平抑高房价，日韩有高招

韦知天

中国城市化的速度在改革开放以后明显加快，特别是进入新世纪以后，更加快速。

中国城市化速度的加快最突出的表现就是居高不下的房价。同为东亚国家，同为地少人多的国家，同为城市化速度极快的國家，日韩两国的城市化进程值得中国借鉴。

日韩在城市化进程中政策一直向新移民的首套普通安居住房倾斜，严格限制非自住房和高档大型住宅的开发，在保障房和商品房供给方面全力保障小户型自住房的发展。它们都把稀缺的城市住房资源优先满足新移民的基本生存需要，这种做法取得了一定的成效。

日韩在城市化进程中实现城市居住公平的具体手段有两个。

第一，用税收手段打击住房炒作、食利行为。在住宅的流转、保有、继承等环节上建立完整的税收调节机制，全面保护自住需要，挤压投资需求。

日韩在房屋流转环节，重所得税，轻交易税。1950年，日本将土地、房屋收益纳入个人所得税体系，当年规定的个人所得税最高比例是50%，后又两次上调，1969年调整到75%。1975年至1980年间，两次针对房产市场出现的新情况调整税制。1975年规定，长期保有的住宅如果出售获利2000万日元（时约10万美元）以下，可以享受20%的优惠税率，超过这个数目就要按照75%征收个人所得税。1980年重新定义了长期保有的时间（从5年延长到10年）。

韩国对于住宅获利收益采取累进税率。1970年至1980年高速城市化时期，韩国规定，房屋转让收益在3000万韩元以下（相当于今约人民币18万元），基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%～51%，3000万韩元以上，最高税率则为60%，加上附加税后为70.5%～76.5%。韩国在1987年后对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30%～50%的累进税率，转让未登记房屋则征收75%的单一税率，继续严格控制住宅转让所得。

以上数据说明，日韩通过高税收让房屋转让收益扣除税收后所剩收益占房屋转让收益的比例较小，让企图通过房产转让获利的人望而却步。这样，就有效地保证了在市场上交易的住房绝大多数是新移民购买的自住房产，也打击了奢侈型住房的发展。因为保有的豪宅面积越大，时间越长，需要交纳的税款就越多。

第二，建立个人住房贷款资信审核制度，通过使用金融杠杆遏制投资性需求。

日本的金融制度从根源上切断了某些投资者借助金融工具炒房的行为。日本对个人投资住房，包括购房套数、首付比例、购房面积等都没有限制，但是它将购房者家庭收入总量与贷款总量挂钩，绝大多数城市家庭无法通过房贷从银行那里取得大量资金用于房产投资。日本《商业银行住宅贷款条例》规定，个人申请房贷的年还款额度不得超过上年总收入的35%，家庭如有其他长期贷款须合并计算，贷款最长年限不得超过35年。这样一来，绝大多数家庭不能申请第二套房贷。而且，日本的金融制度规定，在房贷未还完之前，房屋不得出租，“以租养贷”在日本是不可能的。此外，日本对非自住房的贷款不予保险，加大了非自住房投资的风险。

如果中国政府能够仿照日韩的做法，通过税收和金融杠杆保障新移民自住房的需求，打击房屋食利行为，中国的房价一定能够得到平抑，中国的城市化进程也能够更加和谐与公平。

（摘自《世界博览》2014年第2期）