潜力评价分为4个层次：即土地利用结构（C）、投入程度（I）、土地产出效率（O）和土地集约利用程度（S）。

（1）土地利用结构（C）包括2个次一级指标C1～C2，投入程度（I）包括2个次一级指标I1～I2，土地产出效率（O）包括4个次一级指标O1～O5，土地可持续利用指标（S）包括4个次一级指标S1～S4。

（2）土地利用结构（C1～C2）包括7个次一级指标C1～C7，投入程度（I1～I2）包括7个次一级指标I1～I7。

表1 城市开发区土地集约利用潜力评价指标体系[3]

指标体系指标含义

土地利用结构（C）

产业用地结构（C1）

土地利用效率（C2）建筑物容积率（C1）

产业设施密集度（C2）

开发区区域发展的协调度（C3）

房地产开发比重（C4）

项目开工率（C5）

土地闲置率（C6）

多层厂房比重（C7）

产业用地建筑面积/建设用地面积

生产性用地/开发区建设用地总面积

选取区域定量化指标，并进行自然对数化处理

房地产开发用地/开发区建设用地总面积

开发区年度开工项目与年度批准项目数

土地闲置面积/开发区总面积

多层厂房面积/厂房总面积

投入程度（I）

土地投入I1

资金、劳力投入I2

开发区总面积规模（I1）

土地供应率（I2）

工业地价程度（I3）

地价增长系数（I4）

单位用地固定资产投资额（I5）

完成投资增长系数（I6）

地均吸纳劳动力人数（I7）

开发区土地总面积

建设用地供应量/批准用地总量

开发区工业用地出让地价

年度增长率

开发区用地单位面积上所累计投入的固定资产价值

年度增长率

开发区产业职工/开发区土地面积续 表

指标体系指标含义

产出效率（O）地均利税（O1）

利税增长系数（O2）

地均工业产值（O3）

工业产值增长系数（O4）

土地比较收益（O5）

开发区产业用地单位面积上所创造的利税

年度增长率

开发区工业用地单位面积上所创造的产值

年度增长率

开发区年度产业用地产值/所在城市年度产业用地产值

可持续利用（S）绿地面积系数（S1）

开发区“三废”达标率（S2～S4）

绿化面积/开发区土地面积

废水、SO2、烟尘排放达标率

3 城市土地集约利用评价指标体系

3.1 城市土地集约利用指标体系的建立

城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门颁布了《城市土地集约利用潜力评价技术方案》[4]。

表2 城市土地不同空间尺度的评价体系

指标体系宏观层次中观层次（以开发区为例）

投入直接投入单位用地固定资产投资额

单位用地劳动力投入

城市人均道路广场面积单位用地固定资产总额

单位用地从业职工数

工业用地地价

城市综合容积率

城市建筑密度

城市土地利用率

I、 II级地工业、仓储用地比重

城市人口与用地增长弹性系数容积率

建筑密度

土地利用率

开发区各类用地比例

产出经济效益单位用地总产值

单位用地工业总产值

单位用地地方财政收入

单位用地社会消费品零售总额

单位用地总产值

单位用地工业利税

土地比较收益

绿地覆盖率

“三废”处理率绿地覆盖率

“三废”处理率

目前对城市土地集约利用评价以宏观层次居多，指标体系主要包括以下内容：

（1）投入水平，包括直接投入和间接投入。其中反映直接投入的指标如单位土地固定资产投资额和劳动力投入等以及反映间接投入的指标如容积率和建筑密度等均被普遍应用，而反映城市用地结构的指标虽多有提及，但在进行定量评价的时候却很少见。

（2）产出效益，包括经济效益和生态环境效益。指标仍以经济效益为主，生态环境效益有少量提及，集中在绿地覆盖率和“三废”处理率两个指标。社会效益难以量化，所以选用社会效益指标进行评价的也很少见。

3.2 城市土地集约利用评价的特点

自1999年“国土资源大调查”项目设立“城市土地价格调查和土地集约利用潜力评价”子课题以来，我国城市土地集约利用评价初步建立了城市土地集约利用评价的理论框架，概括来说，已有的研究有如下特点：

（1）尚未形成一套标准的指标体系和普遍适应的评价方法。不同城市由于其具体情况不同，且不同学者对城市土地集约利用的内涵理解存在差别，所以指标体系和评价方法的选取也不尽相同，各城市间不能形成统一标准，因此不具有可比性，难以形成指标体系。

（2）新技术、新方法在城市土地集约利用评价中的应用还有待深化。尽管很多学者都在开发土地集约利用评价信息系统，但是几乎都不见有普遍的推广应用，对城市土地集约利用的评价依然以传统的多因素综合评价法为主导。

（3）不同类型城市功能及产业、资源禀赋的差异性，理想值的确定难度很大。学界一般以目标值、标准值、平均值等方法作为选取。

4 结论——城市土地集约利用评价的趋势展望

纵观我国对于城市土地集约利用评价的相关进展，评价指标体系仍存在不标准、不科学、不系统、差异性大等特点。立足上文论述的主要观点，对城市土地集约利用评价做出相应的趋势展望：

（1）加强城市土地集约利用评价的方法研究。不仅要完善目前定性和定量相结合的方法，从服务政府决策的角度看，还需要由权威部门推出统一的指标体系，积极开展基于GIS技术、系统动力学模型、人工神经网络等现代方法、模型和技术的融合和应用研究，建立城市土地集约利用评价信息系统[5]。

（2）加强对理想值确定的研究[6]。理想值的确定应予指标体系的建立相配套，并且要根据被评价对象的实际发展阶段与发展水平，不同时期发展规划或计划，综合目前各个试点城市的研究成果，确定出较为科学的理想值。

（3）加强对城市土地集约利用评价成果的应用。城市土地集约利用的研究是为了更好地在实践中提供科学的理论服务，提供依据和理论支持，要促进城市土地合理利用，实现我国城市用地合理可持续发展。

参考文献：

[1]钱铭杰，王绪龙，孙玉晶.土地集约利用评价方法综述[J].资源开发与市场，2012（6）.

[2]姜玉英.土地集约利用评价研究简要评述[EB/OL].中华人民共和国国土资源部：www.mlr.gov.cn/tdsc/lltt/201004/t20100429_147278.html.2010-04-29.

[3]翟文侠，黄贤金，张强.城市开发区土地集约利用潜力研究——以江苏省典型开发区为例[J].资源科学，2006（2）.

[4]郑泽庆，黄贤金，钟太洋.我国城市土地集约利用评价研究综述[J].山东师范大学（自然科学版），2008（3）.

[5]乔伟峰.基于GIS的城市土地潜力评价系统建设研究[J].科技经济市场，2006（12）.

[6]章其祥，孙在宏.城市土地集约利用评价系统设计与实现[J].测试技术学报，2003（4）：346-349.