中小型房地产企业项目开发的成本管理研究

引言：房地产企业作为国民经济支柱产业，有效地进行成本管理能够提升企业竞争力，这已成为企业管理至关重要的组成部分。本文结合成本管理理论知识，对房地产中小企业的现状及存在的问题进行剖析，并针对这些问题提出合理有效的改进措施，以提高公司的盈利水平。

一、中小型房地产企业成本管理制度

项目建设成本是在工程建设项目中，从项目可行性研究、设计规划、施工、工程竣工、验收、移交使用等工程建设的全过程中发生的一切费用。

1.开发成本的控制

（1）前期环节的成本控制。在公司项目开发前先进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供反馈房屋市场价格、普遍房屋户型、消费者喜好等信息给公司管理层作决策参考，结合自身情况，经公司讨论制定出工程成本预算。

（2）施工过程的成本控制。施工过程中注意成本节约和成本控制。在项目工程施工过程中，将实际发生的耗费严格控制在成本计划范围内，做到随时揭示并做到及时反馈，尽量消除施工中的损失浪费现象。

（3）工程材料及设备管理。项目开工前，工程管理部门应及时列出所需材料及设备价格清单。工程管理部门对到货的材料和设备的数量、质量及规格当场检查验收并出具检验报告，采购不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

（4）竣工交付环节的成本控制。单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。各部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，将施工成本、工程材料成本、项目监理成本等成本进行大体核算。

（5）工程结算管理。工程部门应详细核对工程量，确定价格、取费标准，计算出工程总成本，工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，有需要可聘请国家有关部门进行复审。

2.营销成本的控制。项目通过公司立项听证会后，结合市场制定合理的、经济的营销方案和相应的营销预算，并上报公司管理层。

3.财务成本的控制。严格执行公司资金管理制度，全面执行资金计划制度。财务部门可利用专业的、科学的计算方法，为企业作好经营分析，并通过核算，提供分析监督财产状况。

4.税金的筹划。在依法纳税的前提下，财务部门对公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，有效降低税收负担。财务部应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。

二、中小型房地产企业项目成本管理中工程项目存在问题

1.工程成本偏高，材料浪费现象严重。材料费用占整个工程造价的比重大，材料费用的使用状况直接影响到整个工程的盈亏。工程项目中不能严格执行领料用料制度，不能做到仓库领料有数，对于余料无回收；对下料计算不准确，损耗率超标，造成成本过高；监督机制不健全，出了问题往往不能责任到人，造成材料费成本失控。

2.成本结构不合理。中小型房地产企业在施工过程中没有将成本预算和成本核算结合起来，项目没有分阶段进行成本分析，也就没有分部分项进行成本分析，也没有将实际成本、预算成本和计划成本来进行比较，致使成本管理对项目施工指导意义不大。

三、对于中小型房地产企业工程成本管理改进对策

（一）降低工程成本

1.靠现代的管理降低成本。应强化成本管理，在产、供、销等各个环节都要加强管理，将生产成本中的原材料、辅助材料、燃料、管理费等各项费用逐步细化到建筑项目成本中。将成本的静态控制转变为动态控制，形成系统、全员、全方位、全过程的成本控制格局。

2.靠技术改造降低成本。近些年来，原材料价格飙升、能源相继提价对成本上升影响很大。技术改造是成本控制重要的理念，可以采用新技術、新材料、新工艺，从技术方面开发降低生产成本。

3.靠过硬的质量降低成本。中小型房地产企业房屋的质量一直存在着比较多的社会争议问题，中小型房地产企业可以直接降低生产成本；产品质量越高，可以赢得更广阔的消费群体，增加销售量，有效降低销售成本。

（二）加强销售队伍的培养

1.加强项目销售方面管理。中小型房地产企业应加强对销售计划执行的力度。在准备销售地产前，具体分析销售计划的外部和内部因素，处理好销售计划中的内部问题，从而适应外部环境的变化。

（1）建立合理可行的营销体系。对房地产市场销售定位，培养销售人员相关销售知识和技巧，包括了解中小型房地产企业项目工程的主要户型、房产户型优点以及适用人群等。

（2）对每阶段销售量进行实时监控。根据项目建造期数，合理安排销售工作；及时分析促销活动和广告投入的效果，减少投入损失；有效管理企业的销售人员，减少由于数据不及时或不准确的原因给企业带来的损失。

（3）对市场房屋价格进行监控，充分了解消费者对价格评价反映。依据真实销售数据，对渠道进行更好的管理，减少由于数据不及时或不准确的原因给企业带来的损失。

2.进行适当的员工培训，提高员工销售积极性。当前房地产市场变化快，营销人员素质需要随之提高，才能使房地产销售的有序进行。需要加强培训、积极沟通，将员工的学习能力根植入企业经营中，将员工的积极性通入企业销售活动中，促进企业成本优化。

（三）工程开发时制定目标成本并有效实行

1.成立成本预算小组，制定公司的目标成本。按照“谁负责，谁承担”基本原则来传递成本信息和考核成本内容。

2.建立可控费用跟踪制度，制定限额。形成一条“成本责任费用链”，从而杜绝不合理支出。

总结

成本是一项综合性经济指标，成本管理的研究是一项复杂但十分有意义的工作任务。针对中小型房地产企业工程项目，提出工程项目存在的问题并提出改进对策。中小型房地产企业需要继续在降低工程成本、加强销售队伍的培养、制定目标成本方面继续加强管理，才能更好的实现高效的成本管理。

参考文献

[1]王立彦，刘志远.成本管理会计.经济科学出版社.2005.

[2]刘玉章.房地产企业—财税操作技巧.机械工业出版社.2009.

[3]孙晓璐.新会计准则房 产开发企业会计实务与涉税避税操作技巧.企业管理出版社.2010.

[4]于福生，黎来芳.成本会计.中国人民大学出版社.2011.

（作者单位：山西财经大学）

作者简介

彭亚迪，女，19900828，山西省太原市人，研究生在读，审计，研究方向社会审计。