顺发恒业：隐瞒项目风险有猫腻 忽悠机构当“冤大头”

朱蕊

3月26日，伴随着业绩年报发布，房地产企业顺发恒业（000631）一则定增预案也随之出炉。根据公告顺发恒业拟募集20亿资金用来投资旗下三个项目以及补充流动资金，但是记者注意到，本次募集资金投入的三个项目不仅存在证件不齐全的硬伤，同时因销售去存率困境使得盈利也无时间表，对于以上风险公司在公告中却只字未提，对此业内人士表示顺发恒业选择性信息披露的行为有误导投资者之嫌。

同时让人担忧的是按照此次5.1元/股的定增价格计算，相当于近2倍的市净率，定价明显偏高，因此该方案面世后就遭到投资者的用脚投票，从公告当日起股价大幅下挫，分析人士表示“一旦行业进入深度调整或者公司项目进展低于预期，股价将难以摆脱持续低迷的噩运，那么按照以上方案认购则意味着被套，机构无疑成了‘冤大头。”

隐瞒项目风险有猫腻

根据预案，顺发恒业拟以5.1元底价非公开发行不超过38600万股，募集资金总额不超过19.68亿元，拟投入到萧储（2013）27号地块、桐庐富春峰景项目、淮南泽润园二期三个地产项目以及补充流动资金，虽然以上三个项目都定位于小城镇建设及刚性需求的商品住房符合当下政策，但是进一步了解后记者发现以上三个项目均存在不同程度的硬伤也使得本次增发显得颇为蹊跷。

其中针对此次拟投入募投金额最高的萧储（2013）27号地块，公司表示“本项目地处杭州钱江世纪城核心区域，紧邻奥体博览城，经庆春路过江隧道直通杭州，地铁二号线就近设站。随着钱江世纪城及奥体博览城的建设，周边商业配套等将日渐成熟，属于杭州少有的潜力发展区域。”但是记者注意到在此次发布预案前，公司甚至尚未取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等俗称的“四证”中的三证，众所周知，“四证”已成为当前房地产企业融资的必备条件，缺少任何一个证件都意味着该项资产面临不可控的风险，也因此在债券融资中这项指标也成为考核房地产企业的硬性指标。但是对于如此重要的几个证件，该项目却明显缺失，值得玩味的是对于以上证件不齐全引发的风险，在此预案中顺丰恒业甚至只字未提。同样的问题也发生在淮南泽润园二期项目上，目前该项目仍未取得建筑工程施工许可证。

对此记者采访了业内人士，该人士表示“在房地产融资开闸的背景下，房企存在迫切融资需求可以理解，但是对于普通投资者来说由于信息披露不充分很难了解项目的真实状况以及蕴含的风险，类似于顺丰恒业这类选择性信息披露的行为则有误导投资者之嫌。”

项目前景隐忧重重

除了证件不齐全带来的硬伤，此次募投几大项目的投资收益也蕴含巨大的风险。其中萧储（2013）27号地块是顺发恒业2013年9月11日拍卖取得，而截至本次预案公布之际公司尚未开工，对于另外两项目的投资回报期公司也并未给予任何说明，显然以上项目盈利时间尚无时间表。

事实上，从年报不难看出，顺发恒业地产销售一直面临去存化率的困境。在此次年报说明会上，该公司财务负责人祝青曾坦承，顺发恒业有些项目的销售没有达到预期。而查阅相关数据可知，顺发恒业于去年交付的顺发堤香项目自2011年1月30日首期开盘以来共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，总体去化率仅为52.8%，而江南丽锦项目去化则为42.5%，恒园项目甚至不到四成。也许正是基于以往房产的去化率困境，在此次定增方案中顺发恒业无法给出具体投资回报期。

同时尽管公司强调本次募集资金投资项目定位于小城镇建设及刚性需求的商品住房，但是长久以来刚需偏高端的经营政策使得顺发恒业的销售始终不如人意，去化率低则是一个佐证。本次除萧山项目，桐庐富春峰景项目、淮南泽润园二期均处于二、三线城市，在二、三线房地产市场表现低迷的背景下，以上项目前景也被蒙上了一层阴影。

另外，淮南泽润园二期项目的地域缺陷也让该项目的盈利前景堪忧，在预案中公司提及“受大通-九龙煤矿开采的影响，基地内形成了近东西向的采空塌陷区，塌陷中心深度0.5-22米，部分塌陷区已经积水成湖，水体面积11公顷。淮南顺发泽润园项目立足于塌陷区的综合治理与改造，逐期开发住宅、生态景观及配套商业、教育等物业。”换言之，该项目是基于塌陷区进行开发销售，无疑使得销售风险进一步加剧。

忽悠机构当“冤大头”

通过年报数据不难发现此次抛出20亿融资计划或与顺发恒业其自身所面临的资金压力不无关系，数据显示，顺发恒业的资产负债率为76.66%，虽然高杠杆的运作为公司带来了比较靓丽的年报数字，但是其经营风险同时一触即发，公告显示，在净利润达到5.95亿元的情况下，2013年顺发恒业的经营活动现金流量净额为-9.54亿元，差额达到-15.49亿元，在这样的背景下顺发恒业对于资金饥渴可见一斑，那么此次巨额融资无疑将解燃眉之急。

但是显然资本市场并不买账，或许正是因为此次预案中暴露的种种问题，投资者选择用脚投票，伴随此次定增公告，二级市场顺发恒业股价大幅下挫8%，一度形成定增价格与股价的倒挂，分析人士表示“按照此次5.1元的定增价格计算，相当于近2倍的市净率，定价明显偏高，并且参与认购定增的股份需锁定一年，期间房地产市场面临着较大的不确定因素，一旦行业进入深度调整或者公司项目进展低于预期，股价将难以摆脱持续低迷的噩运，参与认购的机构成了“冤大头”，被套也将成为定局。”