论建设工程价款优先受偿权与消费者购房债权的关系

米会娟

摘要：由于立法的不完善，对建设工程价款优先受偿权与消费者购房债权的关系，以及在实践中如何认定和适用，难免存有争议。对此需具体分析建设工程价款的性质、立法意图以及消费者购房债权的本质和目的，在此基础上对两者的关系做出界定。此外，对于消费者购房债权中的“大部分款项”、“不得对抗”等细节也需具体分析以便于实践中的应用。

关键词：建设工程价款优先受偿权；消费者购房债权；顺位关系

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第286条对承包人的工程款债权即建设工程价款优先受偿权进行了规定，明确发包人逾期不支付工程款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 但该《批复》的规定过于笼统，在实际适用中难免产生争议，本文即对两者之间的关系进行分析。

一、建设工程价款优先权的法理分析

（一）性质之争

关于建设工程价款优先受偿权的性质，学者间大致有以下几种观点。

1.特殊留置权说。该观点认为建设工程价款优先受偿权属于不动产留置权，鉴于我国将留置权限于动产及权利的规定，该观点主张，《中华人民共和国担保法》（现在还包括《中华人民共和国物权法》以下简称《担保法》、《物权法》）将留置权限于动产而不及于不动产的规定不利于对债权人的保护，应适当扩大留置财产的范围，由此出发，建设工程的承包人可以对不动产即该工程行使留置权，而不动产留置权行使的相关内容依《担保法》和《物权法》的规定进行。

2.法定抵押权说。该观点主张建设工程价款优先受偿权属于法定抵押权，认为《合同法》第286条通过立法的形式直接赋予承包人以抵押权。早期梁慧星学者还表示，《合同法》第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通过，始终被理解为法定抵押权，且在历次专家讨论会上，也未有人对此表示异议。①

3、法定优先权说。该观点主张建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其既不同于留置权，也不同于抵押权，而是法律直接赋予承包人的优先权。

对于上述三种观点，笔者赞同法定优先权说。留置权说对现有法律体系的冲击太大，其不满足“动产”、“占有”这两个成立留置权的必要条件，在实际适用时会面临无法可依的困境，这对承包人的保护非常不利。而抵押权说忽略了不动产抵押权须经登记方能成立这一事实，虽然以“法定”抵押权的限定可以弥补形式上的不足，但如此一来也弱化了建设工程价款受偿权的“优先性”，因为被定性为法定抵押权后，其只能同其他意定抵押权同时受偿，而不能优先受偿，这是对立法意图的违悖。

认可建设工程价款优先受偿权的性质为法定优先权，有以下几点考虑。第一，《合同法》及《批复》中均明确提到了“优先”的字眼，这体现了立法的倾向性；第二，将建设工程价款优先受偿权定性为法定优先权，可以避免将其定性为抵押权或留置权所面临的法律困境和实务困境，能够更好地保护承包人的利益；第三，承包人包括大量的建筑工人、技术人员等，还牵涉材料商等相关利益主体，对他们利益的优先维护有助于实现按劳分配及维护社会的稳定，这应当也是立法者考虑的因素。

（二）优先权定位

优先权通过法律直接规定的方式予以设定，从本质而言，其是债权实现的一种保障，担保债权优先受偿，但这并不意味着优先权就是担保权，其只是同担保权一样具有保障债权优先实现的作用。从这个角度出发，优先权是法律为了保护债权人的利益而强加给债务人的义务，而且优先权还具有实现公平正义的效果。依据债权的平等性特征，当某一债务人有数个债权人时，这些债权人居于平等的地位，并不能以债权数额较大或债权发生在先而主张优先受偿。在债务人的财产不足以清偿全部债务时，各个债权人依其债权额比例受偿。而优先权破除债权形式上的平等，赋予某些特殊债权人可以优先于其他债权人受清偿的权利，以实现实质公平。②

二、消费者购房债权的法理分析

对消费者购房债权的保护，本质上是为了保护消费者的生存利益，这是最基本的利益，所以这里的“消费者”应指为生活消费需要购买使用商品房的自然人，而不包括为了营利的目的而购买房屋的经营者。

《批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”首先，“大部分”该如何界定，是实务中需要解决的问题；其次，“不得对抗”是否意味着在顺位上居次，也一直存有争议；最后，该规定并未明确不得对抗买受人的何种权利，是请求给付房屋的债权，还是所有权，还是开发商无法给付时的价款返还请求权及损害赔偿请求权等。

（一）对“大部分”含义的界定

消费者交付全部款项的含义是清楚明确的，但“大部分款项”是多少或者说多大比例却需要我们思考，因为这直接关乎实践中优先权的界定。对于“大部分”的含义，我们会有二分之一、三分之二或者四分之三的理解，这也是在民法规则中经常遇到的“多数”，究竟选择哪一个比例，我们认为应以二分之一为大部分的标准。

如此做法有以下几点考虑：第一，《批复》的规定在于加强对消费者权利的保护，若对“大部分”要求过高，则会使保护消费者权益的本旨大打折扣；第二，以二分之一为标准也符合实践中我们处理问题的常理，超过二分之一即为大部分；第三，实践中消费者交付房款有两种方式，一种是自己独立付款，另一种是通过向银行贷款付款，在后一种情况下，银行可能已经先行向开发商交付了绝大部分的购房款，剩下的只是银行和消费者之间的借贷关系，在这种情况下，若对“大部分”的范围要求过高，不仅不利于消费者权利的保护，还有可能在消费者还贷不能时损害银行的利益。endprint

（二）“不得对抗”含义的探究

“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”这一说法有买受人的权利优先于承包人之意，但在此处，若认定为买受人的权利优先，则会造成在承包人的工程价款优先权优先于其他债权、抵押权等的基础上，作为一般债权的买受人的请求权，不仅优先于作为法定优先权的工程价款请求权，也优先于其他债权和抵押权等的境况，而依据《中华人民共和国破产法》第109条的规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利，这也就意味着若发生开发商资不抵债的情况，对特定房屋有担保的债权人应当优先于消费者，对此顺位该如何理解，实值思考。

《合同法》对建筑工程价款的优先受偿权进行了特别规定，基于该规定认可建筑工程价款受偿权优先于一般债权、有担保的债权等。而消费者的权利是否仍优于其他一般债权和有担保的债权，我们认为该观点有待商榷。

消费者的优先权益旨在对抗承包人，相较于劳动所得，老百姓的住房是更基本的生存利益，而且劳动者的工资利益最直接的还是来源于承包商等商家，各商家应有一定的资本来保障劳动者的劳动所得，从这个角度来说，建设工程价款优先受偿权对劳动者利益的保障是间接的。两相比较，规定建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者的利益便不难理解。但一味认为消费者的权益也优先于一般债权和有担保的债权等便有失正当，我们认为建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者是对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的二次修正。具体而言，承包人的建设工程价款优先受偿权是对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的第一次修正，目的是为了维护劳动所得，维护社会的公平正义、和谐稳定，而建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者是在建设工程价款优先受偿的基础上对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的二次修正，建设工程价款的优先受偿已是针对一般规则的特别规定，而建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者则是特别规定的特别规定，基于此，我们认为该二次修正应只针对建设工程价款有对抗性，而不能一并优先于一般债权和有担保的债权等，如此做法既遵从了法律的规定，也不会对既有的法律体系造成太大的冲击。

（三）买受人受保护权利的范围

承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗的是买受人的哪些权利，需区分具体情况分别讨论。

1.买受人支付的价款未达到“大部分”的要求，也未办理过户登记。因未达到《批复》规定的标准，买受人的任何权利均不可对抗承包人。

2.买受人已支付全部或者大部分购房款，并已完成房屋过户登记。基于不动产登记生效的原则，此时买受人已取得了房屋的所有权，由于所有权具有对世性，可以对抗任意第三人，所以承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的所有权是理所应当的。

3.买受人已支付全部或者大部分购房款，但尚未办理过户登记。此时买受人并未取得房屋的所有权，若针对同一建筑物，承包人主张行使工程价款优先受偿权，而消费者即买受人主张办理过户手续，应支持买受人办理过户手续的主张。同理，若买受人不主张办理过户手续，而是主张违约责任，其主张同样应得到支持。

三、结语

建设工程价款优先受偿权虽有特殊留置权和法定抵押权之说，但笔者认为其在本质上应是一种法定优先权，是承包人实现自身债权的保障。消费者的购房债权在满足《批复》规定标准的情况下可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权，但这只是对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的二次修正，也就意味着，这种特殊之特殊的情况只能针对承包人的建设工程价款优先受偿权，而不能一并优先于其他的一般债权和担保债权。而消费者享有对抗地位的权益应包括房屋所有权、办理过户登记的权利、获得违约赔偿的权利等。

[注释]

①梁慧星：《合同法第286条的权利性质与适用》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，2001年第2号，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第275-277页；转引自戴佛明、刘佐：《建筑工程价款优先受偿权若干问题探讨》，载《法律适用》2003年第6期.

②谭兆强：《优先权制度与我国司法实践中相关问题分析》，载《法律适用》2005年第8期.endprint