房地产市场价格波动的原因及对策分析

阎虹戎

(济南大学经济学院，山东 济南 250002)

房地产市场价格波动的原因及对策分析

阎虹戎

(济南大学经济学院，山东 济南 250002)

近10年来，中国房地产市场出现了较大波动，由于住房与居民生活息息相关，居民对房地产价格的关注度日益提高，房价走势已经成为影响居民生活质量的重要因素。本文主要研究了2003年以来中国房地产市场的波动情况及国家对房地产市场的调控情况。居民财富状况、城市化、投机行为与投资渠道闭塞是引起房价不断上涨的原因，为了防止房地产市场泡沫，尤其是大城市房地产市场泡沫的继续扩大，促进收入分配公平、加速和完善保障房建设、打击炒房等投机行为、发展资本市场是关键。

房地产市场；波动；调控

一、引言

房地产业是国民经济的支柱产业，对拉动经济增长、满足居民基本需要具有重要意义。房地产价格的影响因素及波动一直受到学者的广泛关注。MaryLiu & Shen(2005)研究了1986～2002年中国宏观经济形势与房价的关系，实证研究结果表明，失业率、总人口、建筑成本变化、CPI变化都是房价变动的原因，而且房价与市场基本面之间存在长期均衡关系，这些因素的变动可以促进房价上涨。[1]Abelson et al.(2005)指出，在长期中，实际可支配收入和消费者价格指数对实际房价的影响为正。[2]Dreiman(2004)研究发现，居民收入对房地产市场上的住房价格具有较显著的影响。[3]

在成熟的市场经济条件下，货币政策是调控房地产市场的主要手段。Jarocinski & Smets(2008)研究表明，货币政策冲击对美国实际GDP、住宅投资和房价有显著的负影响。[4]Vargas (2008)指出，紧缩性货币政策冲击对美国住房市场开工率和住房投资有负影响。[5]货币政策对住房市场发展影响深远，一般来说，住房市场对利率更敏感，而且这种敏感程度随着时间和国家的不同而变化(Berger & Ellis,2004)。[6]Wadud et al.(2012)通过建立VAR模型研究发现，短期利率和通货膨胀率是澳大利亚房价的主要决定因素，高利率和高通胀率分别对房价有正向的和负向的影响；脉冲响应函数显示，紧缩的货币政策冲击随着住房活动的显著下降，对新建住房数量有立即的正向影响。[7]Yang et al.(2010)研究了1991～2002年瑞典货币政策对不同地区房价的不同影响，发现货币政策对住房市场存在显著的区域效应。[8]Fry et al.(2009)指出，尽管股票市场资产组合变动带来的财富效应是澳大利亚住房市场高估的重要因素，货币政策效应是不显著的，他们发现一些重要的因素会促使澳大利亚房价被高估，这些因素包括住房需求变动、由总需求变动所产生的商品市场变动和总供给变动。[9]

目前，关于房地产业的定量研究比较多，但由于我国的房地产市场尚未完全成熟，相关统计资料比较匮乏，即使有统计资料，由于口径过粗或不够准确真实而不能满足定量分析的要求，所以本文采用定性研究方法，主要研究了影响房地产市场价格波动的因素，并针对中国房地产市场的现状，提出相应的对策建议。

二、房地产市场现状

1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》结束了福利分房制度，住房开始逐步市场化。国发[2003]18号文实施以后，房地产业成为我国国民经济的支柱产业，房地产业高速发展。为了稳定房价，国家陆续推出了许多政策对房地产市场进行调控：从2005年的“国八条”和“新国八条”，到2006年的“国六条”，到2010年的“国十条”，到2011年的“新国八条”，住房市场持续经过了几次重大调控。但是，即使是在国家频繁调控的条件下，房价仍然出现了大幅上涨情况，国内市场的高房价及房价的持续上涨现象受到了国内外的关注。

房屋销售价格指数是反映房屋销售价格变动和趋势的重要指标，可以反映房价在不同时期的涨跌幅度。从全国房屋销售价格指数季度数据看，2003年房地产业成为国民经济的支柱产业，国家对房地产市场重视度提高，房地产业得到快速发展。自2003年1月份至2010年12月份，除了2009年上半年房屋销售价格指数分别为98.90%和99.5%之外，其余时期皆在100%以上，说明全国房屋销售价格总体上呈上涨趋势。其中，大城市的住房市场价格变动更为明显。从全国70个大中城市房屋销售价格指数月度数据看，2008年下半年至2009年上半年，房屋销售价格指数环比下降幅度不超过0.3%，同比下降幅度最大为1.3%；除了个别月份，如2010年6月环比下降0.1%，其他时期均呈现上涨趋势。

总之，自2003年国务院明确将房地产业作为国民经济支柱产业并决定促进房地产市场健康发展之后，房地产市场发展迅速，房价总体呈现上涨态势。为了遏制房价的过快上涨和保障居民的基本生活，国家开始从存贷款利率、房产税、房贷首付比例、土地政策等方面对房地产业进行调控，但房价仍继续上涨。金融危机的爆发至2009年上半年，国家开始放松对房地产市场的管制，从存款准备金率、税收优惠等方面支持房地产市场的发展，以缓解金融危机给国内带来的冲击、拉动国内其他产业的发展，国内房价在此阶段仍然出现了轻微的下降。2009年下半年至今，国家对房地产市场继续采取紧缩政策，但是房价又恢复了上涨态势，大中城市房价上涨尤为快速，出现了越调越涨的现象，如何遏制房价的过快上涨成为政府的难题。

三、影响房价波动的因素分析

住房市场也是商品市场的一部分，其价格波动会受到供求方面的影响。针对房地产市场越调越高的现象，找到影响房价上涨的关键因素尤为重要。推动房价上涨的因素主要有以下四个方面，即居民财富状况、城市化进程加快、投机行为、投资渠道闭塞。

(一)居民财富状况影响房价波动

许多实证研究结果表明，居民收入对房地产市场价格波动具有显著影响(Dreiman,2004; Abelson et al.,2005)。城镇居民人均可支配收入可以部分体现居民的财富水平，可支配收入增长，购房需求会提高。事实上，居民的可支配收入不能够完全反应居民的财富状况，居民购买力高低还需要考虑其所拥有的其他资产，如住房等。拥有一套以上住房的居民(或继承父辈房产)相对于没有住房的居民来讲，房价上涨，财富效应增加，更可能为了投机需求购买住房，增加住房需求，推动房价的上涨。而由于城市化进程所带来的新城市人口，由于农村土地制度的限制，只能通过自身劳动积累财富，房价相对于这部分人口来说是相对较高的。

(二)城镇化进程加快带来刚性需求，推动房价上涨

增加我国房地产市场住房需求的另一个关键性因素是快速的城市化进程。根据2012年中国统计年鉴显示，新中国成立之初，我国的城镇化率仅为10.64%，城镇人口为5765万人，到了2011年，城镇人口约为6.91亿，城镇化率首次超过50%，达到51.27%。而且，据统计，2009年，大约有三分之一的新建私人住宅由外来居民购买，比2005年低于25%的比重有所上升(Wu et al.,2012)。快速的城镇化进程，每年大量农村剩余劳动力流入城市所带来的刚性需求，使城市(尤其是大城市)面临较大的住房压力。

(三)中小企业经营困难和居民投机行为，加速房价波动

中小企业是国民经济发展的活力所在，金融危机以来，中小企业面临更加艰难的环境，原材料价格上涨、劳动力成本上升、融资难等问题导致许多中小企业倒闭、破产或停工，大量企业脱离实业生产，转而将资金投向房地产市场来保值增值。居民购买房产的目的与国外不同，除了满足刚性需求之外，许多居民买房大多不是为了赚取租金(如一线城市目前较高的房屋空置率)，而是为了投资、赚取买卖差价。居民和企业往往具有买涨不买跌的投资心理，对住房市场的过度乐观在缺乏弹性的住房市场上持续很长时间，进一步增加了住房需求，加速了房价的波动。

(四)投资渠道闭塞，房地产市场成为主要投资渠道之一

我国的资本市场相对国外市场来说还是不成熟的，投资工具少，投资渠道闭塞。而房地产具有消费和保值增值的双重特性，其他投资渠道的匮乏，如股票市场不景气、银行存款利率低等，更加强化了房地产市场的优点，使房地产市场成为居民主要投资渠道之一，房地产市场需求增加。

四、对策建议

房地产市场价格的不断上涨，政府面临着管与不管的两难选择。政府如果大力调控房市，房市的不景气可能会造成整个经济的衰退；政府若不进行调控，房价的持续上涨又可能会给经济带来更大的安全隐患，引发社会问题。为了促进房地产市场的健康发展，提高居民收入、对住房市场进行适度调控是必要的。

(一)提高居民收入，促进收入分配公平

居民收入提高是消费的前提和动力。国家税收征集不仅要考虑纳税人的收入情况，更要考虑纳税人的实际生活状况及家庭构成情况，重点减轻低收入者的税收负担，并给予低收入群体适当补贴；提高个税起征点，改进和完善个人所得税制度，增加高收入阶层的税收负担，严格监管，打击逃税漏税现象；关注和改善进城的农村剩余劳动人口在医疗、教育、住房等方面的难题，减轻居民负担。提高低收入群体的收入、增加高收入群体的税收负担，提高中等收入群体的比重，缩小收入差距，提高劳动报酬在初次分配中的比重，促进收入分配公平，提高居民收入水平和购房能力。

(二)加强保障房建设，完善租房市场

面对持续增长的高房价，加强保障房建设和完善租房市场是解决中低收入家庭住房问题的有效途径。对城市的保障房建设进行合理规划，科学设置廉租房、经济适用房、政策性租赁住房的数量，确保居民基本住房需求的满足。由于这类住房价格低于市场价格，难免会存在保障房资格造假、骗购骗租等违法行为，对这些行为要予以严厉打击，维护保障房市场秩序和保障住房困难家庭的利益。居民选择购房的原因除了受传统观念影响外，不完善的租房市场也是重要原因。租房市场可以满足居民一部分住房需求，缓和供需矛盾。面对高房价及房价持续上涨情况，维护租房市场秩序，打击中介机构的违法违规行为，保障租房市场价格的合理性，对解决中低收入阶层居民住房需求、缓和房地产市场矛盾具有重要意义。

(三)坚决打击炒房行为和投机行为

房价的过快上涨与炒房行为有关。为了抑制房价不合理增长，要坚决抑制投机投资性购房，对囤积房产、哄抬房价等投机行为进行严肃查处。严格执行商品住房限购措施，对于已实施限购措施城市的执行情况进行审查，严格实施差别化住房贷款政策；加强对房地产市场的监管，推进城镇个人住房信息系统建设；扩大个人住房房产税改革试点范围，探寻抑制房价不合理增长的有效模式。

(四)发展投资市场，提供多种投资渠道

目前，居民的闲置资金大多数选择存入银行，投资渠道过于单一且收益较低。改革银行体系，规范银行业秩序，推动银行发展理财产品、普及理财信息，提高居民的投资意识，为居民提供更多、更安全的投资渠道；规范发展股票市场，完善股票价格形成机制，在法律上严加惩戒欺骗股民的造假行为，使股市成为居民主要的投资渠道；发展债券市场，帮助企业利用债券融资方式，为居民提供风险较低的投资机会。帮助居民克服对市场风险的恐惧，理性衡量各种投资所带来的风险与收益，对资金进行合理的配置，而不是只存于银行或投资房地产市场。

[1]LIU Hongyu,SHEN Yue.Housing Price and General Economic Conditions: An Chinese New Dwelling Market.TSINGHUA SCIENCE AND TECHNOLOGY.Volume 10,Number 3,June2005,P334-343.

[2]Abelson,P.,Joyeux,R.,Milunovich,G.,& Chung,D.(2005).Explaining house prices in Australia: 1970-2003.Economic Record,8(special issue),S96-S103.

[3]Michelle Harter-Dreiman.Drawing Inferences about Housing Supply Elasticity from House Price Responses to Income Shocks[J].Journal of Urban Economics,2004,(55).

[4]Jarocinski,M.,& Smets,F.R.(2008).House prices and the stance of monetary policy.Federal Reserve Bank of St.Louis Review,90,339-366.

[5]Vargas-Silva,C.(2008).Monetary policy in the US housing market: A VAR analysis imposing sign restrictions.Journal of Macroeconomics,30,977-990.

[6]Berger-Thomoson,L.,& Ellis,L.(2004).House price,consumption,and monetary policy: A financial accelerator approach,Journal of Financial Intermediation,13,414-435.

[7]I.K.M.Mokhtarul Wadud,Omar H.M.N.Basher,Huson Joher Ali Ahmed.Monetary policy and the housing market in Australia,Journal of Policy Modeling,34(2012) 849-863.

[8]Yang,Z.,Wang,S.,& Campbell,R.(2010).Monetary policy and regional price boom in Sweden.Journal of Policy Modelling,32,865-879.

[9]Fry,r.a.,Martin,V.L.,& Voukelatos,N.(2009).Overvaluation in Australian housing and equity markets: Wealth effects or monetary policy? Economic Record,86,465-485.

[10]Jing Wu,Joseph Gyourko,Yongheng Deng.Evaluating conditions in major Chinese housing markets[J].Regional Science and Urban Economics,42(2012)531-543.

(责任编辑：张东生)

Analysis of Reasons and Countermeasures about Price Fluctuations in the Real Estate Market

YAN Hong-rong

(School of Economics,University of Jinan,Jinan,Shandong 250022,China)

In the past 10 years,great fluctuations appeared in China's real estate market.As the result of close relationship between houses and daily life,people are paying increasing attention to housing price.The trend of housing price has become an important factor which can affect the quality of living standards.This paper mainly studies fluctuations in housing market and government's regulations since the year of 2003.Wealth,urbanization,speculation and lack of investment options are key factors which make housing price rise constantly.In order to control the bubble in the real estate market,especially expansion of the bubble in big cities,these measures are necessary including promoting the fair distribution of income,speeding up and improving low-income housing construction,combating speculative moves and developing capital market,etc.

the real estate market; fluctuation; regulations

2013-11-21

阎虹戎(1980-)，女，山东烟台人，在读硕士研究生，研究方向为世界经济。

F293.353

A

1671-4385(2014)02-0019-04