我国土地一级开发风险分析

黄玉/沈阳市征地拆迁事务中心

我国土地一级开发风险分析

黄玉/沈阳市征地拆迁事务中心

土地一级开发既有巨大的经济效益，也存在着风险。我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的，近年来在全国范围内向纵深方向发展。但是在发展过程中，也会出现项目决策、项目管理、项目融资等方面的风险，需要我们深入研究，提高防范意识，采取合理的方式，提高政府和企业的抗风险能力。本文从土地一级开发运作方式入手，对土地一级开发风险进行了分析。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，土地一级开发主体实施，通过征地拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

一、土地一级开发的运作方式

1.政府主导。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府。土地一级开发涉及到政府的社会经济规划及管理职能。依照现在各地通行的办法，政府越来越多地把一级开发区5域内的产业、空间的规划和设计等相关职能都下放给了开发商，但是这些都是在政府的统一监管之下的，否则会出现地方割据的现象。而且，在征地、拆迂方面，政府的主体地位不能丢。因为企业更多考虑到企业的利益最大化而忽略了被拆迂户的利益。而政府作为民众的代表，也作为土地资源所有者的代表，一定要保证土地开发过程中人民的利益。

2.统一规划。在土地项目和房地产项目当中，最重要的环节是品质或品牌。每一个开发者、从业人员要理解和掌握城市总体规划，要了解城市规划的基本理论、基本原则、基本方法。特别要掌握项目规划的原则、方法和体系。项目的控制性详细规划，修建性详细规划、项目的城市设计、项目的专项规划。城市的功能、城市的形态，城市的能源供应，包括水、电、气、热，城市的信息化、数字化，城市的保护都是和规划有关系，所以把规划做到位是十分重要的。

3.市场化运作。政府要把剩下大量的技术、专业、业务、经营这些事情原原本本放心地交给市场，通过交易、通过商业行为、通过买卖解决这些问题。市场化运作大概是要抓住六个关键的环节。一是前期的策划和实施方案：二是规划和设计：三是土地的征用拆迁补偿：四是采购和招标；五是投融资：六是建成以后这个项目如何经营管理。使土地资源价值最大化则是房地产开发企业所擅长的。

二、土地一级开发的风险分析

1.一般风险。

（1）决策风险分析。房地产企业项目决策风险是最大的可控制风险。随着市场环境的变化，项目决策成为成败的关键。其风险主要包括三个方面：一是前期决策风险，指对开发的房地产项目前期调查不周，许多房地产项目决策草率，所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，后期运作中出现与当初的估计有较大偏差，如房型、面积、区位等；二是项目运作风险，如工程物资、材料等建材价格上涨，工程造价跟着上涨：如货币政策和银行信贷政策变化对房地产项目筹资的影响，银行对房地产业的支持从“开发”变为“购买”支持；三是项目后期市场风险，如房地产供求形势的变化。一个错误的项目决策对房地产企业而言是灾难性的，会带来全盘皆输的风险。

（2）管理风险分析。由于房地产企业不具备施工资质与能力，许多项目和工作都采取外包服务的形式，无论规划设计单位、施工单位、监督单位、材料供应商，还是营销策划机构、销售代理机构、物业管理公司以及房地产开发其他环节的相关单位，都有自己独立的运作模式，而房地产开发商主要承担一个资源整合商或系统集成商的角色，这也在一定程度上弱化了房地产企业自身的管理意识。同时，有的企业因疏于管理，不按工程进度控制，对工程质量又缺少专人监督，这些管理松懈的问题，都会增加成本，影响效益，导致工期拉长，资金受套，项目经营亏损巨大。

（3）金融风险分析。房地产行业具有投资数额大、投资回收期长的特点，在其发展中，需要金融业的密切配合，这一点在国内外都是如此。也正因为这一点，金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。

2.特殊风险。

（1）政策风险。项目的政策风险因素包括国家政策和地方政策两个方面。国家政策对土地成片开发项目的主要影响包括城市化建设、土地利用政策、征地所涉及的拆迁与补偿政策、产业税收政策等。这些政策的变化可能会带来建设成本的增加和招商工作的难度的加大，最终影响土地出让与租赁进程。

（2）经营风险。土地一级开发的周期很长，资金链的作用很重要，但是如果土地出让不能按计划完成，则项目不得不采用其他融资方法，可能会增加项目开发成本，甚至影响项目进度。如果开发企业所筹资金不到位，将会影响工程进度和质量，甚至造成停工，影响公司正常运作，损失会很大。

三、土地一级开发的风险控制分析

1.进行充分的项目可行性研究。可行性研究是开发前期工作的中心环节。要组织各方面专业人才对国家的相关政策、对开发区域的规划和市场定位、投资项目的资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等，进行科学、详细的测算、论证。

2.拓宽融资渠道。积极推动房地产贷款证券化。当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，分散和化解房地产金融风险。一是完善相关法律制度，为建立多元化房地产融资机制作好法律准备。我们应加快修订《企业债券管理条例》、《投资基金法》和《房地产信托法规》，为房地产企业进行直接融资扫除法律和政策上的障碍。二是要在政策层而加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度，按照市场化原则，发展资本市场融资。三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场。随着我国各方面条件的成熟和国际经济、金融一体化进程的加快，可以预见在不久的将来，海外资本将迅速进入我国房地产业，其前景是看好的。

3.进行科学的项目管理。在涉及到工程、技术、经济等问题的业务环节，尽可能以有效的合同形式对承包方加以约束，在合同中明确双方的责、权、利，以法律形式维护企业的利益，避免在工程实施过程中发生不必要酌分歧，同时要严格进行项目管理，努力做到保质保量按时交工。建立自己的专业和管理队伍，这也是降低经营风险的重要措施。同时，要建立内部激励机制，充分调动公司职员积极性；建立岗位责任制和在岗人员工作绩效考评制度，逐步优化公司成员结构。

结语：土地一级开发既有巨大的经济效益，也存在着风险。我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的，近年来在全国范围内向纵深方向发展。但是在发展过程中，也会出现项目决策、项目管理、项目融资等方面的风险，需要我们深入研究，提高防范意识，采取合理的方式，提高政府和企业的抗风险能力。