对房地产项目开发贷款的风险探析

柏乃宁

（江苏城市职业学院张家港校区，江苏 张家港 215600）

1 房地产项目开发贷款风险的涵义

“房地产项目的开发贷款”是指，非上市的房地产开发公司，以在建工程做抵押，向银行进行贷款，从而获取资金的一种融资方式。

“商业银行房地产项目开发贷款的风险”是指，商业银行对房地产开发企业发放开发贷款后，由于各种不确定性因素而产生投入本金和预期收益损失或减少的可能性，即借款人违约的不确定性造成银行房地产项目开发贷款损失的可能性。

2 房地产项目开发贷款的特征

目前，房地产项目的融资方式主要包括五种类型：房地产信托投资融资；房地产企业上市融资；房地产海外基金融资；房地产证券融资；商业银行开发贷款融资。其中，商业银行对房地产项目的开发贷款是房地产项目融资方式中最传统、应用最广泛的一种。

据有关数据资料统计显示，我国的房地产项目开发中，资金构成比例如下：商业银行对房地产项目的开发贷款，占总投资额的23.86%；房地产企业的自筹资金，占总投资额的28.69%；定金预收款，占总投资额的38.82%。而这样的资金构成中，自筹资金中约70%、定金预收款中的30%也同样来自于商业银行的贷款。据此比例综合统计计算：23.86%+28.69%×70%+38.82%×30%=55.589%。此数据表明，我国的房地产项目开发资金中，有超过55%的资金，直接来自于商业银行。商业银行实际上是支撑房地产项目最主要的资金链，也成为了房地产项目风险的主要承担者。所以，房地产项目开发贷款具有以下一些特征：

1）房地产项目开发贷款的抵押物，保障度较低，风险较大。房地产项目开发贷款一般以在建工程和所购得的土地作为贷款的抵押物。然而，市场环境对在建工程和所购得的土地的价值影响很大，导致其作为贷款抵押物的价值波动也很大，因而还款的保障度较低，风险较大。

2）还贷能力过于依赖房地产项目的销售情况，不可控性较大。房地产项目的销售情况在贷款时还是个未知数，未来的销售情形具有很大的不确定性，更是很难准确的预测销售的经营业绩及其带来的盈利率。而房地产项目开发贷款能否还上，主要依赖于房地产项目的销售情况，不可控性较大。

3）房地产项目的贷款数额巨大，风险过于集中。房地产项目开发贷款面临的客户是很集中的，主要是房产企业的开发商，而其贷款的数额是巨大的，从而导致贷款的风险过于集中，不利于后期的风险控制。而房地产项目本身就存在极大的不可控性，宏观经济政策的变动、区域经济的波动、项目的设计选择、开发商的管理能力等诸多因素都会对项目最终的盈利率产生巨大的影响，从而直接影响房地产开发商的贷款还款能力，而商业银行也成了风险的直接承担者。

3 房地产项目开发贷款的风险分析

1997年巴塞尔银行监管委员会把商业银行的风险划分为八大类：信用风险、国家和转移风险、市场风险、利率风险、流动性风险、操作风险、法律风险及声誉风险。笔者认为，这种分析在某种程度上可以看作是商业银行所面临的传统三大风险的细分，即：信用风险、市场风险和操作风险。

3.1 信用风险

信用风险是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性。

在房地产项目开发贷款中，信用风险即是房地产开发商未能履行或未能完全履行和商业银行的合同约定。可能发生的风险情形分析如下：1）不能或不愿意在规定的期限内归还银行贷款；2）在规定的期限内不能或不愿意还出约定数额的银行贷款；3）房产项目开发失败，房产公司完全失去了还款的能力，只能以抵押物充抵还款；4）开发商的人品问题，不讲信用，单方面放弃履行合同，携款潜逃。

3.2 市场风险

市场风险指因市场价格、利率、汇率等的变动而导致价值未预料到的潜在损失的风险。在房地产项目中，可能发生的风险情形分析如下：

1）房地产市场的房源供应失衡，供过于求和供不应求的情形同时存在。为了获得期望的高盈利率，大部分的房地产开发商会选择开发大户型的高档商品房，从而导致中低档商品房源出现了供不应求，大量的高档商品房空置滞销，最终直接影响了还贷的履约情况。

2）房地产市场的宏观调控不力，导致房地产价格上涨过快，由此产生了过度的房产投资投机行为。开发商和中间商多次炒买炒卖商品房，把房价抬高。更多的购房者把买房作为一种投资，从而引发房地产市场的虚热，给房地产的信贷业务造成了极大的潜在风险。

3.3 操作风险

操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。在商业银行对房地产项目的开发贷款中，可能发生的风险情形分析如下：

1）银行的信贷人员在对房地产项目开发贷款的审查中，没能严格按照规定进行详尽的调查；2）商业银行在发放房地产项目开发贷款时没有按照规定的要求办理；3）商业银行在房地产项目开发贷款发放后，没能做到有力有效的监管。

4 房地产项目开发贷款风险管理的对策

4.1 从房地产项目开发商的角度分析

1）尽可能地运用多种融资方式进行房产融资，优化融资结构，降低融资成本，不单一的依赖于商业银行的贷款。近两年，由于国家的宏观调控，商业银行已经收紧了对房地产项目贷款的发放，所以房地产开发商更应该因势利导，灵活的运用多种融资方式齐头并进。

2）尽可能地提高房产企业的自身管理能力，从而达到提高房产资金利用率的效果。房产项目的推进是需要房产企业多个部门的默契配合的，房产项目的资金数额巨大，资金每一天的时间价值也是巨大的。如果由于自身企业内部部门的配合度不好，从而耽误了资金的及时应用，实属房产企业自身的管理不力，也不利于房地产市场的良性资金循环。

4.2 从商业银行的角度分析

1）严格执行房地产开发企业的信贷准入条件。商业银行的信贷人员应采用“指标评分法”对各项进行定性、定量的分析，并逐项进行评分。对于定量指标，应将其与已定的参照标准进行比较，根据指标值的满意程度记分；对于定性指标，信贷员应根据经验和实地考察情况，确定每一级不同的风险系数。房地产企业的信用等级越高，银行面临的信贷风险越小；反之风险越大。

2）严格确立对房地产项目开发的选择标准。各商业银行可以根据自身的实际情况，详细制定出相应的选择标准。重点是对项目资本金的贷款比例，抵押物的折算率等进行定量百分比的规定。还有房产企业法人的信用度，也应作为防范信用风险的规定标准考虑。

3）对房地产项目的合法性、可行性进行定量的评估。合法性主要是对房产开发项目的相关资料的齐全性、真实性进行核查；而项目可行性的分析与评估，则是商业银行风险管理部门对于房地产开发贷款发放的风险管理工作之一，也是对项目进行有效的风险控制的前期必须的流程，其中包括资金筹措评估和项目效益评估。

4）做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷后回收与总结工作。房地产开发贷款一经发放以后，信贷员一定要跟踪进行贷后检查。深入现场、调查取证分析，能够做到对风险的实时监控。发现问题，能够即刻向房产公司提出整改措施，及时纠偏，从而最终确保信贷资金的安全。

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