贵州省城市综合体的功能组合研究

2014-04-14陈明曼CHENMingman郭峰GUOFeng

价值工程 2014年16期

陈明曼 CHEN Ming-man；郭峰 GUO Feng

（贵州大学管理学院，贵阳 550025）

（School of Management，Guizhou University，Guiyang 550025，China）

0 引言

城市综合体是指从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过建筑实体与空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览等城市功能空间需求，建立一种相互助益的空间能动关系。[1]其功能组合包括确定功能元素、组合配比及每种功能分布状况的过程。[2]对城市综合体的功能组合进行研究有利于提高城市集约化水平，实现多方效益统一。

1 贵州省城市综合体的功能组合

1.1 贵州省城市综合体的功能分析笔者对22个省级城市综合体试点项目进行调查，各功能出现频率如表1。

表1 贵州省城市综合体各功能子系统频率表

贵州省城市综合体含有商业、办公、居住、酒店、文化休闲娱乐、会议会展、物流交易和专业市场八大功能。其中商业、办公、居住、酒店的频数超过50%，为主导功能。目前贵州的商业较分散，未形成一定的规模，档次不高，体量较小，业态相对单一，缺少大型一站式购物中心；办公市场处于纯商务办公阶段，逐步向多样化、个性化办公阶段转变；居住和酒店功能更加注重品质、档次和特色。

其次，随着我国经济科技事业快速发展，物质财富得到极大丰富，人们开始转向文化精神的追求；贵州具有悠久历史文化，特色民族风情，壮丽山川景色，多元化的生态系统和热情好客的传统；同时，国发二号文、十八大报告等政策出台，使得文化休闲娱乐、会议会展功能赢得政策优势，将在功能组合中占据举足轻重的位置，频率分别达到46%、27%。

再次，随着我省立体交通网络逐步构建，物流园、科技园、特色产业等的迅速发展，物流交易、专业市场功能子系统也开始逐渐显现。城市综合体各功能子系统相互依存、相互助益，共同存在于一个有机系统之中，适应城市多样化生活。

1.2 各功能在城市综合体中所占的比重调研中各项目主导功能子系统所占面积比重的数据统计见表2。

表2 贵州省城市综合体的主导功能子系统所占面积比重

从理论上看，综合体各功能子系统组合的合理配比应存在。但它不是固定不变的。从各主导功能区间分布来看，综合体功能比重受项目规模、经济社会发展水平、区位、政策、市场状况、开发商实力以及项目自身独特性等因素的影响。

2 影响功能组合的因素

2.1 各功能子系统自身的属性特点商业是综合体中人流最密集、最具活力的基本功能；办公是现代城市主要功能，操纵着城市大部分资金和物流方向；居住是城市开发基本成分，提供稳定活动人群；酒店是最盈利功能，提升项目及区域整体形象；文化艺术能提供特色和声望，拉动区域消费力。各功能组合要结合区域和自身实际，发挥正向协同效应。

2.2 区域的社会经济发展水平由于综合体开发体量大、周期长，开发建设需与区域的经济发展相结合。区域的生产总值、产业结构、居民收入、消费结构等经济发展指标直接影响着项目运营。一般地，经济发达地区优先建设商业、写字楼、酒店等；新区优先建设相关配套设施、住宅等。

2.3 区域环境状况这主要包括既有环境和发展环境状况。前者是指区域的自然人文环境，它具有相对固定性和不可替代性，与功能进行有效融合可转化为价值。如山脉、医院、博物馆、地铁站、旅游点等节点可作为功能定位的标记物。若靠近水系，高端开发；所处十字路口，商业开发等。后者指区域规划，这反映出政府对城市区域发展的支持度。综合体要符合城市规划的实施，才能更好地服务经济和社会发展。

表3 贵州省2013年22个省级试点综合体项目基本情况

2.4 市场状况通过对市场容量、同类楼盘状况、竞争对手等因素的分析，确立功能组合。现阶段的综合体大多追求大规模及高端定位，大量的相同产品和定位极有可能带来同质化的恶性竞争，不利于单个项目的盈利以及企业的长久发展。因此，区别于同区域其他项目的功能组合，且根据客群进行差异化定位选择将成为核心。

2.5 项目自身独特性这体现在区位、地块物理属性和开发商实力三个方面。区位决定综合体周边配套基础设施完善度、交通便捷程度及区域价值，是确定主导功能的关键因素；地块的物理属性包括地质条件、面积大小、展示性等。地质条件越好、面积大的地块，多功能组合的可能性越大。开发商实力是保障其成功运营的关键。实力强则管控能力高，驾驭多功能组合项目的营运能力好；反之亦然。

影响功能组合的因素彼此相互影响。其中，区域的社会经济发展水平、环境、市场状况是外部因素；各功能自身属性、项目自身独特性是内在因素。内在因素和外在因素共同决定了综合体的功能组合。

3 案例分析

根据表3的相关信息，得出以下结论：

3.1 在城市选择上，集中在高层级城市中心区、城市副中心、城市新区及具备条件的小城镇综合公共中心；城市或区域性特色中心，城市产业或生产性服务业集群中心；重要交通枢纽或节点。

3.2 项目体量及功能组合上，建筑面积超过100万m2；在功能组合上，以办公、酒店、商业、住宅、文娱功能为主，以展览、会展、基础配套、物流为辅；在组合配比上，办公8-68%、酒店6-51%、商业10-50%、住宅9-24%。具体到单个功能，高层级城市，办公、酒店、商业等功能配比高、档次高；反之亦然。

3.3 在层级及开发主体上，贵阳、遵义等层级高的区域，综合体服务范围大、功能定位高、组合丰富、规模大；层级低的城市和城镇，定位和功能组合趋于简单、规模小，一般为5-30万m2。在开发商方面，高层级区域以本地龙头企业和新进驻国内知名房开为主；其余低层级区域以地方企业为主，规模小，功能简单。