中冶置业“三宗罪”

本刊记者│方帅

中冶置业“三宗罪”

本刊记者│方帅

来自中冶置业的报告显示，过往几年中，中冶置业商业开发土地储备过于集中在南京，目前公司未来2～3年可供开发的净地极少，几乎丧失了可持续开发的能力。

作为国资委批准的主业包括房地产开发的16家央企之一，近年来中冶置业可谓大动作频频。除了积极投身保障房和城市基础设施建设项目外，还积极参与旧城改造提升其城市运营商的形象。但是命运尤其多舛，昔日在南京一朝拿地王上演“蛇吞象”，此后多年一直难于消化而噩梦缠身，经历了被调查退地、资金链告急、被迫分拆转让地块等种种阵痛。

一个稍好的消息是，3月28日中国中冶（601618.SH）刚刚发布的2013年年报显示，南京房地产项目已经盘活，通过上海产权交易所成功挂牌转让了其中三家项目公司的股权。这也正是业界近日热议的话题。通过分拆产权挂牌转让的方式，中冶置业已经把其2010年在南京拿下的地王地块中的01号地分拆成了6大资产包34幅地块，将会分阶段陆续推出。

“要力戒盲目冲动、力戒短期行为、力戒粗心大意。”3月28日上午，中国中冶董事长国文清主持召开集团市场开发专题研讨会时表示，“多一个项目或者少一个项目对集团发展影响不大，但是如果某个项目存在风险，隐患就会巨大。”

他的上述表态恰恰阐释了中冶置业多年来发展的“三宗罪”：决策草率兵败保障房；冒进拿地上演“蛇吞象”；土储严重失衡可持续发展受阻。

随着整个房地产行业洗牌的加剧，正在努力抓“两退”项目（保障房和基础设施建设）和拆卸南京地王“包袱”的中铁置业，能否顺利从卖地求生转向为发展而战，还有待观察。

急剧扩张冒进拿地王

2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得了南京下关区滨江江边路以西的1号地块和3号地块。2012年11月底，又以56.2亿元拍下了2号地块。三块地连为整体，地价款合计256.54亿元，总开发面积达236万平方米，预计总投资额需690亿元。

当时有业内人士分析称，中冶置业拥有建设保障房和城市开发的特长，而且其背靠资金实力雄厚的央企中国中冶，拿地迎合了地方政府推进城市化进程中的需求，且地块位于最具开发潜力的开发区域，仅2号地项目建成后预计就能给中冶置业带来近80亿元的利润。

但包括上海易居房地产研究院研究员严跃进在内的人士同时认为，这种急剧扩张容易造成“蛇吞象”后的资金危机。资金链一旦断裂，不仅影响项目整体推进，甚至会拖垮整个公司。

这种担忧不无道理。在拿地的激情退却之后，中冶置业就面临着巨大资金和开发压力。母公司中国中冶持续亏损，南京地王一直在被迫“瘦身”中。

2011年11月，中冶置业在北京产权交易所将南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权以18.4亿元挂牌转让，并要求受让方向旗下子公司南京正滨房地产开发有限公司支付14.38亿元代建款，下关区国企南京外滩投资发展控股集团最后接盘。

上述“瘦身”所得杯水车薪，1号、3号地在象征性开工后一直没有实质动工。且2号地的出让还因为涉嫌“违规供地和违约房地产用地”，在2012年12月被国土资源部公开点名调查，2013年7月被南京市国土局收回。实际上在南京市国土局发布的2号地收回公告以及中冶置业发布的公告中，也显示中冶置业除了遭遇到资金的难题外，还受到了地块出让弊病的拖累。

1号、2号、3号地是毛地出让，违反了国土资源部净地出让的规定；且地块体量巨大，以“地块居住用地面积不满20公顷”打擦边球的性质出让地块，涉嫌违反了国土资源部大城市单宗住宅用地出让不能超过20万平方米的相关规定。也就是说，地块一级开发过程中拆迁难于推进，对于本就处于资金困境的中冶置业来说，更是雪上加霜。

据了解，在地块出让之前，中冶置业早在2009年4月就参与到了下关区的土地一级开发当中，前期已投入150亿元动迁款。至于为什么地块会在动迁没完成时就毛地出让，中冶置业在2号地被收回的公告中表示是因为“因种种原因造成1号、3号地块先行挂牌”。严跃进认为，这种“拆建并举”的土地出让和开发模式，是造成项目进展迟缓的主要原因之一，因为拆迁成本及其他因素都是不可控的。

《中国房地产业》记者了解到，虽然国土资源部有净地出让的明文规定，但是在很多城市特别是中小城市的旧城改造当中，由于地方财力有限，基本上是由开发商垫资进行土地一级开发，项目开工建设时间难于保证，并且这也是过往几年中征地拆迁纠纷频频爆发的主要原因。

决策失误卖地求生

推动南京地王地块的开发需要大量的真金白银。但是中冶置业的主要业务保障房和城市基础设施建设，需要大量的垫资，且投资收益无法保证按时收回，企业内部的输血被阻滞。同时，母公司中国中冶的日子也不好过。据国文清介绍，中国中冶2012年业绩跌入谷底，当时负债已达到1700多亿元。显然，依靠母公司输血也成奢望。

“2008年国家推出4万亿的经济刺激计划后，明确将在三年内投资9000亿元加大保障性住房供应，中冶当时并没有经过理性科学的决策就大举转型投身保障房建设。”一位业内人士表示，持续的楼市调控让地方政府土地财政锐减，无力回购保障房，造成中冶保障房回款困难，债务危机凸显。

数据显示，2012年年底，中冶置业集团应收账款总额约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房，两类产品占公司总资产和带息负债总规模比重都达到1/3。公司的主要债务人是南京、唐山、石家庄的当地政府。

与此同时，母公司也债务缠身。2013年，中冶银河纸业与多家银行就债务问题产生纠纷，遭到多家银行集体追讨债务；更有中冶葫芦岛有色金属集团有限公司的百余名职工，聚集在中冶总部大楼前追讨4800万元债务。

由于缺乏资金投诉且区域发展规划屡次变动，1号、3号地持续闲置，这给中冶置业和南京市政府都造成了巨大的压力。

在2号地被收回不久，中冶置业与南京下关区政府签订了协议，成立了下关滨江商务区管委会招商处，将1号地分割成6个资产包34幅地块对外招商。与此同时，下关区政府也悄然成为中冶置业南京子公司临江老城改造建设投资有限公司的大股东。据知情人士透露，下关区政府与中冶置业达成了分工：政府做1号地，中冶置业做3号地。

据悉，目前，包括富力地产、瑞安房地产等很多排名全国20强的房企都已经到过下关区看地洽商。1号地被切割成6大资产包34幅地块，最小占地面积为2400多平方米，最大占地面积4万多平方米。据悉1号地分拆后的多个资产包都已经有了意向的买主。

分析3月初左右相关受让企业发布的公告，深业集团以19.68亿元收购的1号地中的05～10、05～01地块，上海证大以9.02亿元收购的1号地中的09～09地快，二次出让的楼面价均达到7000多元/平方米，相比2010年中冶置业所拍5000多元/平方米的楼面价，溢价接近50%。但有分析师称，算上中冶这3年来的资金成本，按照每年8%、9%扣除利息，并没有给中冶带来太多收益。

但是对于处于资金困境中的中冶置业来说，无疑可以松一口气，终于可以有资金投入到3号地的开发建设中。

土地失衡发展存疑

虽然1号地通过分拆转让，解决了其开发建设资金的来源问题，但是下关片区三块地的整体开发能否顺利推进，仍然面临着疑问。

南京有业内人士表示，下关滨江三幅大规模建设用地，总体量相当于下关全区面积的4%，这么大体量的工程交给一家开发商来进行开发，本来就很有争议，这是对城市建设生态的一种破坏。但现在零散拆分，可能比原来的结果更坏，“原来整体包装的概念被拆散了，已谈不上总体规划了”。

另一方面，从中冶置业自身来讲，虽然通过分拆地王转让喘了一口气，但是中冶置业并没有因此获得较多的溢价。与此同时，能否在其他城市新增商业开发土地储备，平衡土地储备的布局，也存在变数。

“土地储备严重失衡，大量资金过度集中，存在很大的风险。同时，未来2～3年可供开发的净地极少，几乎丧失了可持续开发的能力。”一份来自中冶置业的报告显示，过往几年中，中冶置业商业开发土地储备过于集中在南京，缺少快速开发的净地。

3月28日中国中冶发布的2013年年报显示，2013年公司工程承包业务和房地产开发业务实现稳步发展，占营业收入的比重已提高至92.5%。其中，房地产开发业务收入264亿元，占比12.74%。房地产开发业务收入中，商品房开发业务实现营收124亿元，保障房及一级土地开发实现营收140亿元。2013年，新购置的土地面积为79.7万平方米，年末土地储备对应的计容建筑面积为826万平方米。

中国中冶表示，2014年将以中冶置业为龙头，在一、二线城市和三线的省会城市重点发展商品房项目，适度发展商业地产项目，在政府资金到位，确保收益、风险可控的前提下，承揽部分保障性住房项目。

在此前召开的中冶置业2014年工作会议上，中冶置业董事长刘福明也表示，下阶段重点是获取优质二级开发用地。2014年一要全面解决历史遗留问题，抓好“两退”项目和南京下关1号地收尾，确保资金回收；二要以一、二线城市为核心，统筹规划土地获取工作。

中冶置业官网显示，目前其住宅开发项目主要位于西安、包头和珠海，综合开发项目用地主要集中在南京，绝大多数开发项目是保障房。

可以预见的是，面对房地产行业的深度调控，一、二线和三、四线楼市两极分化格局的加重，今后中冶置业想在一、二线核心城市获取优质的二级开发用地并不容易。