浅谈全装修住宅集约化生产的主承包管理

上海市建筑装饰工程集团有限公司 上海 200072

1 装饰主承包管理概述[1-8]

1.1 装饰主承包管理内容

（a）装饰样板施工阶段包括：组织办理施工许可证、办理报监相关手续、组织样板层施工单位进场、组织施工现场移交、组织装饰样板房施工图设计交底、组织样板房施工图深化设计、组织编制样板房施工设计、组织样板房施工设计审批确认、组织样板房材料小样送审、组织样板房材料样板审批、组织材料样品确认和封样、组织样板房施工、样板房施工进度控制、样板房施工质量控制、样板房施工安全控制、监督进场材料验收、监督进场材料复验、监督材料规范使用、样板房设计变更管理、样板房材料变更管理、组织样板房装饰质量综合评定、组织样板房评定后调整施工、组织样板房调整后质量评定至确认、组织装饰施工图修改至确认、组织装饰材料调整至确认、组织编制工程装饰施工招议标文件、组织装饰施工招标议标、组织装饰施工评标、组织装饰施工合同治谈。

（b）装饰工程施工阶段，包括组织装饰施工单位进场，组织装饰现场移交，组织装饰与土建、安装界面划分，组织垂直运输方案编制，协调专业施工与装饰施工搭接，组织装饰施工图调整后设计交底，组织装饰施工图深化设计，组织装饰饰面有效综合图深化设计，组织编制装饰施工组织设计，组织装饰施工组织设计审批至确认，组织甲供、乙供材料划定，组织装饰材料小样送审，组织装饰材料样板审批，组织装饰材料样品确认和封样，组织装饰施工，施工过程进度协调，施工过程质量监控，施工过程安全控制，施工过程文明施工控制，监督进场装饰材料验收，监督进场装饰材料复验，监督进场材料规范使用，装饰施工设计变更管理，装饰施工材料变更管理，组织装饰工程产品保护，组织施工中间验收。

（c）装饰工程竣工阶段包括：组织技术资料汇总、组织竣工图编制、组织编制装饰保养指导书、组织装饰工程竣工验收、组织验收后的局部修正、组织移交前整理清洗、组织装饰工程移交、组织配合整体工程向物业移交、组织竣工资料归档、组织竣工结算、组织装饰项目管理总结。

1.2 装饰主承包管理特点

（a）装饰工程管理跨度向前延伸，包括装饰策划阶段管理、装饰方案设计阶段管理、装饰施工图设计阶段管理、装饰样板施工阶段管理、装饰施工阶段管理、使用保养阶段管理。

（b）装饰工程协调覆盖面扩展，包括装饰施工之间、家具承包商、软装饰承包商、末端安装承包商、系统安装承包商、弱电安装承包商、消防安装承包商、幕墙安装承包商、电梯安装承包商、广播安装承包商、灯光安装承包商、其他承包商。

1.3 装饰主承包管理构架

以装饰主承包项目经理为中心，由公司各专业管理部门支持协调，综合管理部、合约管理部、财务预决算部、设计管理部、技术管理部、工程管理部、采购管理部七大部门共同配合协作，指导施工项目部正常开展生产。

2 参与全装修住宅设计（深化）

装饰主承包单位是创意设计的深化者，以专业的施工管理眼光将设计师的理念通过实物快速、有效地展示给小业主。组建深化设计团队是提高管理效率的方式之一。装饰主承包单位以参与深化全装修住宅设计为起点，以设计师的创意图纸为基本条件，从整体到各施工节点进行详细剖析，充分结合现场情况磋商方案、审核图纸，明确产品使用功能和材料选用情况，细化节点大样图及设计排版图，并通过排版等实际操作修正不合理部分，实现图纸变更。共同提供设计材料样板，参与精装修材料样板封样，选用节能环保绿色材料。

3 设计样板房施工

样板房是设计的执行者。在全装修商品住宅中，样板房是设计概念与业主意愿衔接的桥梁，使设计与施工无缝搭接。样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且可通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，及时进行修正。同时也可通过样板房施工获得小业主的效果评价，通过调研、整合各类资源，预测经济效益。对精装修施工单位而言，通过样板先行，确定本工程施工模板，规范类似工程施工流程，通过多个工程类比，探索形成一套统一的住宅精装修工程管理体系。通过样板引路，施工单位可综合美观性、功能性等实际情况提出设计材料的变更，为商务二次经营创造机遇。

4 全面深化设计，将土建、机电、幕墙等专业纳入设计管理范畴

根据工程特点、合同范围、专业内容判断设置全面深化设计的人员，组成深化设计小组，通过设计交底会议统一设计标准，并制定深化设计、施工工作计划，确保设计、施工的连续性。装饰主承包在熟悉精装修图纸同时，将土建、机电、幕墙等专业纳入设计管理范畴。通过现场全面测量，核对土建施工现状，绘制图纸与现状偏差图。与土建单位沟通施工界面划分，与机电单位沟通吊顶的机电设施的布置，如风口、喷淋、灯具、烟感等的合理位置，与幕墙沟通交界封堵施工范围及节点等。

5 施工管理过程管理

5.1 装饰主承包对装饰工程实施全过程管理，突出前期策划管理

以装饰工程各阶段专业逻辑关系为线索，将管理贯穿于设计任务书完善、装饰方案设计、施工图设计、深化设计、材料确认、装饰样板段施工以及装饰施工整个过程。重点疏通各阶段之间的逻辑关系，解除各阶段工作之间的相互制约，为各阶段工作顺利进行创造必要条件，做好铺垫，从而确保整个工程顺利完成。

以前期策划为导，规范施工管理模式。遵循制度规范，严控关键流程管理。在前期策划中，根据样板数据和经验，统筹各类人力、物力资源，切实做好项目标段的合理科学划分，管理人员组织构架搭设，项目重难点及质量通病归类分析及相应方案的制定，总进度、质量计划的编制，劳务需求、材料供应具体任务的部署。以前期策划为纲领性文件组织生产，落实每一阶段目标工作，并检测实际值与计划值的偏离程度，及时作出调整，规范运行方式。装饰主承包在前期策划中，根据住宅精装修特点，以统一为核心思想，切实保证深化设计统一、节点工艺统一、质量标准统一、材料要求统一、进度协调统一、文档管理统一。充分落实装饰工程前期五大重点关键节点，即通过方案设计、通过施工图设计、通过样板房施工慎重验收、装饰材料全面确认、通过可实施的综合施工图。

5.2 装饰主承包对相关方的全面协调管理

在前期管理阶段，重点协调业主方、设计方、监理方、材料供应商等各方工作，以单位方案、材料确认，主体施工单位施工界面明确划分，强、弱电单位隐蔽作业的同步配合等为主要内容，努力确保各类设计、材料、计划条线能顺利进行。

在装饰施工阶段，以时间、空间逻辑为线索，以装饰面为核心，将管理覆盖到与装饰施工密切相关的业主、监理、水、电、风、弱电、消防、幕墙、土建、供应商等各个专业方。努力确保整个饰面施工能顺利进行。同时，以项目内部人员权责制的落实，明确各岗位分工，避免交叉工作、遗漏工作。

把控协调几个关键环节：综合图纸层面的协调；综合计划的协调；各相关方施工工序搭接的协调；日常矛盾协调。

5.3 质量风险等级设置，分级管理

风险等级制度就是把现场所需巡视检查的所有项目都逐一列项，注明检查的方式方法，并把检查项目根据可能不受控的概率大小，划分为1～3 级风险。1 级风险最大，3 级最小。根据风险等级的高低控制检查力度。1 级风险的项目，施工员必须全数检查，旁站管理，例如同层排水的盛水试验。3 级风险的项目只需抽查即可。若在施工过程中发现有项目的质量已经发生不受控现象，将风险等级上调一个等级，加大管理巡视的力度。在上下道工序衔接阶段，下道工序的施工班组必须对上道工序进行验收，验收合格后在施工流转单上签字确认。若不验收擅自进行下道工序施工的，便视为默认验收合格，今后由前道工序质量引起的问题均由该班组承担。

5.4 标准工艺设置

全装修住宅中室内各部位装修因产品标准不同，设计选用的材料不同，其施工内容也不尽相同，但其工序基本相同。大面施工管理时，标准工艺的设置，每道工序、每个环节的合理制定，对施工进度、质量、成本目标的实现具有重要意义。

在装饰主承包管理体系中，13 道工序的制定有效避免了施工工序的交叉，同时也缓解了紧张的工期。13 道工序分别为：土建改造，机电安装（含水电）墙体粉刷，吊顶、墙面基层（不含穿线），地暖（含二次地暖找平及防水）、隐蔽验收（含穿线），封板、石膏线条安装，墙地面湿作业（含窗台板、门槛石、石材踢脚线），批灰、乳胶漆底漆，木饰面、门套、台盆柜、固定柜、衣柜、金属、不锈钢、进户门，厨房间橱柜、灯具、风口、洁具、镜子、淋浴房，地板、踢脚线、龙头、乳胶漆面漆，墙纸软包、开关插座面板、内门扇、厨房电器，保洁，结晶。每道工序必须保证材料进场确认单、工序样板确认单、工序交接单、四方隐蔽工程验收确认单（分包、总包、监理、业主）。

全装修住宅中，通用节点处理工艺及施工方式的创新，综合现场施工质量、效率及业主使用功能，从全方位促进住宅精装修施工管理综合能力的提高。

在全装修住宅中，先进施工工艺与技术的应用，不断促进施工的科学化管理。如通过BIM技术的应用，辅助深化设计、4D图像表现施工工序、奢华设计阶段碰撞分析、工程量统计等。通过sketchup的应用，将设计图形直观地展示在客户面前，获得与业主及时的沟通与交流，从最大程度满足客户需求。

6 结语

随着住宅开发的工业化标准化进程的加快，全装修住宅将逐渐成为商品住宅市场的主导力量。全装修商品住宅产业日趋普遍与成熟的同时，不断探索装饰主承包单位前进方向，完善管理模式，保持施工技术、工艺、质量目标的同步提升是增强企业竞争力的必然趋势。

对装饰主承包管理模式而言，应以品质的保证为核心力，加强全过程调控管理，以专业施工管理眼光投身到全装修住宅设计，积极实施样板房施工，开展专业全面深化设计，科学合理组织施工工序，从而实现业主与施工单位互利共赢。全装修住宅领域的蓬勃发展，对精装修企业而言是新的机遇与挑战。如何在竞争激烈的市场中稳步向前，追求更加卓越的品质与效益，仍需我们在实践中不断尝试与提升。