电商园区的地产机遇

电商园区的地产机遇

随着阿里巴巴上市，双“十一”京东的销售额创历史新高，电商行业正以迅猛的速度前行。截止2014年6月底，我国电子商务交易总规模已达5.85万亿元，其中，B2B交易额达4.5万亿元，同比增长32.4%。

物流是电商交易的基础，物流成本占到电商毛利的3%～5%。物流基地的形成将降低物流成本，从而为电商企业带来更丰厚的利润。基于电商发展迅速，电商企业已成为优质物流园区的主要需求驱动力。全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧，住宅市场面临“以价换量”的现状，物流地产回报较高且稳定。目前物流地产成为地产商及基金公司争相开发投资的焦点。例如，北京工业物流园区呈现供不应求的现象，自2011年至今，工业园区每年的总存量与年成交量基本持平。2014年上半年工业园区成交量为新增供给面积的25倍。

中国电商园区发展集中在京津唐地区、长三角地区、珠三角地区、成渝地区。京津唐地区主要依靠政府指导，以北京通州电子商务中心为核心的园区，凭借政策优势带动周边发展。随着京津“半小时经济圈”的步伐不断加快，地处京津间的武清区就吸引了大型电商企业物流基地“安家落户”。自2012年，总投资30亿元的阿里巴巴、总投资4亿元的当当网、总投资20亿元的亚马逊等龙头企业已经在武清开始建设物流基地；长三角地区则以上海为核心，凭借上海的经济中心地位，带动周边包括杭州、南京、宁波和义乌等地区发展。由于资金雄厚，长三角地区以龙头企业为引领——例如阿里巴巴，中小电商企业协同发展；相较前两个区域，珠三角地区就电商园区而言，起步较晚，但在广州和深圳两个城市的带动下，目前该区域已经成为最具竞争力的中国电子商务区之一；尽管成渝地区不属于沿海区域，但成都和重庆两地凭借中小物流企业带动四川及云贵地区的电商园区发展。

电商园区是以电子商务为主体，构建电子商务交易平台。尽管电商企业目前处于高速发展阶段，但大型龙头企业倾向自建物流基地，中小型企业无法完全填满电商园区，因此大部分园区采取灵活运营方式。因此，目前的电商园区除了服务于电商企业外，还包括文化创意、教育服务、IT/软件开发、制造类产业。

发展模式

从政府与企业在园区的定位看，目前的电商园区的发展主要有以下三种模式：

1.政府主导型电商产业园

政府主导型是目前电商园区中最普遍的模式，通常由省市区级地方政府牵头成立，园区具体所在的市、区级单位设立相应的园区管理委员会，对园区的规划、基础设施及配套设施的建设、土地招投标、招商引资等实行全面管理。其中区域资源整合得力、空间与产业布局合理、招商顺利、示范作用明显、增长潜力强劲的园区项目一般报国家级行政机关审批，有机会进身成为国家级重点示范单位，譬如落位京津之间的天津武清电子商务产业园区就是其中的典型代表。

与其他类型的电商园区相比，政府主导型的电商园区具备两大特征：

（1）政策扶持。政策上的优惠历来是贴在政府主导型工业园区上的标签，电商园区自然也不例外。在园区运行的初期，政府通过制定一系列产业、税收、激励等政策降低入园门槛，吸引相关企业入驻。

（2）服务支撑。随着服务型政府定位的普及，地方政府在为园区引进相关企业时也开始积极完善所提供的配套服务。鉴于落户政府主导型园区的企业多数处于成长初期、规模较小、抵御市场风险的能力较低，园区考虑到这类企业的具体情况尽可能的提供完善的进驻服务降低企业的创业风险。譬如上海唐镇电子商务创新港就抓住电子商务产业升级的战略机遇，充分发挥唐镇在地理位置、基础设施、产业配套等方面的优势，以服务为核心，集成上海电子商务专业和公共服务资源，为传统企业实现电子商务应用、为中小电子商务企业提升发展能级 、为政府推进网上管理创新服务。

2.政企合一型电商园区

尽管政府主导型的电商产业园模式发展比较成熟，但仍不妨碍一些地区在政企关系上寻求新的平衡点，在此背景下政企合一型的电商园区应运而生。对中等规模的电商企业来说，与其政府保姆式的管理和领导，与政府实现某种程度的对等合作或许更符合企业自身的特点与长期的发展定位。譬如青岛金翅鸟电子商务创业孵化中心就是金翅鸟电子商务有限公司与青岛市政府开展合作，创建此类产业园区的一次有益尝试。

电商园区的主要发展模式

相比政府主导型，此类电商园区在设计与运营上有许多新的考虑：

（1）主要针对中型电商企业

实际上，就目前国内的电商园发展状况来看，其招商的主要对象为电商企业的中间层，狭义上可以看成是中等规模或者排名居于行业中游的电商企业。此类企业不但是目前电商园区的新宠，也是未来支持电商园区发展的潜在力量。然而，鉴于电商企业特殊的行业结构，中间层企业数量相对较少，因此针对此类企业的招商工作难度较大。

（2）园区从设计、规划到招商、服务以企业的具体要求为重

相对政府主导型的整齐划一，政企合一型电商园区面对的企业多经历了初创时期的洗礼，已经对市场和自身有了一定的思考和定位，在选择合适的产业园区落位时，除政策的优惠之外，对基于企业自身的实际情况而产生的发展诉求给予了更多的考虑。因此，此类电商园区为争取本就为数不多的客户资源，积极迎合落户企业的具体要求也就可以理解了。

（3）职能机构政企结合，既具有行政职能又兼备经济职能

服务对象与服务内容的变化要求园区组织形态也要相应作出改变。政府主导的模式由拥有一定政府背景的园区所替代，园区管理委员会与建设公司通常为同一团队，这样既能同时行使行政与经济职能，又能避免行政审批与市场协调所

产生的繁文缛节，从而提高园区的运行效率，为相关电商企业提供良好的平台。

无论是政府主导型、政企结合型还是企业主导型，电商园区的发展尚处于培育阶段。

3.企业主导型电商基地

在此类电商园区中，企业居于支配地位，对于园区的内部掌控可以强悍到摒除政府外部影响的程度。因此，这种企业主导型的电商园区称之为电商基地或许更加贴切。鉴于电商市场已呈现寡头特征，此类园区所对应的企业无一不是互联网行业的巨头甚至是翘楚，像是阿里巴巴、京东、苏宁等，其在布局和运营上也都为企业的整体战略服务。

受益于早期互联网与电子商务在中国的爆发式发展，国内主要的电商巨头经过二十年左右的高速增长早已摆脱初创时期的艰辛与无奈，其雄厚的资金实力、成熟的供销网络加之创造力旺盛、经验丰富的业务团队及管理层为其在更广阔的平台上探寻企业长期发展战略提供可能：

（1）建设“电商+仓储+物流”的综合性物流基地

目前电子商务虽然增长迅猛，但并未达到产业峰值，还有很大的发展空间。因此，从电商环节出发，向上掌握仓储，向下管控物流。整合上下游产业，打造完整的产业链是目前各家大型电商企业的正常诉求。因此，电商园区开始外部规划调整，内部功能整合的升级成，成为综合性、功能性的物流基地。如2015年，苏宁计划完成60个物流基地，12个自动分拣中心，5000个售后服务网点的发展建设目标，同时区域配送中心也将进一步向三四级市场下沉。

（2）电商企业丰富土地利用形式，经营物流地产

土地是财富之母。利用土地的形式也可多种多样，通过丰富土地利用形式，可以为拿地企业带来新的利润空间。虽然受主营业务的制约，电商企业对土地利用的形式主要以仓储为主，但由于仓储建设多为后续发展预留足够的空间，如果将暂时空置的预备仓储用地租赁出去，将获得一笔可观收入。譬如2012年京东商城对外出租部分仓库的租金收入大概在3亿元人民币左右。

发展趋势及机遇

电商园区运营模式演变

无论是政府主导型、政企结合型还是企业主导型，电商园区的发展尚处于培育阶段。三种类型的电商园区都在寻找和探索适合自身发展的路径。如何整合土地资源，发挥电商园区地产的最大效能是摆在政府与各类电商企业面前的一项课题。

政企结合型的电商园区将是未来电商产业园发展的主力，与此同时，处于行业中游的电商企业将是其招商的重点对象。为了适应互联网及电商行业激烈甚至残酷的市场竞争，必须整合上下游企业，以电商企业为核心，通过成熟的产业园区来促进其相互合作，形成完整的产业链条，才有望在寡头型的电商市场中突围。电商企业、物流企业与仓储企业，通过技术交流、产业协同、参股合作等形式实现有机结合，发展成以此为主体的三位一体的电商园区，将成为物流产业园区开发的新趋势。因此，结合以上企业的特点与发展需求，在落位布局、招商引进、租赁策略等方面予以适应性改进将是电商园区迎来新发展机遇的关键。

目前国内大型的电商以及转型电商的传统家电巨头大多还在物流地产与自建仓储之间游离，随着互联网与电子商务行业的发展，各电商大佬与其适应其发展形态的企业导向型电商基地也将不断引入新的元素和内涵。其实他们中的一些人正逐步试图跳出物流、仓储等工业地产的桎梏，将产业链延伸到消费终端，从而实现与O2O模式更好的融合。譬如苏宁利用在实体店运营方面的丰富经验，基于“实体店+互联网”的战略规划，推出苏宁生活广场系列产品，将苏宁易购直销区、虚拟货架、云体验中心以及互联网金融线下理财等O2O元素引入实体店，实现其互联网化。目前其位于石家庄的门店已经开业，南京新街口、东莞与黄石的分店也将未来陆续投入运营。如果此种尝试成功，将为电商企业进军并整合工业与商业地产提供良好范例。电商与地产更广泛的结合会是怎样的景象？我们拭目以待。