房地产项目工程造价的管理和控制

张辉周

摘要: 本文对于当前房地产项目工程造价中存在的问题进行了探讨，并运用工程造价方面相关理论，论述项目在实施运作各个阶段的工程造价管理，有效控制房地产项目中工程造价中容易出现的问题。

关键字：房地产项目；工程造价；控制管理

中图分类号： F293.3文献标识码： A

房地产是我国经济发展的支柱性产业，在国民生产经济发展过程中扮演着相当重要的作用。随着市场需求日益增加，房地产的投资项目工程也随着市场商品住宅以及工业地产工程项目的日渐增多而相应增多。同时，我国的房地产工程项目的管理水平一直没有做到与时俱进，仍然停留于比较落后的水平。除了工程质量之外，工程造价也是房地产工程项目实施管理的另外一个比较重要方面，优质与优价由始至终都是工程项目发展过程中追逐的致高境界，也是所有人对建设项目工程的最高期望。如果工程造价产生失控，不但会产生企业资产浪费现象，同时还会给投资人的思想意识带来各种消极影响。因此，在工程的决策与设计阶段、施工以及竣工后的结算阶段实施造价管理以及质量控制，将分析方法得以综合利用，这将会取得积极明显的效果，进而实现控制房地产项目工程造价的目的，也有力证明了整个管理过程具有巨大优势。

1 目前房地产开发造价管理中所存在的问题

1.1 工程前期得造价控制不合理

房地产开发单位往往会忽略建筑工程项目实施前期工作时的造价控制，而是把工作的重点放在项目施工过程以及工程竣工结算阶段。企业对项目工程造价的管理以及其人员的管理作用重视度不够，忽视前期施工阶段在投资控制基础的作用、投资估算以及概算设计的作用。因此，造成概算超过估算，预算又超过概算，结算最终超过预算的现象。

1.2过度追求利润，忽视工程设计

在建筑项目工程的开始设计阶段，因为房地产企业以及建设单位盲目追求利润最大化，致使有意压低建设成本，不能按照国家相关标准办事。施工时偷工减料，把设计的费用降至最低或者减少项目设计周期等，导致建筑项目的规划设计图纸不够完善，图纸的质量水平欠缺，不能符合标准水平，同时因为项目企业忽视项目工程设计使得设计工作人员随意性增大，这就增加了工程设计修改的频繁度。

1.3 施工过程中成本的控制管理不到位

在施工项目的管理过程中工程成本控制管理不合理，不能够切实有效将经济问题同专业技术问题科学地结为整体，没有及早检查到经济管理中所存在的系列问题，等到工程竣工之后发现经济问题，这时已经没办法弥补了。往往施工开展过程中仅仅重视专业技术生产，忽视工程成本节约，不能做到优化专业技术实施方案、改进项目施工的工艺、减少项目建设的成本，在生产管理过程中造成专业技术人员同经营管理工作人员互相不沟通，工程造价控制体系的各环节产生脱节，人为地造成了成本的不可控状态。

1. 4缺乏科学合理的评价体系

一个项目在开发建设完成以后，已经完成的项目工程在工程造价控制的评价工程中没有科学合理的评价体系，导致企业不能形成适合自己企业的高报价。这将对企业的资源带来巨大浪费，专业的经济技术科学数据随着项目建筑物的竣工完成而消失。

2．加强工程项目的控制和管理

在房地产开发项目不同的管理阶段引入成熟的项目管理方法，将对开发进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。为了预防工程造价失控，避免对投资方造成经济损失，对于工程项目的控制和管理应注意以下几个方面：

2.1推行工程量清单招标投标，加强合同管理

在房地产的实施过程中，在项目立项以及可行性分析决策已经获得通过的前提下，工程造价控制应该由如下几个方面进行考虑：①项目的选址能否符合城市的规划要求；②项目是否拥有明确的市场预测以及合理的市场定位；③编制科学合理的环境评估报告；④做好地质初期勘探工作。

加强合同管理执行，严格的控制合同的合理变更。从项目立项支出，就要成立相应的合同管理小组，主要是负责开发项目涉及的重要合同关系，并对合同实施进行研究以及管理。针对项目施工阶段的系列合同管理，主要是清楚明晰合同内容和涉及范围以及合同文件的详细组成，对施工合同、监理合同以及材料采购合同的具体条款进行仔细严密审查，保证资料齐全、内容严密，避免含糊其词地产生以及条款中的前后矛盾。对合同实施过程要跟踪检验以及监督管理，提高合同内容的执行效率，对与合同变更，更要严格审查，执行批准程序，有效合理控制项目工程造价。

2.2细化施工管理，控制预算外支出

房地产项目开发的施工实施阶段要根据规划之初设计的方案以及施工图纸，合理利用项目原材料、半成品以及各种建设设备建的过程，是整个建设项目施工过程中资金投入量最大，所占据时间最长的阶段。因此在施工阶段，成本控制应相当复杂。施工阶段的成本控制涉及如下三个方面：一，工程签证；二，对材料设备加工订货；三，加强施工监理。

工程变更以及签证的管理应该是开发企业产生和变更的主要来源是设计变更、施工条件的变更以及建设工程项目的变更，控制工程变更的重点是开发商。开发商应该建立涉及工程签证的管理制度，明确相关部门以及人员的职责权利和分工，保证工程签证的质量，抵制不实以及虚假签证情况的发生。为了保证工程签证的客观和准确性，首先要加强办理建设工程签证的时效性。一道工序在施工完以后，时间过久就会有很多的细节被忘记。如果这是第二道工序将其覆盖，客观的一些数据资料可能就难以甚至没法被证实。因此，对于签证一般要在发生之日后的半个月内完成。其次，对签证进行描述时要客观并准确，要求隐蔽的签证是要由图纸作为依据，详细标明那些被隐蔽的部位、项目以及项目工艺质量完成情况。

对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象展开严格的管理，保证项目材料以及设备的使用价格及质量。目前，相当多的业主为了防止乙方的偷工减料和以次充好现象，往往在涉及合同之时规定由业主供应相关的材料。因此，甲方在采购时要参考施工项目承包合同中商家规定的进度来进行施工，对供货商展开资质审查，做到货比多家，以公开展示的信息价格作为基础进行合理的认质询价和议价，选择合适的合同形式来签订供货合同。

施工过程质量监控作为现场的质量管理中的重要环节，严格的质量监控能够让工程质量防患于未然，实现控制工程质量来完成预期的规划目标，有利于促使建设工程质量不断提升，产生减少工程成本的效果。

在实际工作中，实现工程监理对工程质量的监管，要做到坚决性以及严格性，在工程项目的建设实施中要坚持公平原则，平等友善地对待甲乙两方，积极参与到项目工程造价的制定以及控制中来，这在工程管理中具有很大的作用。

2.3加强结算管理，严格把好审核关

建筑工程竣工决算指的是所有的建设项目都竣工后，按照国家有关规定建筑企业在新建、扩建和改建的建筑工程项目竣工验收阶段对竣工决算报告进行审查。在竣工决算时的计量单位指标是货币和实物数量，对建筑工程从筹建开始一直到工程竣工的全部建设费用、财务情况以及建设成果综合性的总结文件，这是竣工验收报告的关键内容，通过这个报告可以对新增固定资产价值进行正确核定，对投资效果进行考核和分析，反映建筑工程的实际造价和投资效果。

综上所述，房地产项目的管理以及造价的控制应是有合理计划的合同管理，通过收集累积信息、清单的编制、项目风险管理、实施签证管理等多方面手段相结合的系列管理。在实际管理中，要减少单方面的管理与控制，加强实施前期的计划管理。合理的目标定位结合信息管理的控制与过程的管理才可能高效地让建设工程项目由始至终处在受控状态，力求能够做到人、财、物合理使用，获取最好的投资利益与社会利益。

参考文献：

[l] 龚维丽.工程造价的确定与控制[M]．北京：中国计划出版社，2000.

[2] 陈永川.房地产项目全过程工程造价管理与研究[J].科学与财.2010(1).

[3] 贾森林.张仕立浅谈房地产项目工程造价的全过程控制[J].科技创新导.2009(5).