长沙湘江新区集体土地资产化研究

湖南师范大学课题组

要激发农村内生的潜在活力，必须对农村土地价值进行合理估值。

随着改革开放的深入、经济社会的发展，现行的家庭联产承包责任制的弊端开始显现出：社会生产总值的迅速增加，人口的持续增长，农村耕地面积逐渐的减少，农村人均占有耕地的面积不断缩减，土地细碎化程度提升，导致了我国农户小规模生产经营格局的产生；农村剩余劳动力的加快转移，农村社会经济结构不断调整，农村集体建设用地大量闲置、浪费，没有得到充分利用，造成大量土地闲置。如何合理地开发利用有限的土地资源，发挥其作用到最大；如何保护土地，保证土地资源的可持续利用；如何盘活集体庞大的土地资源，成为了“两型社会”建设中不可避免的课题。

集体土地资产化的意义

土地作为一种特殊的商品，是可以作为资产加以流转的，只是不同所有制的土地资产化和流转的方式有很大差异而已。随着市场经济的不断发展及完善，土地作为一种重要的资源，也开始按市场化的要求进行配置。无论是国有土地，还是集体土地，其参与资源配置的主要方式表现为土地的交易或流转。通过土地产权的交易，不仅实现了土地价值的增值，也由此实现了土地的资本化。

集体土地资产化是指通过集体土地确权明确集体土地资产价值量及其归属，然后依法进入市场流转，体现其资产特性的过程。

改革三十年以来，农村集体所有制土地一直是许多学者关注的问题，不仅从理论上进行了一定的探讨，而且在许多地方进行了有益的尝试。从现在情况看，要激发农村内生的潜在活力，必须对农村土地价值进行合理估值，使农民自己有信心进行科学生产，投资者有信心进行合理投资，这样才能促进农村集体经济的可持续的快速发展。

2007年12月14日，国家发展和改革委员会颁布发改经体[2007]3428号文，批准武汉城市圈和长沙、株洲、湘潭（简称长株潭）城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。土地作为重要的资源以及其他资源的基础，进行科学的保护和利用是建设中首先要处理的关键问题。要对土地进行科学管理，必须对其进行定量化也就是资产化。

长沙湘江新区（原大河西先导区）是长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心区和先行试验区。目前大河西先导区大量的土地资源为农村集体土地，而当前在农村地区，土地不但是物质财富的直接来源，而且是广大农民的生活保险。在过去的数年中，大河西先导区在推进土地资产化方面取得了一系列的成效，特别是在推进土地流转机制方面建立了较为完整的运作体系，积极推行城乡建设用地增减挂钩、“先征后转”、“两转变一纳入”等土地管理制度改革，取得了明显成效；城乡一体化快速推进，以关山、光明、立马、桐木、金峙等为代表的新农村建设迸发出了新的活力。

从中不难发现，土地资产化有利于盘活数量巨大的集体土地，符合新时代土地管理的要求。集体土地资产化还有利于遏制土地腐败，可以使全农村集体资本总量增加，能够促进土地流转，促进农业规模经营。集体土地资产化还是破解新农村建设资金难题的现实选择，是经济发展必然要求，也是农村今后发展的主要动力。

长沙集体土地的权益分布

通过对长沙市资料的查询和调查研究、对现有法律法规的合理解读，结合“两型”社会发展的需要，我们发现影响资产化的主要因素是由于农用地权益比例不明确。对这方面，我们做了重点的调查分析。

根据统计数字，长沙市土地征地时征地补偿总费用包括：征地补偿费（土地补偿费和安置补助费之和）、高附加值补助费、青苗补偿费、住房保障补助费、个人房屋及设施补偿费、集体设施补偿费、企业补偿费和其他补偿费。选取近几年岳麓区梅溪湖和望城区征地补偿数据，土地补偿总费用约为500-1200万元/公顷，取平均值850万元/公顷。从多宗地的补偿来看，征地补偿费约占总量的80%，但其中土地补偿费占总量10%以下（约68万元），90%以上为安置补助费（782万元）。

在国家征用的土地中一部分来源于农地，而其中有一部分是集体共公用地，如交通用地、水利设施用地、集体工厂等，按所有征用土地的5%计算；同时在征用土地中村级集体组织需要10%征用费用（85万元）。

通过计算，可以大致得出国家、集体与农户之间的权益比值为：农户权益约占0.78%，集体权益约为1.55%，国家权益则达到了97.67%

从以上比例可知，在农村集体所有制土地中国家占有绝对大的权益。这一方面体现了我国社会主义制度的基础，另一方面也反映了人们在征地后出现心理不平衡的理由。

几点结论

通过对湘江新区土地资产化的大量的调查和数学模型分析，我们发现：农户的耕地面积越多，耕种土地的效益越大，越不会进行土地流转；户主的职业越非农化，越倾向于土地流转；集体土地价值量的确定是实行集体土地资产化的前提条件，明确土地价值权益才能使土地流转顺利进行。

此外，“两型社会”湘江新区土地补偿费虽然不能反映土地的真正价值，但相对目前的耕作水平所取得的农业收入是合理的，与土地收益还原后的结果是相符的；在目前的分配制度和法律条件下，目前的土地补偿费是合理的。

第三，集体所有制土地资产化过程中不能依赖提高征地费用进行体现，这会对未征地农民的不公平；在农村土地流转中也不能使用土地的真实价值；由于国家拥有绝对的所有权，因此必须在国家的严格监管下进行。

第四，集体所有制土地资产化是进一步发展农村经济的原动力。从法律上明确规定土地资产的权益，才有可能理顺土地流转中的法律关系，使土地各方认识到自己的责任和权利；也会减少流转过程中不必要的矛盾，更有利于和谐社会的建设和发展，有利于充分落实依法治国基本方略，人民的权益得到切实尊重和保障，城乡、区域发展差距扩大的趋势逐步扭转，从而形成合理有序的收入分配格局。

（本文节选自湖南师范大学资源与环境学院《“两型社会”长沙大河西先导区集体所有制土地资产化的法理性研究》课题组研究报告，课题组负责人夏卫生）