太原市尖草坪区城中村改造的经验探讨

李燕菲

(太原理工大学，山西太原 030024)

0 引言

尖草坪区是地处太原市北段的城区，基础设施和公益事业配套相对落后。因此在城中村改造工作中受市域经济发展不平衡，区域基础设施薄弱，民生事业建设落后等不利因素制约，所需资金成本较高，开发利润偏低。赵庄村在尖草坪区加速推进城中村改造进程中，走在了全区26个城中村的前列，具有鲜明的自身特点和丰富的改造经验。本文介绍了赵庄村改造思路和进展情况，进而总结出了城中村改造中政府在规划调控、政策引导、招商引资方面应做的一些工作，促使城中村改造工作步入良性发展轨道。

1 基本情况

古城街办赵庄村位于尖草坪区森林公园以北，太钢以西，滨河东路以东，是市政府首批列入城中村改造名录的城中村之一。2011年，我区将该村列入了城中村改造重点推进村，完成了撤村建居和集体经济改制工作，成立了赵庄兴龙社区和山西锦泰龙房地产开发股份有限公司。并按照2007年5月31日人口数据(农业人口1 433人，市民人口2 095人)划定了5块“133”安置用地，总面积443亩。

截至目前，该社区农业人口为1 785人，699户，人均收入约1万元，全村土地总面积1 063亩。已划定的“133”用地中，除古城地块留待棚户区改造时统一规划外，其余4块共计345亩改造用地均位于《赵庄、新村片区用地控制规划》中。根据规划，该村安置项目建筑面积为89.6万 m2，其中住宅57.61万 m2、公建1.62万 m2、商业 30.37 万 m2，需安置村民约 699 户，住宅面积17万 m2，商业8万m2。

2 城中村改造进展情况

为实现农民利益最大化，赵庄充分发挥了集体经济实力较强，前期规划较完整的先天优势，在城中村改造实行了自筹资金，自行开发，滚动发展的模式。即在城中村改造过程中以集体经济组织山西锦泰龙房地产开发股份有限公司为主体，先行建设安置用房，用以安置村民。

2007 年，赵庄村为支持龙潭公园改造回迁安置项目，共拆除了村民住宅6万m2。后经市、区批准，该村建设了8万m2安置住宅，办理了规划和土地转征等相关手续。2011年，在完成村改居相关工作后，改制后的赵庄兴龙社区制定了城中村拆迁安置方案、城中村改造实施计划与可行性研究报告。启动实施了兴龙苑北小区项目，项目总建筑面积40.24万m2。同时，城中村改造相关手续办理情况走在了全市的前列。

目前，兴龙苑小区一期660户、8.3万m2已实现入住;公建及商业1 600 m2已竣工。二期在建3栋住宅楼可安置1 276户、12.91 万 m2，商业 0.3 万 m2。

3 存在的问题

1)资金问题。按土地评估价格300万元/亩计算，112亩土地出让金高达3.36亿元，一次性全额缴纳土地出让金投入高。另外受基础建设配套费、供电入网费用等上涨影响，城中村改造未享受到优惠政策，资金压力非常大。

2)地价差异。受市域经济发展不平衡和地理位置差异影响，位于南部区域的小店、迎泽等区的房价均价已普遍达到8 000元/m2以上，晋源区房价也已达7 000元/m2。而尖草坪区地段最好的兴华街周边房价只有5 000元/m2左右，赵庄周边地段房价仅有4 000元/m2左右。在城中村改造项目容积率相同、房屋每平方米建安成本基本相同、费用减免政策相同的条件下，开发建设利润远远低于南部区域。

3)居民福利待遇政策。由于城中村改造涉及土地、教育、户籍、就业、社会保障等一系列的问题，上级相应的配套政策还不完善，村干部及部分村民对于城中村改造启动后相应配套保障政策存有顾虑，需尽快明确有关城中村改造手续办理的具体实施办法。如，居委会活动经费，居民就业、医疗和养老保险等一系列应有的福利待遇等。

4)手续办理问题。城中村改造手续办理尚未完全建立“绿色通道”，特别是遇到政策调整或突发情况，要重新调整相关规划和办理手续，导致部分手续办理周期较长、办理程序较为繁琐，行政审批绿色通道和扁平化作业需要进一步完善。

4 对城中村改造工作的启示

1)发展思路及定位准确。

赵庄采取的自筹资金，自行开发，滚动发展模式是在集体经济基础有一定实力，城中村成本测算有盈余，村集体较团结、稳定的基础上制定的，符合赵庄的发展方向，维护了农民的根本利益。但从市场效益来说，由集体经济组织来担任改造主体，从资源利用，手续办理和人才专业性方面，无法与大型房产开发公司比拟，因此应对自我开发和第三方开发两种模式对比测算，以寻求村民利益和市场效益的平衡点，实现社会利益最大化。

同时，赵庄村自20世纪80年代统一规划、统一布局，连片兴建了整齐、美观、配套完善的新农村二层住宅，至今仍有保存价值，同时该村民风淳朴，村容管理到位，基本无违章建设，这也为赵庄自行开发奠定了基础。

相对于尖草坪区其他经济基础较弱的城中村来说，则更适用引进外部资金等“借鸡生蛋”的做法，但要在合作过程中充分维护农民的根本利益，解决好村民转居民的后续保障问题。

2)资金筹集问题凸显。

因赵庄村城中村改造为自筹资金，自行开发。最大困难是资金问题，如上述土地出让金3.36亿元，按政策应全部缴纳市财政，后期再返还85%，另外，基础设施配套费、园林绿化、安全措施方案等都需资金支持才可办理手续，村民原有的福利待遇也需要维持，带来了较大资金压力。同样的问题也在我区城中村中存在，因此，采取政府主导的方式，引进第三方资金，同时在改造过程中维护好村民利益，找到开发商与村民利益的平衡点，是我们下一步的重点工作。同时，在区级行政管理过程中，给予城中村建设项目一定的政策倾斜和税费减免，也能减轻资金压力，加快推进改造进程。

3)先建设后拆迁安置，规避矛盾。

赵庄在城中村改造中，并未启动旧村拆迁工作，而是先行开工建设了40余万平方米的安置用房，用于安置村民。同时，该村原二层住宅是经市规划统一批复的住宅，整齐划一，配套完善，应予以保留。在我区其他城中村中，虽然无法重复赵庄二层住宅的独特条件，但可以在重点工程改造和城中村改造中，争取市财政支持，以赵庄等已建好的安置用房为过渡，同时先行启动各村的安置用房建设，以有效化解城中村先拆后建的矛盾。

4)手续办理过程的经验总结。

a.启动早，赵庄村早在2007年12月就启动了城中村改造工作，历时近6年无间断推进，是全市启动改造最早的城中村之一;b.手续办理程序符合要求，赵庄按照市城改办出台的城中村改造政策，严格依照手续办理程序，一步一步办理，在政策理解到位、资料齐备的条件下推进手续办理工作;c.村干部重视，专人负责，赵庄高度重视手续办理工作，安排专人全程负责项目手续办理工作，使各项项目手续持续推进。其他城中村应认真学习赵庄模式，深入研究城中村改造政策，着手准备各项相关资料，将手续办理安排专人负责，为推进城中村改造工作奠定基础。

5 城中村改造的经验启示

针对以上问题和启示，结合调研情况，当前城中村改造应做好以下工作:

1)政府主导、市场运作。采取多方资金筹集方式，邀请有实力、信誉好的开发企业参与城中村改造，同时积极向上争取比照棚户区等各类优惠政策，切实解决城中村改造过程中资金筹措难的问题。

2)制定出台辖区内城中村改造的具体实施方案，并结合改造工作给予各村相应的区级优惠政策。同时积极与市直各部门和单位协调对接，加快手续办理进程，提高工作效率，加快审批速度，确保城中村改造工作顺利进行。

3)研究理顺改造居民的医疗、养老、教育等机制，加大就业培训工作力度，创造更多的就业机会，真正解决老百姓的后顾之忧。

4)结合改造村的实际，从规划设计、改造模式、资金筹集等方面加强指导服务，及时帮助解决改造过程中遇到的困难和问题，进一步加大支持力度，确保改造工作快速推进。

5)改造后的新社区要加强现代化管理，成立社区服务中心，完善社区的各类设施，为居民创造一个优美、舒适、健康的生活环境，使改造后的居民逐步融入城市环境，过上幸福的生活。

［1］何奕廷.城中村整体改造与文化遗产保护的探究［J］.山西建筑，2011，37(16):32-33.